Коммерциялык кыймылсыз мүлктүн ээси сатуу боюнча сүйлөшүүлөрдү жүргүзгүсү келгенде, сатып алуучу көбүнчө эмне төлөөгө даяр экендиги жөнүндө жалпы түшүнүккө ээ болот. Бул идея, адатта, чектелген иликтөөнү жана анализди чагылдырат, анткени потенциалдуу сатып алуучу мүлктүн келишим боюнча экенин билбей туруп, сарптоого даяр болгонго караганда кененирээк иликтөө жана талдоо чыгымдалат.
Сатуучуга абдан ыңгайлуу рынокту кошпогондо, тараптар адатта сатып алуучунун тынчсыздануусун соода-сатык келишимине кол коюу менен чечишет, бирок сатып алуучуга мүлктү андан ары иликтөө үчүн тийиштүү текшерүү мөөнөтүн – 30дан 90 күнгө чейин беришет. Ошол убакта, сатып алуучу кылдаттык менен арендаларды карап чыгып, ар кандай физикалык маселелерди текшерип, экологиялык маселелерди издеп, анын мүлккө карата пландары каржылык мааниге ээ экенине ынандыра алат. Баарынан маанилүүсү, тийиштүү текшерүү мезгили сатып алуучуга мүлктү сатып алуу үчүн зарыл болгон акчаны – карызды да, капиталды да табууга убакыт берет.
Тиешелүү текшерүү мөөнөтү аяктаганга бир нече күн калганда, сатуучу көп учурда келишим боюнча брокерден телефон чалуу алат. Эң жакшы учурда, брокер сатып алуучуга көбүрөөк убакытты талап кылган, көбүнчө айлана-чөйрөгө байланыштуу кээ бир маселелерди текшерүү үчүн текшерүү мөөнөтүн узартуу керектигин жарыялайт. Эң начар учурда, брокер сатып алуучунун тийиштүү экспертизасынын жыйынтыгында сатып алуучунун мүлктүн баасы өтө жогору болгондугун жана бааны төмөндөтпөстөн келишимдин мааниси жок экенин жарыялайт.
Кандай болбосун, сатуучу дилеммага туш болот. Мурда сүрөттө болушу мүмкүн болгон башка болочок сатып алуучулар башка нерселерге өтүп кетишкен. Бул учурда, балким, алардын баары кызыгуусун жоготкон. Эгерде сатуучу жана анын брокери ошол сатып алуучулардын бирине кайтса, алар мүлктү бузулган товар катары кабыл алышы мүмкүн. Эгер сатуучу мүлктү базардан чыгарып алса, кайра базарга чыкканга чейин көп айлар же жылдар күтүшү мүмкүн. Мунун баарынын натыйжасында, сатуучулар, адатта, кандайдыр бир даражада сатып алуучуларды жайгаштырышат.
Көбүрөөк убакыт берүү оңой. Сатуучу ошол убакта эмне болорун чечүүгө аракет кылышы мүмкүн. Мисалы, эгерде сатып алуучуга мүлктүн арткы короосундагы үйүлгөн белгисиз материалдарды иликтөө үчүн көбүрөөк убакыт керек болсо, анда тараптар тийиштүү экспертизанын мөөнөтүн узартуу ошол иликтөөгө гана тиешелүү деп макулдаша алышат. Кандайдыр бир көйгөйдү чечүүнүн баасы макулдашылган чектен төмөн түшсө, сатып алуучу жабылышы керек.
Ал эми сатып алуучунун бааны өзгөртүү өтүнүчү сатуучу үчүн көбүрөөк травма жаратат. Сатуучу бааны оңдоонун ордуна кандайдыр бир пайда ала алабы? Сатуучу жабылууну тездетүүгө аракет кылышы мүмкүн, же сатып алуучу кээ бир күтүлбөгөн жагдайлардан баш тартууга же депозитти көбөйтүүгө аракет кылышы мүмкүн. Теориялык жактан алганда, сатуучу, эгерде мүлк кээ бир макулдашылган көрсөткүчтөрдөн ашып кетсе, келечектеги төлөмдөргө укукту талап кылышы мүмкүн. Бирок, иш жүзүндө, сатып алуучулар мындай чараларга макул эмес. Эгерде кандайдыр бир сатып алуучу мындай чараларга макул болсо, анда алар менен сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү кыйынга турат жана колдонуу жана аткаруу дагы кыйын болот.
