РЕИТтерди жайгаштыруунун таң калыштуу окуясы

Marriott дүйнөдөгү атактуу мейманкана бренддердин бири болуп саналат. Marriott's мейманканаларынын олуттуу бөлүгү Host Inc. таандык, REIT жатаканасы 3 миллиард доллардын тегерегинде отчет берет, бирок натыйжалуу эч кандай салык төлөбөйт, болгону 163 кызматкери бар, башкы директордун орточо айлык акысынын катышы анормалдуу төмөн жана алмаштырууга мүмкүн эмес. Директорлор Башкармасы. Кызыктуусу, алардын китептери Хост алардын мейманканаларына ээлик кылып, активдүү иштеп жаткандай көрүнөт.

My мурунку бөлүгү Marriott сыяктуу булчуң-лайк компанияларда, алардын жумушчу күчүнүн көп бөлүгүн баланстан тышкаркы (OBS) уюмдарда калтыргандай көрүнгөндөй, маселени тереңирээк талдоо үчүн бир нече суроо жана суроо-талаптар пайда болду. Марриотт өлкөдөгү эң ири кыймылсыз мүлк инвестициялык трести (REIT) менен байланышат, Host Hotels and Resorts Inc. Турак жай REITs булчуңдуу булчуңдуу жаныбарлар жана бир нече отчеттуулук жана башкаруу кемчиликтери менен жабыркайт. Мен Марриотттун практикасын карап чыкканда, РЕИТтерди жайгаштыруу боюнча кызыктай окуяны мурунку макаламда чагылдыргым келди, бирок мейкиндик жана убакыт жетишпей калды. Буга жетээрден мурун, келгиле, РЕИТтин жатаканасы эмне экенин жана эң чоңу болгон Хост кандайча уюшулганын түшүнүп көрөлү.

Турак жай REITs деген эмне?

Марриотту карап чыгуудан мурун, мен адегенде REIT дегенди пассивдүү инвестициялоочу унаалар деп түшүнгөм, алар салыксыз киреше алып, инвестиция тартуучулардын колунда салык салынат. Ички киреше кызматынын эрежелери РЕИТтин салыксыз субъект катары статусун сактап калышын талап кылат, аларга мейманканаларды иштетүүгө жана башкарууга тыюу салынат. Ошентип, эң ири ачык сатылган REIT болгон Host Inc муну кантип айланып өтөт? Host Limited Partners (LP) деп аталган туунду түзүү менен.

Анын төмөндөгү сүрөттө көрсөтүлгөн уюштуруу структурасы боюнча 2021 10-К, Host Inc ачык сатылуучу REIT катары катталган жана анын бирден-бир негизги активи анын ачык сатылбаган Host Limited Partners (LP) үлүшү болуп саналат. Ошентип, Host Inc. өзү эч кандай жатакана бизнесин жүргүзбөйт. Host LP мейманкананын мүлкүнө ээ жана бир нече консолидацияланбаган биргелешкен ишканаларды камтыйт. LP ээликтеринин дээрлик 99% ачык сатылган РЕИТке таандык.

REITs башкаруу жыйымдары сыяктуу квалификацияга жооп бербеген иш-аракеттерден кирешесинин бир аз пайызынан ашыгын алуу чектелет. Бул чектөөнү айланып өтүү үчүн, Host Inc. төмөндөгү сүрөттө көрсөтүлгөндөй, салык салынуучу REIT туунду компанияларына (TRS катары белгилүү) бир нече мейманкана мүлктөрүн ижарага берет. IRS эрежелери Host Inc. компаниясына мейманканаларды иштетүүгө жана башкарууга уруксат бербегендиктен, TRS мекемелери мейманканалардын күнүмдүк иштерин жүргүзүү үчүн Marriott жана Hilton сыяктуу үчүнчү тараптын мейманкана менеджерлери менен келишим түзүшкөн. Кызык, мен мурда жазгандай, Марриотт өзү мейманканалардын экосистемасын иштетүү үчүн OBS эмгегине таянат.

Салык салынуучу РЕИТ мейманканадан түшкөн кирешени алат. Хост бул үчүнчү тараптын менеджерлери мейманканаларды иштетүүгө жумшай турган бюджеттерди бекитет.

