Эмне үчүн турак жай базары көбүкчөлөрү поп

Биржадан айырмаланып, адамдар баалар мезгил-мезгили менен төмөндөшү мүмкүн деген тобокелчиликти түшүнүп, кабыл алышат, кээде - кээде катуу - үй сатып алган көптөгөн адамдар үйүнүн баасы эч качан мынчалык төмөндөйт деп ойлошпойт.

Чынында эле, тарыхый жактан алганда, турак жай рыногу башка активдердин класстары менен салыштырганда баанын көбүктөрүнүн таасирине кабылган эмес. Бул жарым-жартылай үй сатып алуу менен байланышкан чоң транзакциялык чыгымдарга, үйгө ээлик кылуу жана аны күтүү боюнча чыгымдарды айтпаганда да, алып-сатарлык жүрүм-турумга тоскоол болушу мүмкүн. Бирок, турак-жай базарлары кээде акылга сыйбаган ашынган мезгилдерди баштан өткөрөт жана баалар кайра линияга түшө электе тез көтөрүлөт.

Бул макалада биз турак жайга болгон баа көбүкчөлөрүнүн себептерин, турак жай көбүктөрүн жарып жиберүүчү факторлорду жана үй сатып алуучулар турак жай боюнча маанилүү чечимдерди кабыл алууда эмне үчүн узак мөөнөттүү орточо көрсөткүчтөрдү карашы керектигин талкуулайбыз.

Турак жай көбүгү деген эмне?

Турак жай көбүкчөлөрүнүн себептерин жана алардын эмнеден улам пайда болушуна киришүүдөн мурун, турак жай көбүкчөсүн түшүнүү керек. Булар көбүнчө чектелген сандагы инвентаризацияга карабастан, турак жайга болгон суроо-талаптын секирүүсүнөн башталат.

Спекуляторлор рынокко киргенде суроо-талап андан ары көбөйөт, бул көбүктү чоңойтуп, алар инвестициялык мүлктөрдү жана фиксатор-жогорку бурмаларды тартып алышат. Чектелген сунуш жана ушунчалык көп жаңы суроо-талап менен баалар табигый түрдө көтөрүлөт.

Турак-жай көбүктөрү кыймылсыз мүлк тармагына түздөн-түз таасирин тийгизет, бирок ошондой эле үй ээлерине жана алардын жеке каржысына. Көбүктүн экономикага тийгизген таасири (мисалы, пайыздык чендерге, кредиттөө стандарттарына жана секьюритизация практикасына) убакыт күтүлбөгөн жерден өзгөрүп, катаал болуп калганда, адамдарды ипотекалык төлөмдөрдү аткаруунун жолдорун табууга мажбурлашы мүмкүн. Кээ бирлери үйлөрүн сактап калуу үчүн аманаттарды жана пенсиялык каражаттарды колдонуп, чөнтөгүн тереңирээк казууга аргасыз болушу мүмкүн. Башкалары банкрот болуп, күрөөгө коюшат.

Ар кандай көбүк, адатта, убактылуу гана окуя. Эл аралык Валюта Фондунун (ЭВФ) айтымында, баалуу кагаздар рыногунда көбүктөр тез-тез болуп турса да, турак жай көбүктөрү бир нече жылга созулушу мүмкүн.

Турак жай рыногундагы көбүктөрдүн себептери

Турак жайдын баасы, эркин рыноктогу ар кандай товардын же кызматтын баасы сыяктуу эле, суроо-талап менен сунуштун мыйзамы менен шартталган. Суроо-талап көбөйгөндө же сунуш азайганда баалар көтөрүлөт. Үйлөрдүн дароо камсыздалышын азайта турган табигый кырсыктар болбогондо, суроо-талап сунуштун тенденцияларынан ашып түшүү тенденциясына ээ болгондо баалар көтөрүлөт. Турак жай менен камсыз кылуу суроо-талаптын өсүшүнө да жай жооп бериши мүмкүн, анткени үйдү куруу же оңдоо көп убакытты талап кылат, ал эми жогорку өнүккөн аймактарда курууга жер жок. Демек, суроо-талаптын күтүүсүз же узакка созулган өсүшү болсо, баалар сөзсүз көтөрүлөт.

