Федералдык резервдин төрагасы Жером Пауэлл жума күнү маанилүү сөз сүйлөп жаткан кезде, инвесторлор акыры анын сөзүн кабыл ала башташы мүмкүн: Борбордук банк акыркы төрт он жылдыкта эң жогорку инфляцияны көзөмөлдөө үчүн катуу позицияны карманмакчы. Бул акыркы биржа митингине карабастан, каржы базарлары туруксуз бойдон кала берет дегенди билдирет.
Кыймылсыз мүлк инвестициялык трасттарын же РЕИТтерди инфляция жогору бойдон калууда жана экономикалык басаңдоодон мурда туруктуу киреше менен камсыз кылуу үчүн салыштырмалуу коопсуз жай катары кароого көптөгөн себептер бар.
Төмөндө 2023-жылы дивиденддердин көбөйүшүн камсыз кылуу үчүн көп акча агымын түзүшү күтүлгөн REIT капиталынын экраны.
Ичинде Билүү керек 24-августтагы колонка, Стив Голдштейн жаңы «инфляция жана пайыздык чендер боюнча суперцикл” TS Lombard компаниясынын глобалдык макроэкономика боюнча башкаруучу директору Дарио Перкинстен.
Перкинс узак мөөнөттүү пайыздык чендер жогорулай берет деп күтөт жана 2020-жылдар инвесторлордон "активдерди бөлүштүрүүдө кылдат мамилени" талап кылат деп болжолдойт.
2021-жылга чейин бука рыногунда үстөмдүк кылган кызмат көрсөтүүчүлөрдөн алыстап, ал материалдык активдерге, анын ичинде кыймылсыз мүлккө бөлүштүрүү эң жакшы иштейт деп эсептейт.
REIT секторун бөлүштүрүү
Кыймылсыз мүлккө инвестициялык тресттер көп түрдүү болот, бирок негизги элементи - бул салык боюнча артыкчылыктуу REIT түзүмүн сактап калуу үчүн акционерлерге кирешелердин көбүн өткөрүп берүү.
РЕИТтин эки кеңири категориясы бар: коммерциялык же турак жай карыз алуучуларга акчаны кредиттөөчү жана/же ипотекалык баалуу кагаздарга инвестициялоочу ипотекалык РЕИТтер жана коммерциялык же турак-жай мүлкүнө ээлик кылган жана аны ижарага берген үлүштүк REITs.
REITs циклдик болуп саналат, пайыздык чендердин өсүшү менен баа басым. Бул эффект, өзгөчө, ипотекалык REITs үчүн айкын болушу мүмкүн, анткени ипотекалык кредиттөө бизнеси пайыздык чендер жогорулаган сайын басаңдайт.
Ушул жылга чейин, 24-августка чейин, S&P 500 кыймылсыз мүлк сектору 15% төмөндөдү, ал эми толук S&P 500
SPX
дивиденддерди кайра инвестициялоо менен 12% га төмөндөдү.
Узак мөөнөттүү карап көрүү сизди таң калтырышы мүмкүн. S&P Dow Jones индекстери 2016-жылы кыймылсыз мүлк секторун каржы секторунан бөлгөн. Бирок эгерде биз S&P 500 REIT өнөр жай тобуна чейин кыскартсак, анда 20 жылдык орточо жылдык кирешелүүлүк 9.9% болду, бир аз алдыда. S&P 500 20 жылдык орточо кирешелүүлүгү 9.8%.
Категория боюнча REITs
РЕИТтин ар кандай түрлөрү ар кандай экономикалык циклдерден өтүшөт. Мисалы, REIT мейманканалары жана алардын ижарачылары коронавирустук пандемиянын алгачкы этаптарында, 2020-жылдын биринчи жарымында туристтик индустриянын виртуалдык жабылышынан баштап катуу жапа чеккен.
Мизуходогу кыймылсыз мүлк боюнча башкаруучу директор Викрам Малхотранын айтымында, көптөгөн РЕИТтер кампа жана логистикалык мейкиндикке багытталган, бул акыркы жылдары эки орундуу жылдык ижара акысын жогорулатуудан пайда көргөн.
Бирок Amazon.com Inc.