Белгилей кетчү нерсе, Хосттун китептери Host Inc. башка стандарттуу бизнес сыяктуу мейманканаларына ээлик кылып, иштетсе, аздыр-көптүр көрүнөт. Неге? Анткени GAAP (Жалпы Кабыл алынган Бухгалтердик Эсеп Принциптери) эгерде уюм башка ишкананын 50% же андан көп акциясына ээ болсо, жакшы иштейт, анткени туунду компаниялардын китептери консолидацияланышы керек же баланстан тышкаркы коргоону коргоочу мыйзамдуу жабуулар тешилсе. Бул жакшыртылган финансылык отчеттуулук практикасы Энрондун кыйроосунан кийин ишке киргизилген.

31-жылдын 2021-декабрына карата, Host Inc. балансында болжол менен 10.5 миллиард долларга жакын жана ижарага алынган мүлктөр жана 800 миллион доллар накталай акча тууралуу билдирди. Бул активдер 5.3 миллиард доллар карыздын эсебинен, калганы өздүк капиталдын эсебинен каржыланат. Host Inc. кирешеси 2.8 миллиард долларды түзөт, анын 1.8 миллиард доллары бөлмөнү ижарага алуудан жана 674 миллион доллар тамак-аштан, калганы башка булактардан. Бул кирешелер кадимки мейманкананын ишинин кирешесине окшош.

Эмне үчүн мынчалык татаал желе токулган?

Эмне үчүн мынчалык татаал желе токулуп жатат деп ойлонушуңуз керек. Мен бул өнүккөн юридикалык инженерия төмөнкү артыкчылыктарга ээ деп ойлойм:

Салык үнөмдөө

Анын 26-K 10-бетинде анын тобокелдик факторлорунда ачык айтылгандай, эгерде Host Inc. жана Host LP REIT катары квалификацияга ээ боло албаса, эки уюм анын кирешесине федералдык жана мамлекеттик киреше салыгын төлөшү керек болот. REITs алардын акционерлерине бөлүштүрүлгөн дивиденддерге салык салынбайт, алар салык салынуучу кирешесинин 90% кем эмес болушу керек.

2021 жана 2020-жылдар Covidдин эсебинен мейманкана индустриясынын экономикасынын өкүлү эмес. Ошентип, мен 2019-жылга кайтып бардым, кадимки убакта кирешелүүлүк кандай болгонун өлчөө. 2019-жылы Host Inc. 3.4 миллиард доллар киреше, 800 миллион доллар операциялык киреше жана 932 миллион доллар таза киреше болгонун билдирди. Албетте, бул сандар Хост LP менен дээрлик бирдей, анын балансы жана кирешелери жөнүндө отчеттор да ачыкка чыгат.

Тийиштүү федералдык салык ставкасы боюнча, Хосттун 7-жылдагы 2021-K 10 шилтемесинде Хост 202-жылы 2019 миллион доллар салык төлөмөк деп айтылат. Анын ордуна, Host Inc. 30% араң эффективдүү салык ставкасы менен 3 миллион доллар салык чыгымын билдирди — анткени ал кирешенин 90% дивиденд катары бөлүштүрүлүп, корпоративдик салыктан кутулган.

Корпоративдик салыктын толук ставкасын төлөө Host Inc.тин баасына эмне кылат? деп болжолдоп баанын форварддык кирешенин катышы 32 үчүн Host Inc. өзгөрбөсө, REIT рыноктук капитализациясы 14-жылдын 14-апрелиндеги 2022 миллиард доллардан болжол менен 5.5 миллиард долларга төмөндөшү мүмкүн (баалоо федералдык салыктардан 202 миллион долларды, минус төлөнүүчү 30 миллион долларды алып салуудан келип чыккан жана андан кийин 32ге көбөйтүлгөн). Чындыгында, баа-киреше катышы да төмөндөйт, бул салыктык артыкчылыкты жоготуу андан да көбүрөөк зыян алып келет.

81-бет 10-К, Host Incтин эсепке алуу саясатын түшүндүргөн, "коштоочу консолидацияланган каржылык отчеттор Host Inc., Host LP жана алардын туунду жана көзөмөлгө алынган филиалдарынын, анын ичинде биргелешкен ишканалардын жана өнөктөштүктөрдүн консолидацияланган эсептерин камтыйт" деп айтылат. Биз туунду компанияларды консолидациялайбыз, аларды көзөмөлдөй алабыз». Кызыгы, Host Inc. менен Host LP АКШнын GAAP тарабынан классикалык мейманкана бизнеси катары алмаштырылат, бирок IRS андай эместей көрүнөт.

ТРС салыктары жөнүндө эмне айтууга болот?