Турак жайга болгон баанын орточо жогору көтөрүлүшү алгач суроо-талаптын шоктугу менен шартталганы аныкталгандан кийин, суроо-талаптын өсүшүнүн себептери эмнеде деп сурашыбыз керек. Бир нече мүмкүнчүлүктөр бар:

• Жалпы экономикалык жигердүүлүктүн өсүшү жана бакубаттуулуктун өсүшү, бул керектөөчүлөрдүн чөнтөгүнө көбүрөөк киреше салып, үйгө ээлик кылууга түрткү берет
• Турак жай рыногуна кирген калктын же калктын демографиялык сегментинин көбөйүшү
• Төмөн, жалпы пайыздык чендер, өзгөчө кыска мөөнөттүү пайыздык чендер, бул үйлөрдү арзаныраак кылат
• Жаңы демографиялык сегменттер үчүн үйлөрдү арзаныраак кылган баштапкы айлык төлөмдөрү төмөн инновациялык же жаңы ипотекалык продуктылар
• Кредитке оңой жетүү - көбүнчө андеррайтинг стандарттары төмөн - бул рынокко көбүрөөк сатып алуучуларды алып келет
• Уолл-стрит инвесторлору талап кылган жогорку кирешелүү структуралаштырылган ипотекалык баалуу кагаздар (MBS), алар карыз алуучуларга көбүрөөк ипотекалык насыя берет
• Ипотекалык кредиторлор жана ипотекалык облигациялар инвесторлору тарабынан тобокелдиктин потенциалдуу туура эмес бааланышы, бул карыз алуучуларга кредиттин жеткиликтүүлүгүн кеңейтет.
• Ипотекалык брокер менен карыз алуучунун ортосундагы кыска мөөнөттүү мамиле, анын алкагында карыз алуучулар кээде ашыкча тобокелчиликке барууга үндөйт.
• Каржылык сабаттуулуктун жетишсиздиги жана ипотекалык насыя алуучулардын ашыкча тобокелчиликке баруусу.
• Үй сатып алуучулардын жана мүлк инвесторлорунун алып-сатарлык жана кооптуу жүрүм-туруму турак-жайдын баасынын реалдуу эмес жана туруксуз өсүшүнө байланыштуу.
• Үйдү айлантуунун көбөйүшү.

Бул өзгөрмөлөрдүн ар бири бири-бири менен айкалышып, турак жай рыногундагы көбүктүн чыгышына себеп болушу мүмкүн. Чынында эле, бул факторлор бири-биринен азыктанышат. Ар биринин деталдуу талкуусу бул макаланын алкагына кирбейт. Биз жөн гана, жалпысынан, бардык көбүкчөлөр сыяктуу эле, активдүүлүктүн жана баанын өсүшү рыноктун бардык катышуучуларынын — сатып алуучулар, карыз алуучулар, кредиторлор, куруучулар жана инвесторлор тарабынан ашыкча тобокелчиликке жана алып-сатарлык жүрүм-турумуна чейин келерин белгилейбиз.

Көбүктү жардыруучу күчтөр

Ашыкча тобокелчилик турак жай системасына кеңири жайылганда жана баалар негиздерге жакын эч нерсени чагылдырбай калганда көбүк акыры жарылып кетет. Бул мурунку суроо-талаптын өсүшүнө жооп катары турак жайды сунуштоо дагы эле көбөйүп жаткан учурда болот. Башкача айтканда, суроо-талап азаят, ал эми сунуш дагы эле көбөйөт, натыйжада баанын кескин төмөндөшүнө алып келет, анткени андан да көп үй жана андан да кымбатыраак баалар үчүн эч ким төлөй албайт.