эчизинге
деп айтты анда биринчи чейректеги каржылык пресс-релиз апрелде анын аткаруу тармагынын көлөмүн эки гана жылдын ичинде эки эсеге көбөйткөндөн кийин, ал "физикалык же кадрдык потенциалды кууп чыкпады" жана жеткирүү инфраструктурасында "өндүрүмдүүлүктү жана сарптоолордун натыйжалуулугун жогорулатууга чарчы көңүл бурган".
Интервью учурунда Мальхотра Амазондун жарыясынан кийин ал жана кесиптештери "базарда Amazon кампаларды сублет базарына коюп жатканын байкашкан жана укканын" айтты.
"Ошентип, электрондук коммерциядагы эң ири оюнчу рынокко анын өтө көп экенин жана рационалдуу экенин айтты, бул логистикалык запастардын деградациясына алып келди" деди ал.
Prologis Inc.
ЖЕК
кампалардагы жана логистикалык мейкиндиктеги эң ири ачык сатылган АКШ REIT болуп саналат. Компания Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis жана Walmart Inc.
WMT
2021-жылдын аягында анын беш ири кардары катары Amazon 24 миллион чарчы фут же анын жалпы көлөмүнүн 7% ижарага алды.
Prologis акциялары дивиденддерди кайра инвестициялоо менен 21-жылдын 2022-августуна чейин 24% төмөндөдү. Акциянын дивиденддердин кирешеси болжол менен 2.5% түзөт. Prologis Duke Realty Corp.
DRE
аркылуу 26 миллиард долларга бааланган бардык акциялардык келишим июнда жарыяланган кезде.
Мизухо Prologis боюнча нейтралдуу рейтингге ээ, аны Мальхотра "консенсустан тышкары" деп айткан. Албетте, FactSet сурамжылоосуна катышкан 17 аналитиктин 13ү акцияларды "сатып алуу" же эквиваленттүү деп баалайт. Калгандары нейтралдуу рейтингдер.
Ал андан ары Mizuho XPO Logistics Inc сыяктуу үчүнчү тараптын логистикалык операторлорун көзөмөлдөп жатканын айтты.
XPO,
FedEx жана United Parcel Service Inc.
UPS
экономика олуттуу төмөндөп кетсе, суроо-талаптын басаңдашы белгилери үчүн.
Ушунун бардыгы менен кампа / логистикалык REITs үчүн күмүш каптоо болушу мүмкүн: Малхотра мейкиндиктеги ижаранын өсүшү 10% дан жогору учурдагы диапазондон "ортодон жогорку бир орундуу цифрага" чейин жайлатат деп күтөт. Бул тууралуу Эмгек департаменти билдирди Керектөө бааларынын индекси июль айында 8.5% өстү бир жыл мурдагыдан. Бул өткөн айга салыштырмалуу 9.1% жакшырган. REIT кампасынын операторлору инфляциянын темпине шайкеш келүү же аны жеңүү үчүн ижара акысын жогорулата алат деп күтүү анчалык деле кыйынга турбашы мүмкүн.
Бул жерде сиздин жеке пикириңиз, өзүңүздүн изилдөөңүздүн негизинде ишке ашат. Интернет-дүкөндөрдүн уланып жаткан тенденциясы жана тез жеткирүү талабы Prologis жана анын атаандаштарына кийинки беш жылдан 10 жылга чейин жакшы натыйжа бере алабы? Прологистин беш жылдык жалпы кирешеси 24-августта 138% түздү (S&P 85 үчүн 500% менен салыштырганда), ал тургай, быйылкы чоң артка кетүү менен.
Акционердик капиталды текшерүү
АКШда катталган кыймылсыз мүлк инвестициялык тресттерин кеңири кароо үчүн биз Рассел 185 индексине кирген 3000тен баштадык.
ЖОЛ.
FactSet маалыматы боюнча, бул индекс АКШнын акцияларынын 98% түзөт.
Андан кийин биз ар бир РЕИТтин инвестициялык концентрациясын карап чыктык жана тизмени 158 компанияга чейин түшүрүү үчүн бардык ипотекалык РЕИТтерди алып салдык. Биз 112 компанияны кыскарттык, алар боюнча 2023-жылдагы операциялардан корректировкаланган каражаттар боюнча FactSet сурамжылоого алынган беш талдоочунун консенсустук баасы бар.