Салык салынуучу REIT туунду компанияларындагы "салык салынуучу" деген сөз бир аз туура эмес аталыш. TRS өзүнүн башкы РЕИТке төлөй турган лизинг акысын TRS башкарган мейманкананын бардык пайдасына коюу менен, TRS эч кандай пайда жок деп билдирет. Башкача айтканда, мейманкананын кирешеси азыр салыктан бошотулган РЕИТке которулду.

TRS де-факто мейманкана операторлорубу?

TRS ишканалары де-факто мейманкана операторлору сыяктуу угулат. Болбосо, анда эмне үчүн кенен бөлүмдөрдү арнаш керек 10-K (35 жана 36-беттерди караңыз) негизги мейманкана киреше генераторлорун талкуулоо үчүн? Долбоор бөлмөлөрдүн кирешелери, тамак-аш жана суусундуктардан түшкөн кирешелер, эскирүү жана жокко чыгаруу жыйымдары, курорттук жана көздөгөн жыйымдар, унаа токтоочу жай, гольф аянтчалары, спалар, оюн-зоок жана башка коноктор кызматтары, бөлмө чыгымдары, суусундукка чыгашалар кыймылсыз жана жеке мүлк салыктары, жердин ижарасы боюнча узак түшүндүрмөлөрдү камтыйт. , жабдууларды ижарага алуу жана мүлктү камсыздандыруу, ошондой эле мейманкананын касиеттери боюнча амортизация жана амортизациялык чыгымдар.

Демек, TRS де-факто мейманкана операторлору боло алат жана аларга ээлик кылган REIT өзүнүн REIT статусун уланта алат окшойт. 27-бет Host Inc.'s 10-K "REIT федералдык киреше салыгы үчүн кадимки C корпорациясы болгон ишкананын үлүштүк акцияларынын 100% га чейин ээ боло алат, эгерде уюм TRS болсо. TRS активдерге ээ болуп, дүң киреше ала алат, алар квалификациялуу активдер катары же квалификациялуу дүң киреше катары каралбай турган, эгерде РЕИТке түздөн-түз таандык болсо же алынган болсо, анын ичинде мейманканалык операциялардан түшкөн кирешелер.

Потенциалдуу карыз дефолт жана азыраак сатып алуу

Хост LP 4.9-жылдын аягында 2021 миллиард доллар өлчөмүндө төлөнбөгөн карызы бар. Host LP 191-жылы 2021 миллион доллардын тегерегинде пайыздарды 3.8% (191/4900) кичине орточо чен менен төлөйт. Өздүк капиталдын баасы, албетте, жогору. Салыктык чегерүүлөрдү жоготуу Host Inc. компаниясын карызынын бир бөлүгүн кооптуу, демек, кымбатыраак капиталга алмаштырууга мажбурлайт, бул аларга болжол менен 8% чыгымга учурай турган (Capital Asset Pricing Model (CAPM) боюнча Host Inc.тин бета версиясы 1.29, 10 жылдык МКВнын ставкасы 2.7%ды түзөт жана мен 5% рыноктук тобокелдик премиумун кабыл алдым. Мындан тышкары, салыктарды төлөө Host Incтин пайыздарды төлөө мүмкүнчүлүгүн ого бетер начарлатат.

Хосттун 2019-жылдагы операциялык акча агымы пайыздарды алып салгандан кийин 1.25 миллиард долларды түздү. 2019-жылга салыктан бошотулган статусун жоготуу сатып алуулар үчүн жеткиликтүү акча агымын азайтмак. Бул жаздык жатакана REIT катары уюштурулбаган стандарттуу мейманкана компаниясына жеткиликтүү эмес экенин эске алыңыз. Хост - мейманканалардын ашкере сатып алуучусу. 2019-21-жылдары Host LP 2 миллиард долларга жаңы мүлктөрдү сатып алган.

Muscle Lite жана эмгек наркы арбитраж

Сыртынан караганда, Host Inc. компаниясынын 80ге жакын мейманканасы, 45,000 2.9 бөлмөсү, 2021-жылы 163 миллиард доллар кирешеси бар, бирок XNUMX гана кызматкери бар!

Бул 45,000 XNUMX бөлмө, албетте, өзүн тазалабайт. Тамак-аш бышыруу жана тазалоо менен алектенген кызматкерлер эффективдүү баланстан тышкаркы (ОБС) жана бир аз байкалбайт.

