Кыймылсыз мүлк рыногунда дагы эки "бут кийим"...

Учурдагы реалдуулуктар - жана мүмкүн болуучу кесепеттер - алдыдагы айларда коммерциялык кыймылсыз мүлк рыногу кандайча ойношу мүмкүн

Мен жакында эле "башка бут кийимдин түшүшүн күтүү" деген сөздүн келип чыгышын билдим. Он тогузунчу кылымдын аягында Нью-Йорктогу батирлердин жашоочулары алардын үстүндө жашаган кошуналардын үнүн угушчу. Бир таралган үн бут кийимди чечип жатты; бир жолу бут кийимдин жерге тийген үнүн укканда, бир аздан кийин башка бут кийимдин түшүп калганын угасың деп күттүң.

АКШнын турак жай жана коммерциялык кыймылсыз мүлк рыногундагы биринчи бут кийим 2022-жылдын бүтүндөй жылы болду: пайыздык чендин ырааттуу көтөрүлүшү, сатуунун көлөмүнүн олуттуу кыскарышы жана кыймылсыз мүлктүн баасынын суук долбоору. Өлкөдөгү эң мыкты алты жаңы үй куруучунун үчөө жакында 2022-жылдын күзүндө таза жаңы заказдарды 15% га төмөндөшү менен билдиришти (ЛеннарLEN
), 38% (DR Horton) жана 80% (KB HomeKBH
). 2022-жылдын декабрь айында АКШнын Соода министрлиги жаңы үй-бүлөлүү үйлөрдү сатуу азайганын билдирди. 27% 2021-декабрдан.

Коммерциялык кыймылсыз мүлк фирмалары үчүн, өзгөчө кеңсе рыногунда шарттар оор бойдон калууда. Акыркы изилдөөлөр боюнча, чейин 71% Кеңсе мейкиндиги "азыркы колдонулушун төрт эсе" колдоого алат. Ушул сыяктуу статистикалар кызматтык бош орундар боюнча улуттук статистиканы олуттуу суроого салат.

чынчыл бололу; 2022-жыл сулуу болгон жок. Бирок эксперттер 2023-жыл кандайча түзүлөөрүн азырынча так айта алышпайт. Турак жай жана коммерциялык кыймылсыз мүлктө "бардыгы ачык" деген ылакап сөздү айтуудан мурун дагы канча бут кийим түшүшү керек? Жооп эки жана мүмкүн болгон үчүнчү (ал жердеги бардык оюнчулар үчүн):

1. аудиттер
2. Муниципалдык салыктар
3. (Мүмкүн) мажбурлап сатуу

Биринчи ташталган бут кийим: Аудиттер

Кыймылсыз мүлк менен алектенген жеке менчик фирмалардын көбү декабрь айынын акырына ээ жана алардын банктарына жана инвесторлоруна март же апрель айынын аягына чейин аудитордук каржылык отчеттуулукту бериши керек. Анткени 2021-жылдын декабрь айы тарыхтагы эң төмөнкү пайыздык чен чөйрөсү болгон, ал эми ижара акысы тездик менен өсүп жаткан (б.а. инфляция) кыймылсыз мүлктүн наркы тартылуу күчү жок болгон. 2022-жылдын акырына карата тез алдыга жылды жана шарттар такыр башкача болду, бирок көптөгөн кыймылсыз мүлк инвесторлору кескин жогору пайыздык чендердин шартында кыймылсыз мүлккө ээликтеринин наркын активдүү түрдө кайра баалашкан жок.

Эмне үчүн кээ бир кыймылсыз мүлк инвесторлору өз баалуулуктарын кайра карап чыгышкан жок? Бир жагынан алганда, 2022-жылга караганда 2021-жылга караганда ижара акысы, демек, киреше дагы деле өсүп жаткан болушу мүмкүн. Анын жүзү боюнча, кыймылсыз мүлк ээлери, эгерде алар көбүрөөк рентабелдүүлүктү жаратса, алар көбүрөөк баалуулук жаратат деп ишенүүнү жакшы көрүшөт, бул чындык. Бирок кыймылсыз мүлктө баалоо сизден акыркы жоопту алуу үчүн кирешеңизди баалоо коэффициентине көбөйтүүнү талап кылат (жөн эле бир аз баш аламан кылуу үчүн). Мүлкүңүздүн учурдагы баасын алуу үчүн кирешеңизди капиталдаштыруу чен деп аталган пайызга бөлөсүз. Капкы чендер пайыздык чендерди ээрчийт. Пайыздык чендер жогорулаган сайын, чектик ставкалар жогорулайт. Кыймылсыз мүлктүн баасы көтөрүлгөндө, ставкалар төмөндөйт.