Компаниянын дивиденддерди төлөө жөндөмдүүлүгүн өлчөөнүн бир жолу анын болжолдуу эркин акча агымын - күтүлгөн капиталдык чыгымдардан кийин калган акча агымын кароо болуп саналат. REITs үчүн операциялардан түшкөн каражаттар (FFO) - GAAP эмес чара - адатта колдонулат. FFO амортизацияны жана амортизацияны (накталай эмес предметтерди) кирешеге кайра кошот, мында мүлктү сатуудан түшкөн пайданы эсепке албаганда. Операциялардан түшкөн оңдолгон каражаттар (AFFO) мүлк инвестицияларынын сапатын сактоо үчүн күтүлгөн капиталдык чыгымдарды эсепке алуу менен андан ары барат.
Эгерде компаниянын болжолдуу AFFOсун анын учурдагы акцияларынын баасы боюнча бөлсөк, бизде болжолдуу AFFO кирешелүүлүгү болот. Муну учурдагы дивиденддердин кирешеси менен салыштырса болот, андан ары көбөйтүү үчүн "баштык" бар-жокпу - үмүттөнөм.
Калган 112 РЕИТтин ичинен 104ү дивиденд төлөп, 2023-жылдын 1.00% кем эмес көлөмүн баалашты - бул биздин акыркы кыскартуубуз.
Биз 104 РЕИТти сегиз кеңири категорияга жайгаштырдык. Бул дайыма эле оңой боло бербейт, анткени REIT өтө диверсификацияланган болушу мүмкүн. Ошентип, категориялар ар бир РЕИТти бизнестин эң чоң концентрациясына ылайык топко жайгаштыруу аракети. Андан кийин биз тогуз кеңири категорияга бир аз консолидация алдык жана аларды 2023-жылдагы AFFO кирешеси боюнча сорттодук.
Мисалы, кампа/логистикалык компаниялар "өнөр жай" категориясына кирет. Биз ошону менен баштайбыз.
Өнөр жай РЕИТ
Бул жерде 10-жылга карата эң жогорку күтүлгөн AFFO кирешеси менен экрандан өткөн 2023 өнөр жайлык REIT:
| компания | Текче | Болжолдуу 2023 AFFO кирешелүүлүгү | Учурдагы дивиденддердин кирешелүүлүгү | Болжолдуу "башкы орун" | Market market. ($ млн) |
| Өнөр жай Логистика Properties Trust | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | суюлтулган | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | Tchoukball, | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | АТК | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | БМСЖга | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | МУЗДАК | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | ЖЕК | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Source: FactSet |
Ар бир компания, анын ичинде бизнес профилдери жөнүндө көбүрөөк маалымат алуу үчүн белгилерди басыңыз. Анда окуу Томи Килгордун маалымат байлыгы боюнча кеңири жол көрсөткүчү MarketWatch цитата беттеринде акысыз.
Саламаттык сактоо
Бул жерде ден соолукту сактоо касиеттерин ижарага берген жана экрандан өткөн тогуз РЕИТ бар. Бул топко улук турак-жайга багытталган компаниялар кирбейт:
| компания | Текче | Болжолдуу 2023 AFFO кирешелүүлүгү | Учурдагы дивиденддердин кирешелүүлүгү | Болжолдуу "башкы орун" | Market market. ($ млн) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | ПИК | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Class A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Source: FactSet |
турак-жай
Бул категорияга бир үй-бүлөлүү же көп үй-бүлөлүү турак жай объектилери, ошондой эле өндүрүлгөн турак-жай жамааттары жана улгайган турак-жайлары бар РЕИТтер кирет. Бул жерде экрандан өткөн 10 турак-жай REIT:
| компания | Текче | Болжолдуу 2023 AFFO кирешелүүлүгү | Учурдагы дивиденддердин кирешелүүлүгү | Болжолдуу "башкы орун" | Market market. ($ млн) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | АИРК | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Центр мейкиндиги | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washington кыймылсыз мүлк инвестициялык траст | Wre | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Source: FactSet |
Мейманканалар жана эс алуу касиеттери
Бул жерде мейманканаларды жана/же эс алуу объекттерин ижарага алган жана экрандан өткөн сегиз REIT болуп саналат:
| компания | Текче | Болжолдуу 2023 AFFO кирешелүүлүгү | Учурдагы дивиденддердин кирешелүүлүгү | Болжолдуу "башкы орун" | Market market. ($ млн) |
| EPR касиеттери | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | Кыргыз кыздар | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Колбаса касиеттери Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Source: FactSet |
жана бөлүмчөлөр
Бул жерде экрандан өткөн кеңсе имараттарын кармаган 10 REIT:
| компания | Текче | Болжолдуу 2023 AFFO кирешелүүлүгү | Учурдагы дивиденддердин кирешелүүлүгү | Болжолдуу "башкы орун" | Market market. ($ млн) |
| Brandywine Realty Trust | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | ГЭС | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Дуглас Эмметт Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HiW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Corporate Office Properties Trust | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Easterly Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Шаардык кеңсе REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Source: FactSet |
Чекене
Бул жерде негизинен экрандан өткөн чекене мүлктөрдү ижарага берген 10 REIT:
| компания | Текче | Болжолдуу 2023 AFFO кирешелүүлүгү | Учурдагы дивиденддердин кирешелүүлүгү | Болжолдуу "башкы орун" | Market market. ($ млн) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | СИБ | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | Кызыл өрүк | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | өткөрүүчүдөн ага ылайыктуу мөөнөт | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | КРГ | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | АКР | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Source: FactSet |
байланыш
Бул жерде коммуникация инфраструктурасынын касиеттерин ижарага алган экрандан өткөн беш компаниянын бардыгы бар, же Outfront Media Inc.