Host Inc 2021 10-К "АКШдагы жана Канададагы бардык мейманканаларыбыздын кызматкерлери кызматкерлерди жалдоо жана тейлөө үчүн жооптуу болгон үчүнчү тараптын мейманкана жетекчилеринин кызматкерлери" деп айтылат. Кызык, 43-бет 2021 10-К "Бөлмөлөргө, тамак-ашка жана суусундукка жана башка ведомстволук жана колдоо көрсөтүүгө чыгашалардын эң олуттуу чыгашасы - бул эмгек акы жана кызматкерлердин пособиелери, бул ар бир жылда бул чыгымдардын болжол менен 55% түзөт." Бул эмгек чыгымдары Хосттун кирешелери жөнүндө отчетто компенсация катары көрсөтүлбөйт, анткени эмгек үчүнчү тараптын мейманкана жетекчилеринин китептеринде сакталган.

Кызыктуу билдирүүнү Американын мейманканалар жана жатаканалар ассоциациясы (AHLA) жасады 8-апрель, 2020 кат TRS түзүмдөрү үчүн эмгек акыны коргоо программасын (ППП) лоббирлөө учурунда Конгресске: "Отманкана жана жатакана тармагында МЖӨ насыясы үчүн жарамдуу карыз алуучу кызматкерлердин эмгек акысына, жөлөкпулдарга жана камсыздандыруу чыгымдарына жооптуу ишкердик субъекти болуп саналат."

Алар мындай деп айтышат: "мүлктүн ээси - же РЕИТ болгон учурда, мүлк ээсинен мүлктү ижарага алган Салык REIT Туунду компаниясы (TRS) - башкаруу келишими аркылуу үчүнчү тарапка чыгымдын ордун толтуруу үчүн мыйзамдуу түрдө жооп берет. бардык операциялык чыгымдар үчүн башкаруучу компания, анын ичинде кызматкерлердин эмгек акысы, жөлөкпул жана камсыздандыруу. МЖӨ кредиттери орчундуу операциялык чыгашалар, анын ичинде эмгек акы боюнча чыгашалар үчүн көпүрөнү камсыз кылууга багытталган. Жогоруда келтирилген мисалда, кызматкерлер башкаруучу компанияда иштегенине карабастан, МЖӨнүн укуктуу карыз алуучусу мүлк ээси же TRS болот."

Мындай түзүлүштүн кесепеттери кандай?

ESG билдирүүлөрү көңдөй угулат

Хосттун 2020-жылга карата туруктуулук боюнча отчету Доу Джонстун Туруктуулугу Индекси, CDP, ISS, Newsweek эң жооптуу компаниялардын тизмеси жана Green Street Advisors 25% арасында оң таанылышы менен мактанат. Бул рейтинг агенттиктери Хосттун китептеринде дайынсыз жоголгон кызматкерлер тууралуу сураштыбы деген суроо жаралат.

Ковидден кийинки салык төлөөчү тарабынан каржыланган концессиялар жөнүндө эмне айтууга болот?

CARES мыйзамы жана андан кийинки пандемияга каршы мыйзам долбоорлору мамлекеттик компанияларга, анын ичинде РЕИТтерге олуттуу артыкчылыктарды берет. Алардын ичинен эң маанилүүсү NOLs (таза операциялык жоготуулар) жана тездетилген амортизациялык чегерүү болду. Каржы министрлиги пандемиянын алгачкы күндөрүндө Host Hotels and Resorts корпоративдик облигацияларын сатып алган окшойт.

Мисалы, Хост 2021 10-К, p.44, мындай дейт:

«2021 жана 2020-жылдары биз биринчи кезекте биздин TRS тарткан ички таза операциялык жоготуудан улам, тиешелүүлүгүнө жараша 91 миллион доллар жана 220 миллион доллар киреше салыгы боюнча пайданы жаздык. 2020-жылы CARES мыйзамы тарабынан кабыл алынган мыйзамдардын натыйжасында, 2020-жылдагы ички таза операциялык жоготуулардын бир бөлүгү АКШнын мурда төлөнгөн федералдык корпоративдик киреше салыгын кайтарып алуу үчүн 2017-2019-жылдарга кайтарылган. 2020-жылдагы таза операциялык жоготуулардын калган бөлүгү, ошондой эле биздин TRS тарткан 2021-жылдагы бүтүндөй таза операциялык жоготуу, аны жылдык салык салынуучу кирешенин 80% өлчөмүндө колдонуу боюнча жылдык чекти эске алуу менен, белгисиз мөөнөткө жылдырылышы мүмкүн.