Сатуучу сатып алуучудан мүлктү базардан алып салуу үчүн кайтарымсыз опциондук комиссияны талап кылуу менен, бул тобокелдиктердин айрымдарынан өзүн коргой алат. Бул жыйым сатып алуучуга иликтөөлөрдү жүргүзүп жатканда мүлктү көзөмөлдөөгө мүмкүнчүлүк берет. Эгер сатып алуучу улантпоону чечсе, ал сатуучуга компенсация төлөп бермек. Бул жол бир топ мааниси бар болсо да, сатуучулар, адатта, опцион жыйымдарын сатуучуга абдан ыңгайлуу базарларда гана ала алышат.
Башка мүмкүнчүлүк катары, келишим сатып алуучуга тийиштүү текшерүү мөөнөтүн бериши мүмкүн, бирок сатып алуучу белгилүү бир чектен ашкан мүлк менен чыныгы көйгөйлөрдү аныктаса гана сатып алуучуга токтотууга мүмкүндүк берет. Бул ыкма сатып алуучуларды коркутат, анткени алар, адатта, талаптагыдай текшерүү мезгилинин натыйжасында толук тандоо мүмкүнчүлүгүнө ээ болушат.
Сатуучулар, балким, тийиштүү текшерүү мезгили бүтөт жана сатып алуучу же алдыга кетет же кетип калат деп түртпөй, өздөрүн, жок дегенде, бир аз коргой алышат. Анын ордуна, келишим узартуу мүмкүнчүлүгүн түзүшү мүмкүн. Мисалы, келишимде сатып алуучу көбүрөөк убакыт кааласа, ал сатып алуу баасына каршы эсепке алынбаган узартуу акысын төлөшү керек деп айтышы мүмкүн. Сатып алуучу, албетте, жөн гана депозитти көбөйтүүнү жана сатып алуу баасына каршы колдонулушун эскроудагы өстүрүүнү каалайт. Эгер сатып алуучу көбүрөөк убакытты кааласа, келишим ачык түрдө узартуу акысын талап кылса да, сатып алуучу дагы эле акысыз узартууну талап кылышы мүмкүн, бирок бул анын жагымсыз жыты бар, анткени ал тараптар макулдашкан нерседен айырмаланат.
Эгерде сатуучунун канатында күтүп турган башка сатып алуучулары болсо, анда ал сатып алуучуларга тийиштүү текшерүү мөөнөттөрүнөн ашыкча пайда көрүүгө жол бербөө үчүн жагымдуу механизмди сунуштай алат. Ушул максатта, сатуучу башка потенциалдуу сатып алуучулар менен сүйлөшүүлөрдү жүргүзүүгө, ал тургай, резервдик келишимдерге кол коюуга укуктуу экенин ачык айткысы келиши мүмкүн. Сатуучу кандайдыр бир сатып алуучу менен эксклюзивдүүлүккө макул болбоону каалайт - бул акылга сыярлык позиция, эгерде берешен текшерүү мөөнөтү бар сатып алуучунун бүтүмгө да бекем милдеттенмеси жок.
Анын эң мыкты стратегиясы катары, албетте, сатуучу сатуучуга ыңгайлуу рыноктун учурунда анын сатуу убактысын аныктоого аракет кылышы керек. Бүгүнкү коммерциялык кыймылсыз мүлк базарлары, тилекке каршы, сатуучуларга анча ыңгайлуу эмес. Бул абал кыска мөөнөттө курчуп кетет окшойт. Сатуучулар же жакшыраак күндү күтүшү керек, бирок бардык эле сатуучулардын узак мөөнөттүү көз карашы жок - же келишимдердеги кең пейилдиктүү текшерүү мөөнөттөрүнүн таасирин азайтуунун башка жолун табышы керек.
Булак: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/23/the-problem-with-due-diligence-periods-in-real-estate-contracts/