OUT,
билборддор:
| компания | Текче | Болжолдуу 2023 AFFO кирешелүүлүгү | Учурдагы дивиденддердин кирешелүүлүгү | Болжолдуу "башкы орун" | Market market. ($ млн) |
| Uniti Group Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | Палатанын | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | АМТ Темиртау | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Класс А | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1с3% | $35,920 |
| Source: FactSet |
Маалымат борборлору
Бул үч маалымат борборунун REITs экрандан өттү:
| компания | Текче | Болжолдуу 2023 AFFO кирешелүүлүгү | Учурдагы дивиденддердин кирешелүүлүгү | Болжолдуу "башкы орун" | Market market. ($ млн) |
| Iron Mountain Inc. | алгылыктуу | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Source: FactSet |
Өзүн-өзү сактоо
Акыркы категориябыз үчүн, беш өзүн-өзү сактоочу REIT экрандан өттү:
| компания | Текче | Болжолдуу 2023 AFFO кирешелүүлүгү | Учурдагы дивиденддердин кирешелүүлүгү | Болжолдуу "башкы орун" | Market market. ($ млн) |
| Улуттук сактоо филиалдары Траст | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| коомдук сактоо | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Source: FactSet |
Эгерде сиз REIT мейкиндигине кызыксаңыз, анда сиз өзүңүздүн изилдөөңүздү жүргүзүп, инвестициялык максаттарыңызды - өсүш, киреше же экөөнү тең - эстен чыгарбашыңыз керек жана узак мөөнөткө, башкача айтканда, бир нече жылды билдирет.
Жогорудагы таблицаларда саналган РЕИТтердин арасында Malhotra Ventas Inc боюнча "сатып алуу" рейтингине ээ.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
жана Duke Realty (азыр Prologis менен шайкеш соода жүргүзөт, биригүү аяктайт деп күтүүдө).
Сатып алынган РЕИТтердин кандай жалпылыгы бар деп сураганда, Малхотра: "Бул компаниялар, жеке адамдар катары, биз баанын күчү сакталат деп ишенебиз" деди.
Ал ошондой эле бардык тематикалык тенденциялардан, анын ичинде саламаттыкты сактоо РЕИТтеринде, калктын карылыгы үчүн пайдалуу экенин айтты.
MarketWatch'те Рэй Далиодон угуңуз Акчадагы мыкты жаңы идеялар фестивалы 21 жана 22-сентябрда Нью-Йоркто. Хедж-фонддун пионери экономиканын кайда баратканы тууралуу күчтүү көз караштарга ээ.
Булак: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Бул дивиденддер сизди коргой алат, анткени Федералдык резерв экономиканы жайлатат
Федералдык резервдин төрагасы Жером Пауэлл жума күнү маанилүү сөз сүйлөп жаткан кезде, инвесторлор акыры анын сөзүн кабыл ала башташы мүмкүн: Борбордук банк акыркы төрт он жылдыкта эң жогорку инфляцияны көзөмөлдөө үчүн катуу позицияны карманмакчы. Бул акыркы биржа митингине карабастан, каржы базарлары туруксуз бойдон кала берет дегенди билдирет.
