Кыймылсыз мүлктүн ээси жана иштеп чыгуучу (же инвестор) жерди узак мөөнөткө ижарага алганда, ижарачы жана анын кредиторлору мүлктүн ээси демейки үчүн жердин ижарасын оңой эле токтото албайт деп талап кылышат. Ижарачы өзүнүн дефолттарын "айыктырууга" кеңири укуктарга ээ болот. Ижарачы айыктыра албаса, анда ижарачынын кредиторунун кошумча айыктыруу укуктары бар. Тигил же бул жол менен, ижарачы жана анын насыя берүүчүсү ижараны сактап калууга тийиш. Натыйжада, менчик ээлери дээрлик эч качан жердин ижарасын токтото албайт, анткени алар каалагандай.
Жакында Нью-Йоркто болгон бир окуя бул принциптен кескин өзгөрдү. Ижарачы ижара акысын төлөбөй калгандан кийин башталган. Кыймылсыз мүлктүн ээси ижарачыга жана анын кредиторуна мындай дефолт жөнүндө ар кандай эскертүүлөрдү берген, бирок дагы эле эч ким ижара акысын төлөгөн эмес.
Кийинки кадам катары, мүлк ээси кредиторго эскертүү талап кылынган ижарага киргизилген ижараны токтотуу жол-жобосун улантпоону чечти. Тескерисинче, мүлктүн ээси Нью-Йорктун мыйзамына ылайык ижара акысын төлөбөгөндүгү үчүн иш козгоду, ал мындай процесстерге жол берет. Мүлктүн ээси бул иш боюнча ижарачынын кредиторуна кабарлаган эмес, анткени ижарада да, мыйзамда да мындай билдирүү талап кылынган эмес. Ижарачы дагы эле ижара акысын төлөбөгөндө, мүлк ээси акыр-аягы, төлөнбөгөн процесстин акыркы окуясы катары ижара келишимин токтотту.
Ижара келишими ар кандай токтотулгандан кийин, мүлк ээси ижарачынын кредиторуна токтотулган ижараны алмаштыруу үчүн жаңы ижара келишимин сунушташы керек экенин айтты. Сыягы, кредитор бул сунуш боюнча мүлктүн ээсин кабыл алган жок, андыктан ижара төлөнбөгөн жол-жоболор аркылуу токтотулуп, кредитор алмаштыруу ижарасын талап кыла алган жок.
Hail Mary анын күрөөсүн сактап калуу чарасы катары, кредитор Нью-Йорктун таң калыштуу мыйзамына таянууга аракет кылды, ал ижарачыга жана анын кредиторуна ижара келишими боюнча бардык төлөмдү төлөп, токтотулган ижараны калыбына келтирүүгө мүмкүндүк берет. Ижарачы өзүнүн ижара акысын "кун алуу" үчүн бир жыл бар. Эгерде ижарачы ал мөөнөттүн ичинде ижара акысын төлөбөсө, анда ижарачынын кредитору муну жасоого укуктуу – бирок көпчүлүк учурларда ижарачынын сатып алуу мөөнөтү аяктагандан кийинки күнү жана ошол күнү саат 2:00гө чейин гана.
Нью-Йорктун бул мыйзамы ошондой эле ижарачы сатып алуу укугунан баш тарта алат дейт. Дээрлик ар бир New York ижарасы мындай баш тартууну камтыйт, бирок бул конкреттүү соттук териштирүүдө кредитор ижарачынын баш тартуусу насыя берүүчүгө тиешелүү эмес деп ырастоого аракет кылган. Сот макул болгон жок. Бир убакта кредитор өзүнүн оюн өзгөрткөнүн жана сатып алуу укугунан пайдалангысы келбегенин жарыялады, бирок бул маселе боюнча соттун кредиторго каршы чечим чыгаруусуна тоскоол болгон жок. Ушуну менен кредитордун күрөөсү бүттү.
Жерди ижарага алуу боюнча кандайдыр бир кредитор бул иштен кээ бир маанилүү сабактарды ала алат.
Биринчиден, ар кандай ижара мүлктүн ээсинен кандайдыр бир кредит берүүчүгө ар кандай төлөнбөгөндүк же ижара келишимин токтотууну көздөгөн башка процесстер жөнүндө билдирүүнү талап кылышы керек. Кредитордук мүлк ээсинин ижара келишимин бузууга келишимдик укугун ишке ашыруусу жөнүндө билдирүүнү талап кылуу жетиштүү эмес.
Экинчиден, эгерде ижара кредит берүүчүгө ижарачынын кемчиликтерин айыктырууга укук берсе, кредитор бул укуктарды колдонууга тийиш жана мүлктүн ээсине ижараны аткарууга карай кандайдыр бир жолду баштоого жол бербеши керек.
Үчүнчүдөн, арендадагы (же башка документтеги) татаал жана кылдаттык менен иштелип чыккан жоболор кээде камтышы керек болгон бардык иштерди камтыбайт. Бул жерде мүлк ээси ижарага орнотулган келишимдик бузуу процессинин жолун таба алды жана кредиторду катыштырбаган жол менен токтотууга жетише алды.
Эгерде кредитор катуураак аракет кылып, көбүрөөк көңүл бурса, балким, күрөөсүн сактап калмак.
Шилтеме берилген иш Wells Fargo Bank, NA каршы Joseph E. Marx Co. Inc., Нью-Йорк штатынын Жогорку соту 159999/2019.
Source: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/