Бул система боюнча тобокелдикти ишке ашыруу үй ээлери, ипотекалык кредиторлор, ипотекалык инвесторлор жана мүлк инвесторлору тарткан жоготуулар менен шартталган. Бул ишке ашыруулар бир нече нерселер менен шартталышы мүмкүн:

• Пайыздык чендердин жогорулашы үйгө ээлик кылууну кээ бир сатып алуучуларга жетпейт, ал эми кээ бир учурларда, азыркы учурда адам ээлик кылган үйдү жеткиликтүү эмес кылат. Бул көбүнчө дефолтко жана өндүрүп алууга алып келет, бул акырында рынокто жеткиликтүү болгон камсыздоону кошот.
• Турак жайга болгон суроо-талапты төмөндөтүүчү, азыраак колдо болгон кирешеге, жумуш орундарын жоготууга же жеткиликтүү жумуш орундарынын азайышына алып келген жалпы экономикалык ишмердүүлүктүн төмөндөөсү. Рецессия өзгөчө коркунучтуу.
• Суроо-талап түгөнүп, суроо-талап менен сунушту тең салмактуу абалга келтирип, үй баасынын тез өсүш темптерин жайлатып, кээ бир үй ээлери, айрыкча алып-сатарлар сатып алууларын жеткиликтүү же кирешелүү кылам деп эсептешет. Баалардын тез өсүшү токтоп калганда, үйлөрүн сатып алам деп эсептегендер үйлөрүнөн ажырап калышы мүмкүн, бул рынокко көбүрөөк сунушту алып келет.

Жыйынтык: жоготуулар көбөйгөндө, кредиттик стандарттар катаалдашып, жеңил ипотекалык насыя алуу болбой калат, суроо-талап азайып, сунуш көбөйөт, алып сатарлар рынокту таштап, баалар төмөндөйт.

2007-08 Турак жай базарынын кыйроосу

2000-жылдардын орто ченинде АКШнын экономикасы Улуу Рецессияга түздөн-түз таасирин тийгизген кеңири жайылган турак жай көбүгүн башынан өткөрдү. Доткомдун көбүгүнөн кийин, кыймылсыз мүлктүн баалуулуктары көтөрүлө баштады, бул алып-сатарлык сатып алуучулар, инвесторлор жана башка керектөөчүлөрдүн арасында үйгө ээлик кылуунун өсүшүнө түрткү болду. Төмөн пайыздык чендер, жеңилдетилген кредиттөө стандарттары, анын ичинде өтө төмөн баштапкы төлөм талаптары, башка учурларда эч качан үй сатып ала албаган адамдарга үй ээси болууга мүмкүндүк берди. Бул үй баасын ого бетер көтөрдү.

Бирок көптөгөн спекулятивдүү инвесторлор сатып алууну токтотушту, анткени тобокелдик өтө жогору болуп, башка сатып алуучулар рыноктон чыгып кетишине алып келди. Чынында эле, экономика начарлап кеткенден кийин, көп карыз алуучулар ай сайын ипотекалык насыясын төлөй албай калышканы белгилүү болду. Бул өз кезегинде баанын төмөндөшүнө себеп болгон. Ипотекалык баалуу кагаздар массалык түрдө сатылып кеткен, ал эми ипотека боюнча дефолт жана өндүрүп алуу болуп көрбөгөндөй деңгээлге көтөрүлгөн.

Орточо Реверсия

Көбүнчө, үй ээлери баалардын өсүшүнүн узак мөөнөттүү чендерин жана орточо кайтаруу потенциалын эске албай туруп, акыркы баанын көрсөткүчтөрү келечекте дагы уланат деп кесепеттүү ката кетиришет.

Физиканын мыйзамдары боюнча, тыгыздыгы абадан чоң болгон кандайдыр бир объект өйдө көтөрүлгөндө, ага тартылуу күчтөрү таасир эткендиктен, ал акыры жерге кайтып келет. Каржы мыйзамдары ушуга окшош эле баанын тез өсүшү же арзандашы мезгилдерин башынан өткөргөн рыноктор убакыттын өтүшү менен аларды узак мөөнөттүү орточо өсүү чендери алар болушу керек деп көрсөткөн баа чекитине кайтып келерин айтышат. Бул ортого кайтуу катары белгилүү.

Турак жай рыногундагы баалар да орточо реверсация тенденциясын карманууда. Баалардын тез өсүшү, же кээ бир учурларда, нарксыздануу мезгилинен кийин, алар узак мөөнөттүү орточо кымбаттоо курсу алар болушу керек болгон жерге кайтып келишет. Үй баалары кайра тез же акырындык менен болушу мүмкүн дегенди билдирет. Үйдүн баасы аларды узак мөөнөттүү орточо көрсөткүчкө кайра келтире турган чекитке тез жылышы мүмкүн же узак мөөнөттүү орточо көрсөткүч аларга жеткенге чейин туруктуу бойдон калышы мүмкүн.

АКШнын турак-жай баасынын индекси

Жогоруда көрсөтүлгөн теориялык маани 1985-жылдын биринчи кварталынан 1998-жылдын төртүнчү кварталына чейинки турак жай бааларынын индексинин орточо чейректик пайыздык өсүшүн эсептөө жолу менен алынган - үй баасы узак мөөнөттүү тенденциядан тез көтөрүлө баштаган болжолдуу чекит. . Андан кийин эсептелген орточо кварталдык пайыздык өсүш графикте көрсөтүлгөн баштапкы мааниге жана Турак жай баасынын теориялык индексинин маанисин алуу үчүн ар бир кийинки мааниге колдонулду.

Баанын жогорулашынын болжолдору

Өтө көп үй сатып алуучулар кийинки бир нече жылда алар күткөн нерсе үчүн эталон катары акыркы баа көрсөткүчтөрүн гана колдонушат. Өздөрүнүн реалдуу эмес эсептөөлөрүнө таянып, алар ашыкча тобокелчиликке барышат. Бул ашыкча тобокелчилик, адатта, ипотеканы тандоо жана керектөөчү сатып алган үйдүн көлөмү же наркы менен байланыштуу.

Керектөөчүлөргө катуу сатылган жана салыштырмалуу кыска мөөнөттүү кредиттер үчүн иштелип чыккан бир нече ипотекалык продуктылар бар. Карыз алуучулар бул ипотекалык кредиттерди белгилүү бир жылдын ичинде ошол ипотекадан кайра каржылай алат деген үмүттүн негизинде тандашат жана алар ошол учурда үйлөрүндө ээ болгон капиталдын эсебинен муну жасай алышат.

Үйдүн баасынын акыркы көрсөткүчтөрү, бирок, жалпысынан келечектеги үй баасынын көрсөткүчтөрүн жакшы божомолдоо эмес. Үй сатып алуучулар үй баасын жогорулатуунун узак мөөнөттүү чендерин карап чыгышы керек жана каржылоо боюнча маанилүү чечимдерди кабыл алууда орточо реверсиянын финансылык принцибин эске алышы керек. Спекуляторлор да ушундай кылышы керек.

Тобокелдикке баруу табиятынан эле жаман эмес жана чындыгында тобокелчиликке баруу кээде зарыл жана сунуш кылынса да, тобокелге негизделген жакшы чечимди кабыл алуунун ачкычы финансылык жактан туура баа берүү аркылуу тобокелдиктерди түшүнүү жана өлчөө болуп саналат. Бул, өзгөчө, көпчүлүк адамдар кабыл алган эң чоң жана эң маанилүү каржылык чечимге — үйдү сатып алууга жана каржылоого тиешелүү.

Жыйынтык

Каржылоонун жөнөкөй жана маанилүү принциби – бул орточо кайра өзгөртүү. Турак жай базарлары кээ бир базарлардай көбүккө дуушар болбосо да, турак жай көбүктөрү бар. Узак мөөнөттүү орточо көрсөткүчтөр турак жай баалары акырындап токтоп же төмөндөп кеткен баалар менен коштолгон тез кымбаттоо мезгилинде аяктай турган жакшы көрсөткүчтү берет. Ошол эле баанын орточо жогорулашынан төмөн болгон мезгилдерге да тиешелүү.