Кыймылсыз мүлк инвестициялык трасттарын же РЕИТтерди инфляция жогору бойдон калууда жана экономикалык басаңдоодон мурда туруктуу киреше менен камсыз кылуу үчүн салыштырмалуу коопсуз жай катары кароого көптөгөн себептер бар.
Төмөндө 2023-жылы дивиденддердин көбөйүшүн камсыз кылуу үчүн көп акча агымын түзүшү күтүлгөн REIT капиталынын экраны.
Ичинде Билүү керек 24-августтагы колонка, Стив Голдштейн жаңы «инфляция жана пайыздык чендер боюнча суперцикл” TS Lombard компаниясынын глобалдык макроэкономика боюнча башкаруучу директору Дарио Перкинстен.
Перкинс узак мөөнөттүү пайыздык чендер жогорулай берет деп күтөт жана 2020-жылдар инвесторлордон "активдерди бөлүштүрүүдө кылдат мамилени" талап кылат деп болжолдойт.
2021-жылга чейин бука рыногунда үстөмдүк кылган кызмат көрсөтүүчүлөрдөн алыстап, ал материалдык активдерге, анын ичинде кыймылсыз мүлккө бөлүштүрүү эң жакшы иштейт деп эсептейт.
REIT секторун бөлүштүрүү
Кыймылсыз мүлккө инвестициялык тресттер көп түрдүү болот, бирок негизги элементи - бул салык боюнча артыкчылыктуу REIT түзүмүн сактап калуу үчүн акционерлерге кирешелердин көбүн өткөрүп берүү.
РЕИТтин эки кеңири категориясы бар: коммерциялык же турак жай карыз алуучуларга акчаны кредиттөөчү жана/же ипотекалык баалуу кагаздарга инвестициялоочу ипотекалык РЕИТтер жана коммерциялык же турак-жай мүлкүнө ээлик кылган жана аны ижарага берген үлүштүк REITs.
REITs циклдик болуп саналат, пайыздык чендердин өсүшү менен баа басым. Бул эффект, өзгөчө, ипотекалык REITs үчүн айкын болушу мүмкүн, анткени ипотекалык кредиттөө бизнеси пайыздык чендер жогорулаган сайын басаңдайт.
Ушул жылга чейин, 24-августка чейин, S&P 500 кыймылсыз мүлк сектору 15% төмөндөдү, ал эми толук S&P 500
SPX
дивиденддерди кайра инвестициялоо менен 12% га төмөндөдү.
Узак мөөнөттүү карап көрүү сизди таң калтырышы мүмкүн. S&P Dow Jones индекстери 2016-жылы кыймылсыз мүлк секторун каржы секторунан бөлгөн. Бирок эгерде биз S&P 500 REIT өнөр жай тобуна чейин кыскартсак, анда 20 жылдык орточо жылдык кирешелүүлүк 9.9% болду, бир аз алдыда. S&P 500 20 жылдык орточо кирешелүүлүгү 9.8%.
Категория боюнча REITs
РЕИТтин ар кандай түрлөрү ар кандай экономикалык циклдерден өтүшөт. Мисалы, REIT мейманканалары жана алардын ижарачылары коронавирустук пандемиянын алгачкы этаптарында, 2020-жылдын биринчи жарымында туристтик индустриянын виртуалдык жабылышынан баштап катуу жапа чеккен.
Мизуходогу кыймылсыз мүлк боюнча башкаруучу директор Викрам Малхотранын айтымында, көптөгөн РЕИТтер кампа жана логистикалык мейкиндикке багытталган, бул акыркы жылдары эки орундуу жылдык ижара акысын жогорулатуудан пайда көргөн.
Бирок Amazon.com Inc.
эчизинге
деп айтты анда биринчи чейректеги каржылык пресс-релиз апрелде анын аткаруу тармагынын көлөмүн эки гана жылдын ичинде эки эсеге көбөйткөндөн кийин, ал "физикалык же кадрдык потенциалды кууп чыкпады" жана жеткирүү инфраструктурасында "өндүрүмдүүлүктү жана сарптоолордун натыйжалуулугун жогорулатууга чарчы көңүл бурган".
Интервью учурунда Мальхотра Амазондун жарыясынан кийин ал жана кесиптештери "базарда Amazon кампаларды сублет базарына коюп жатканын байкашкан жана укканын" айтты.
"Ошентип, электрондук коммерциядагы эң ири оюнчу рынокко анын өтө көп экенин жана рационалдуу экенин айтты, бул логистикалык запастардын деградациясына алып келди" деди ал.