Демек, баары бирдей, эгерде кыймылсыз мүлктүн ээси 2022-жылы 2021-жылга караганда көбүрөөк киреше алса, алар дагы бир жыл мурункуга караганда төмөн бааларга ээ болушу мүмкүн, анткени пайыздык чендер дээрлик 5 пайыздык пунктка жогорулаган.

Ал эми аудит мезгили чындык учуру болуп саналат. Бир кыйла азыраак транзакциялар менен - ​​бул коммерциялык мүлктү баалаган баалоочулар үчүн азыраак компетенттүү дегенди билдирет - кыймылсыз мүлк инвесторлору курстун көтөрүлүшүнөн бери биринчи жолу өз баалуулуктарын коргоого аргасыз болушат. Мунун баары "кайра баалоо" азыр болуп жатат жана кийинки 60-90 күнгө созулат. Наркы өткөн жылга салыштырмалуу жогору болушу ыктымалдыгы салыштырмалуу төмөн.

Мунун баары эмне үчүн маанилүү? Эгерде инвестордун насыя берүүчүсү менен максималдуу насыясы 80% түзсө, банк сизге 80% гана насыя берет — сиздин мүлкүңүздүн баасы түшүп кетсе дагы. Инвестор банкка алар сизге насыя берүүгө даяр болгондон ашык карыз болсо, эмне болот? Сиз кредитти толугу менен төлөшүңүз керек же күрөө катары банкка көбүрөөк акча (же башка активдерди) беришиңиз керек. Пандемия учурунда банктар тез эле өзгөртүүлөрдү киргизип, инвесторлорду камтыган, бирок бүгүнкү күндө баары башкача.

Учурдагы каржы рыногунун шарттары кескин катаал. Акыркы жылдары коопсуз болушу мүмкүн болгон ээлери эми каржылоонун башка жолдорун табууга аргасыз болушу мүмкүн. Же аргасыз сатуучулар болуп калышат.

Пайыздык чендердин көтөрүлүшүнө каршы кыраакы жана активдүү түрдө чынчыл болгон инвесторлор бар (киреше дагы эле алардын мүлкүнө көтөрүлүп жатканына карабастан), бирок көбү 2021-жылдагыдай эле баалуулуктарын сактап калышты. Кээ бирлери аларды көтөрүштү.

Баалоону тепкилеп жаткандар, пайыздык чендердин жогорулаганын моюнга алууга аргасыз болушу мүмкүн. Алар жакшы иштеп жатса дагы, банктар аларды суроого жооп берүүгө мажбурлашы мүмкүн: Сиздин насыяларыңыз баалуулук сынагына жооп береби?

Экинчи ташылуучу бут кийим: Салык тизмеси кыскарган

Эгер сиз кыймылсыз мүлк салыгын чогулткан шаар, округ же мектеп району болсоңуз, кирешеңиз эки нерсеге негизделет: 1. Миллаждык ставкалар (салык ставкалары) жана 2. Сиз салык салып жаткан мүлктүн наркы.

Баалоочунун айтымында, мүлктүн баасы менен салык салынуучу нарктын ортосунда ар дайым айырма бар. Мүлктүн баалуулуктарынын өтө олуттуу төмөндөшү соттордо кийинки эки ай жана квартал ичинде болушу мүмкүн. Аудиторлор жана менчик ээлери текшерилген каржы үчүн баалуулуктар канчалык жогору болушу мүмкүн экенин түшүнүшкөндүктөн, ошол эле мүлк ээлери муниципалитеттерден мүмкүн болгон эң төмөн салыкты баалоо үчүн соттор менен күрөшүшөт.

Анда бул эмнени билдирет? Эгерде жогорку пайыздык чендер аудитордук сезон аркылуу баалуулуктардын төмөндөшүнө алып келсе, ал мүлккө ээ болгон кыймылсыз мүлк инвесторлору муниципалитеттерге төлөп жаткан салыктардын көлөмүн азайтуу үчүн кийинки иш сапарларын сотко өткөрүшөт.

Мүлктүн наркынын төмөндөшү жана бош орундардын көбөйүшү шаарлар үчүн салыктык түшүүлөрдүн азайышын билдирет. Кыймылсыз мүлк менен бүтүмдөрдү бүтүрүү үчүн каржылоонун ар кандай формаларын камсыз кылууда шаарлар абдан маанилүү ролду ойногондуктан, кыймылсыз мүлктү өнүктүрүү үчүн инфраструктураны жакшыртуу маанилүү болгон жерлерде салыктык түшүүлөрдүн олуттуу кыскарышын элестетүү көйгөйлүү.

Жөнөкөй сөз менен айтканда, азыраак салык кирешелери иштеп чыгуучулар үчүн азыраак мүмкүнчүлүктөрдү билдирет.

Бул өзгөчө бут абдан аймактык болот. Муниципалитеттердин каржылык жөндөмдүүлүгү ар кандай. Мисалы, кичинекей кеңсе базарлары барлар жакшыраак иштеши мүмкүн. Салык ставкаларынын көтөрүлүшүнө байланыштуу тынчсыздануу салыктын ставкаларын көтөрүү менен да жумшартылышы мүмкүн, бул квитанциялардын тешигин убактылуу оңдоого мүмкүндүк берет, бирок акырында инвесторлор үчүн узак мөөнөттүү кызыкчылыкты азайтат.

(Мүмкүн) Үчүнчү бут кийим: Аргасыз сатуучулар

Мен бир нерсени ачык айтайын: мен мажбурлап сатуучулардын рыногун алдын ала айткан жокмун. Бул болушу мүмкүн; мүмкүн эмес.

Бирок биз биринчи эки бут кийимдин түшүп жатканын көрүп жатканыбызда, үчүнчү бут кийим турак жай жана коммерциялык кыймылсыз мүлк базарларына түшүп же түшпөгөнүн угуу үчүн баарыбыз кулагыбызды ачык кармашыбыз керек. Бул биринчи эки фактордун айкалышы - текшерилген баа жана кыскартылган салыктык кирешелер - инвесторлордун аргасыз сатуучу болуп калышына алып келиши толук мүмкүн.

Биз азыр беришибиз керек болгон суроолор: "Качан билебиз?" жана "Канча убакыт талап кылынат?" Кыска жооп, кыязы, жайга чейин билебиз. Жаз - керектөө рыногунун күчүн көрүү үчүн эң сонун убакыт, анткени жазгы сатуу мезгили керектөөчүлөрдүн көпчүлүгү кийинки окуу жылына жаңы үйлөрдү (өз убагында) сатып алган учур. Жазгы сатуу мезгилиндеги эрте чай жалбырактары жакшы көрүнөт, бирок пайыздык чендер кандайдыр бир себептерден улам көтөрүлүп кетсе, бул тез өзгөрүшү мүмкүн.

Банктар насыяларынын LTV тесттерине жооп бербегендер үчүн чечимдерди чечмелей алганга чейин жай мезгили болот.

Эгерде мүлктөрдү төмөн баалоо мажбурлап сатууга алып келбесе, биз турак жай рыногунда ачык-айкындуулукка жакындайбыз деп ишенем. Көпчүлүк турак-жайды төмөндөтүү циклдери бир жылдан көп, бирок коммерциялык кыймылсыз мүлктө баары мурункуга караганда туруксуз. Чокулары жогору, төмөндөө ылдамдыгы тезирээк жана инвесторлор чендердин туруктуулугун сезип, мажбурлап сатуу тобокелдиги нейтралдаштырылганда кыймылсыз мүлк активдерине реалдуу суроо-талап пайда болот деп ишенем.