Жумуш ордун ачууга көбүрөөк муктаждык

Чыныгы мейманканаларды жана 45,000 XNUMX бөлмөнү иштетүүгө канча жумушчу тартылганын, бул жумушчуларга кандай эмгек акы төлөнөрүн жана аларга кандай мамиле жасалышы мүмкүн экенин биле албадым. Трагедия - Host Inc. компаниясынын туруктуулук боюнча отчетунун "адам капиталы" бөлүмү өзүн камкор жана тарбиялоочу иш берүүчү катары көрсөтүү үчүн көп күч жумшайт. Бөлмөлөрдүн бүтүндөй экосистемасы үчүн жумуш ордун жакшыраак ачып бербесе, инвестор мындай камкордук Хосттун экосистемасындагы жок жумушчуларга жайылтыларын толук биле албайт.

Алмашуу далил тактасы?

21-бет 10-K бир кыйла кызык билдирүүнү камтыйт: «Директорлор кеңешинин мүчөлөрүн четтетүү. Host Inc.дин уставында, жөнөкөй акциялардан башка капиталдык акциялардын классынын же сериясынын ээлери тарабынан шайлана турган директорлордон тышкары, директорлор себептер боюнча жана акционерлердин макулдук добушу менен гана четтетилиши мүмкүн экенин карайт. директорлорду шайлоодо берилүүгө укуктуу бардык добуштардын үчтөн экиси. Акционерлер тарабынан директорду кызматтан алуудан келип чыккан бош орун директорлорду шайлоодо берилүүгө укуктуу болгон добуштардын үчтөн экисинен кем эмесинин ээлеринин «макул» добушу менен толтурулушу мүмкүн.».

Бул 67% добушту топтоо абдан кыйын болгондуктан, директорлорду эч качан кетирүү мүмкүн эмес дегенди билдиреби? Blackrock, State Street, Cohen and Steers жана Vanguard 39-жылдагы прокси билдирүүсүнө ылайык, Host Incтин 2020% ээлик кылат. Бул төрт кара кармоочунун биргелешкен күчү директорду кызматтан алуу же дайындоо үчүн жетишсиз.

Башкы директордун эмгек акысынын нормадан төмөн көрсөткүчү

2020 прокси билдирүүсүндө Host Inc. компаниясынын башкы директорунун эмгек акысы (10 миллион доллардын тегерегинде) кызматкерлердин орточо эмгек акысына (196,338 51 доллар) салыштырмалуу 1:500 катышы экени айтылат, бул S&P 163 боюнча эң төмөнкү көрсөткүчтөрдүн бири. Медиандык кызматкер , албетте, ишканадагы 45,000 жумушчунун бассейнинен келип чыгат. Албетте, эгерде 45,000 бөлмөнүн бүтүндөй экосистемасындагы медианалык жумушчунун эмгек акысын эске алсак, башкы директордун эмгек акысынын медиана-кызматкердин катышы алда канча жогору болмок. 196,000 XNUMX бөлмөлүү экосистемадагы орточо жумушчуга XNUMX XNUMX доллар төлөнүшү күмөн.

нын орточо орточо эмгек акысын билдирди Marriott жана Hilton кызматкерлер 36,710 314 долларды түзөт. Эгерде биз Хост үчүн ошол медианалык эмгек акыны колдонсок, башкы директордун жумушчулардын эмгек акысынын катышы 1:XNUMX болмок, бул Хост кабарлагандан алты эсе жогору, бул көрсөткүч Хосттун ESG отчетуна шек туудурушу мүмкүн.

Muscle Lite компаниялары көбүрөөк текшерүүгө муктаж

Жалпысынан алганда, Host Inc сыяктуу юридикалык арбитраждардагы бухгалтердик эсеп, башкаруу жана отчеттуулуктун кемчиликтери Main Street жана ESG инвесторлору тарабынан кылдаттык менен текшерилиши керек. Ошондой эле, Host Inc. компаниясын обочолонгон окуя катары четке кагаардан мурун, көңүл буруңуз NAREITтин ачык сатылуучу турак жай REITs тизмеси абдан кенен жана Apple Hospitality REIT (NYSE: APLE), Summit Hotel Properties (NYSE:INN), Park Hotels & Resorts (NYSE:PK), Hersha Hospitality Trust (NYSE:HT) жана Pebblebrook Hotel Trust сыяктуу кеминде 17 мекемени камтыйт. (NYSE: PEB).

Мен инвесторлор кылдаттык менен карап көрүүнү кааласа, башка тармактарда дагы көптөгөн булчуң лайт, салык лайт жана актив лайт структураларын ачат деп ойлойм.