Prologis Inc.
ЖЕК
кампалардагы жана логистикалык мейкиндиктеги эң ири ачык сатылган АКШ REIT болуп саналат. Компания Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis жана Walmart Inc.
WMT
2021-жылдын аягында анын беш ири кардары катары Amazon 24 миллион чарчы фут же анын жалпы көлөмүнүн 7% ижарага алды.
Prologis акциялары дивиденддерди кайра инвестициялоо менен 21-жылдын 2022-августуна чейин 24% төмөндөдү. Акциянын дивиденддердин кирешеси болжол менен 2.5% түзөт. Prologis Duke Realty Corp.
DRE
аркылуу 26 миллиард долларга бааланган бардык акциялардык келишим июнда жарыяланган кезде.
Мизухо Prologis боюнча нейтралдуу рейтингге ээ, аны Мальхотра "консенсустан тышкары" деп айткан. Албетте, FactSet сурамжылоосуна катышкан 17 аналитиктин 13ү акцияларды "сатып алуу" же эквиваленттүү деп баалайт. Калгандары нейтралдуу рейтингдер.
Ал андан ары Mizuho XPO Logistics Inc сыяктуу үчүнчү тараптын логистикалык операторлорун көзөмөлдөп жатканын айтты.
XPO,
FedEx жана United Parcel Service Inc.
UPS
экономика олуттуу төмөндөп кетсе, суроо-талаптын басаңдашы белгилери үчүн.
Ушунун бардыгы менен кампа / логистикалык REITs үчүн күмүш каптоо болушу мүмкүн: Малхотра мейкиндиктеги ижаранын өсүшү 10% дан жогору учурдагы диапазондон "ортодон жогорку бир орундуу цифрага" чейин жайлатат деп күтөт. Бул тууралуу Эмгек департаменти билдирди Керектөө бааларынын индекси июль айында 8.5% өстү бир жыл мурдагыдан. Бул өткөн айга салыштырмалуу 9.1% жакшырган. REIT кампасынын операторлору инфляциянын темпине шайкеш келүү же аны жеңүү үчүн ижара акысын жогорулата алат деп күтүү анчалык деле кыйынга турбашы мүмкүн.
Бул жерде сиздин жеке пикириңиз, өзүңүздүн изилдөөңүздүн негизинде ишке ашат. Интернет-дүкөндөрдүн уланып жаткан тенденциясы жана тез жеткирүү талабы Prologis жана анын атаандаштарына кийинки беш жылдан 10 жылга чейин жакшы натыйжа бере алабы? Прологистин беш жылдык жалпы кирешеси 24-августта 138% түздү (S&P 85 үчүн 500% менен салыштырганда), ал тургай, быйылкы чоң артка кетүү менен.
Акционердик капиталды текшерүү
АКШда катталган кыймылсыз мүлк инвестициялык тресттерин кеңири кароо үчүн биз Рассел 185 индексине кирген 3000тен баштадык.
ЖОЛ.
FactSet маалыматы боюнча, бул индекс АКШнын акцияларынын 98% түзөт.
Андан кийин биз ар бир РЕИТтин инвестициялык концентрациясын карап чыктык жана тизмени 158 компанияга чейин түшүрүү үчүн бардык ипотекалык РЕИТтерди алып салдык. Биз 112 компанияны кыскарттык, алар боюнча 2023-жылдагы операциялардан корректировкаланган каражаттар боюнча FactSet сурамжылоого алынган беш талдоочунун консенсустук баасы бар.
Компаниянын дивиденддерди төлөө жөндөмдүүлүгүн өлчөөнүн бир жолу анын болжолдуу эркин акча агымын - күтүлгөн капиталдык чыгымдардан кийин калган акча агымын кароо болуп саналат. REITs үчүн операциялардан түшкөн каражаттар (FFO) - GAAP эмес чара - адатта колдонулат. FFO амортизацияны жана амортизацияны (накталай эмес предметтерди) кирешеге кайра кошот, мында мүлктү сатуудан түшкөн пайданы эсепке албаганда. Операциялардан түшкөн оңдолгон каражаттар (AFFO) мүлк инвестицияларынын сапатын сактоо үчүн күтүлгөн капиталдык чыгымдарды эсепке алуу менен андан ары барат.
Эгерде компаниянын болжолдуу AFFOсун анын учурдагы акцияларынын баасы боюнча бөлсөк, бизде болжолдуу AFFO кирешелүүлүгү болот. Муну учурдагы дивиденддердин кирешеси менен салыштырса болот, андан ары көбөйтүү үчүн "баштык" бар-жокпу - үмүттөнөм.
Калган 112 РЕИТтин ичинен 104ү дивиденд төлөп, 2023-жылдын 1.00% кем эмес көлөмүн баалашты - бул биздин акыркы кыскартуубуз.
Биз 104 РЕИТти сегиз кеңири категорияга жайгаштырдык. Бул дайыма эле оңой боло бербейт, анткени REIT өтө диверсификацияланган болушу мүмкүн. Ошентип, категориялар ар бир РЕИТти бизнестин эң чоң концентрациясына ылайык топко жайгаштыруу аракети. Андан кийин биз тогуз кеңири категорияга бир аз консолидация алдык жана аларды 2023-жылдагы AFFO кирешеси боюнча сорттодук.
Мисалы, кампа/логистикалык компаниялар "өнөр жай" категориясына кирет. Биз ошону менен баштайбыз.
Өнөр жай РЕИТ
Бул жерде 10-жылга карата эң жогорку күтүлгөн AFFO кирешеси менен экрандан өткөн 2023 өнөр жайлык REIT:
Ар бир компания, анын ичинде бизнес профилдери жөнүндө көбүрөөк маалымат алуу үчүн белгилерди басыңыз. Анда окуу Томи Килгордун маалымат байлыгы боюнча кеңири жол көрсөткүчү MarketWatch цитата беттеринде акысыз.
Саламаттык сактоо
Бул жерде ден соолукту сактоо касиеттерин ижарага берген жана экрандан өткөн тогуз РЕИТ бар. Бул топко улук турак-жайга багытталган компаниялар кирбейт:
турак-жай
Бул категорияга бир үй-бүлөлүү же көп үй-бүлөлүү турак жай объектилери, ошондой эле өндүрүлгөн турак-жай жамааттары жана улгайган турак-жайлары бар РЕИТтер кирет. Бул жерде экрандан өткөн 10 турак-жай REIT:
Мейманканалар жана эс алуу касиеттери
Бул жерде мейманканаларды жана/же эс алуу объекттерин ижарага алган жана экрандан өткөн сегиз REIT болуп саналат:
жана бөлүмчөлөр
Бул жерде экрандан өткөн кеңсе имараттарын кармаган 10 REIT:
Чекене
Бул жерде негизинен экрандан өткөн чекене мүлктөрдү ижарага берген 10 REIT:
байланыш
Бул жерде коммуникация инфраструктурасынын касиеттерин ижарага алган экрандан өткөн беш компаниянын бардыгы бар, же Outfront Media Inc.
OUT,
билборддор:
Маалымат борборлору
Бул үч маалымат борборунун REITs экрандан өттү:
Өзүн-өзү сактоо
Акыркы категориябыз үчүн, беш өзүн-өзү сактоочу REIT экрандан өттү:
Эгерде сиз REIT мейкиндигине кызыксаңыз, анда сиз өзүңүздүн изилдөөңүздү жүргүзүп, инвестициялык максаттарыңызды - өсүш, киреше же экөөнү тең - эстен чыгарбашыңыз керек жана узак мөөнөткө, башкача айтканда, бир нече жылды билдирет.
Жогорудагы таблицаларда саналган РЕИТтердин арасында Malhotra Ventas Inc боюнча "сатып алуу" рейтингине ээ.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
жана Duke Realty (азыр Prologis менен шайкеш соода жүргүзөт, биригүү аяктайт деп күтүүдө).
Сатып алынган РЕИТтердин кандай жалпылыгы бар деп сураганда, Малхотра: "Бул компаниялар, жеке адамдар катары, биз баанын күчү сакталат деп ишенебиз" деди.
Ал ошондой эле бардык тематикалык тенденциялардан, анын ичинде саламаттыкты сактоо РЕИТтеринде, калктын карылыгы үчүн пайдалуу экенин айтты.
MarketWatch'те Рэй Далиодон угуңуз Акчадагы мыкты жаңы идеялар фестивалы 21 жана 22-сентябрда Нью-Йоркто. Хедж-фонддун пионери экономиканын кайда баратканы тууралуу күчтүү көз караштарга ээ.
Булак: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo