Акча агымы кыймылсыз мүлккө инвестиция салуу, ошондой эле ижарага алынган мүлк катары белгилүү, негизинен кирешелүүлүктүн натыйжалуу жолу болушу мүмкүн. кирешенин пассивдүү агымы. Сиз мүлк сатып алып, бир же эки ижарачы орнотуп, ай сайын ижара төлөмдөрүн чогултасыз. Бул жетиштүү жөнөкөй угулат, бирок ижарага алынган мүлктүн татыктуу инвестиция экенине ынануу үчүн бир аз көбүрөөк нерсе бар. Кыймылсыз мүлктүн ээси катары кирешени көбөйтүү үчүн кыймылсыз мүлк маселелеринде акча агымын кантип эсептөө керектигин билүү.
A каржылык арачысы Сиздин портфелиңизге кыймылсыз мүлктү киргизүүгө жардам берет.
Кыймылсыз мүлктөгү акча агымы деген эмне?
Жөнөкөй терминдер менен, акча агымы бизнестин ичиндеги жана андан чыккан акчанын кыймылын билдирет. Кыймылсыз мүлктүн акча агымын талкуулап жатканыңызда, сиз мүлктүн эсебинен пайда болгон акча (б.а. ижарадан түшкөн киреше) жана мүлк менен чогуу сарпталган акча жөнүндө айтып жатасыз.
Кыймылсыз мүлк инвестициялары оң акча агымын же терс акча агымын жаратышы мүмкүн. Мүлк оң акча агымына ээ болгондо, анын кирешеси чыгашалардан ашат. терс акча агымы болгондо, экинчи жагынан, чыгашалар кирешеден ашат.
Позитивдүү акча агымы артыкчылыктуу кыймылсыз мүлк Investors анткени бул алар ээлик кылган мүлккө же мүлккө акча жасап жатканын билдирет. Пайда маржасы канчалык кенен болсо, инвестициянын кайтарымы ошончолук жакшы. Позитивдүү акча агымы кыймылсыз мүлккө инвестицияларды тейлөөнү жеңилдетет, анткени сизде тейлөө, оңдоо жана тейлөө үчүн колдоно турган ашыкча акча болушу мүмкүн.
Терс акча агымы инвестор ижарага алынган мүлктү жоготуп жатканын билдирет. Терс акча агымы, эгерде мүлк узак убакыт бою бош турган болсо же ижара баалары инвестордун мүлктү кармап турууга кеткен чыгымына туруштук бере албаса, пайда болушу мүмкүн.
Кыймылсыз мүлктөгү акча агымын кантип эсептөө керек
Кыймылсыз мүлктөгү акча агымын эсептөө мүлк жөнүндө бир нече негизги маалыматтарды билүү менен башталат. Тактап айтканда, ижара мүлкү үчүн акча агымын эсептөө үчүн, сиз билиши керек:
Мүлк канча дүң киреше алып келет
Мүлк үчүн жалпы чыгымдар
Кандай карыздар, эгерде бар болсо, мүлк менен байланышкан
Ижара акысынын дүң кирешеси мүлктүн бардык чыгашаларын алып салууга чейин алган кирешелерин билдирет, анын ичинде ипотека боюнча төлөмдөр. Ижара, адатта, турак жайды ижарага алуу үчүн акча агымын эсептеп жатканда кирешенин негизги булагы болуп саналат. Бирок ижара келишимиңизде эмне камтылганына жараша, сиз ижарачылардан үй жаныбарлары үчүн төлөмдөрдү, кечиктирилгис төлөмдөрдү же башка жыйымдарды алуу менен кирешелерди чогулта аласыз.
Чыгымдар тарабында, сиз мүлккө ээ болуу үчүн төлөгөн бардык чыгымдарды кошуп жатасыз. Ошентип, бул сыяктуу нерселерди камтышы мүмкүн:
камсыздандыруу
Мүлктү башкаруу үчүн жыйымдар (эгер сиз мүлктү башкаруу үчүн башка бирөөгө төлөсөңүз)
коммуналдык
Техникалык тейлөө жана оңдоо
рекламалоо
Мүлктү ижарага берүү үчүн сизден бизнес лицензиялары талап кылынышы мүмкүн
Юридикалык жана кесиптик төлөмдөр (б.а., көчүрүү чыгымдар)
Ошондой эле бул жерде мүлктүн вакансия курсун кошо аласыз. Бош орундардын ставкасы мүлктүн ижарачысыз канча күн жүргөнүн билдирет, башкача айтканда, ал эч кандай киреше алып келбейт. Кыймылсыз мүлктүн вакансиясын табуу үчүн, сиз мүлк бир жыл ичинде бош турган убакыттын жалпы суммасын кошуп, андан кийин аны мүлктү ижарага алган убакыттын суммасына бөлүп, жоопту 100гө көбөйтөсүз. .
Демек, эгерде мүлк 16 жума бош турган болсо, бирок 52 жумага ижарага берилиши мүмкүн болсо, анда ал 30.76% бош орунга ээ (16/52 x 100). Мүлктү ижарага берүү учурунда бош орундардын ставкасы операциялык чыгаша болуп эсептелет.
Сиздин дүң кирешелериңиз жана чыгашаларыңыз болгондон кийин, тазаны эсептөөчү кийинки кадамга өтсөңүз болот операциялык киреше (NOI). Акча агымынын кыймылсыз мүлкү үчүн NOI табуу үчүн сиз кирешеден чыгашаларды алып салсаңыз болот. Натыйжадагы сан операциялар тарабынан өндүрүлгөн акча агымынын суммасы болуп саналат. Бул мүлк менен байланышкан кандайдыр бир карызды эсепке албайт. Карызды тейлөө эсепке алынгандан кийин таза акча агымын табуу үчүн, сиз таза операциялык кирешеден карызды тейлөөнү алып салуу керек.
Кыймылсыз мүлктөгү акча агымын эсептөө эмне үчүн маанилүү?
Кыймылсыз мүлк маселелери боюнча акча агымын эсептөө, анткени ал ижарага алынган мүлктү инвестициялоо канчалык пайдалуу болоорун аныктоого жардам берет. Белгилүү бир мүлк үчүн ижара акысын канча төлөй аларыңызды карап чыгуу сизге так сүрөттү берүү үчүн жетиштүү эмес. Адегенде сизде канча акча агымы калганын билүү үчүн мүлктүн эксплуатациялык чыгымдарын жана ага байланыштуу бардык карыздарды төлөшүңүз керек.
Эгер бар сиз максат кылып жаткан белгилүү бир кирешенин нормасы, Кыймылсыз мүлк үчүн акча агымын эсептөө сизге мүлк күтүүлөргө жооп береби, алардан ашабы же жетишсизби деген түшүнүктү бере алат. Ижарага алынган мүлккө инвестиция салууда керектүү деп эсептелген кирешенин белгиленген нормасы жок. Бул негизинен субъективдүү, сиз инвестициялап жаткан ижара рыногуна жана жеке максаттарыңызга негизделген.
Эреже катары, 1% сыноодон өткөн касиеттерди карап чыгуу акылдуу. 1% эрежеси, эгерде сиз анын сатып алуу баасынын 1% ижара акысын реалдуу төлөй алсаңыз, мүлк кирешелүү болушу мүмкүн деп болжолдойт. Демек, эгерде сиз ижарага берүү үчүн 350,000 3,500 долларга кондомини сатып алсаңыз, анда ай сайын ижара акысы үчүн жок дегенде XNUMX доллар төлөшүңүз керек болот.
Бул реалдуубу же жокпу, көз каранды болот турак-жай жана ижара рыногу мисалы, Сан-Францискодо же Нью-Йоркто 3,500 долларды ижарага алуу анчалык деле алыс эмес. Бирок Айова штатынын кичинекей шаарчасында бир үй-бүлөлүү үй үчүн ошол эле сумманы төлөтүү, кыязы, учуп кетпейт. Ошентип, 1% эрежесин колдонууда жалпы рынокту, ошондой эле жашоонун наркын жана ошол аймак үчүн кирешелерди эске алуу маанилүү.
Салыктар кыймылсыз мүлктүн акча агымына таасир этиши мүмкүн
Кыймылсыз мүлккө болгон инвестиция убакыттын өтүшү менен өзүн актай алат, бирок IRS сиз алып жаткан ижарадан түшкөн кирешеден алардын адилет үлүшүн каалайт. Кыймылсыз мүлк үчүн акча агымын эсептөөдө, салыктарды эмнеден төлөшүңүз керек экенин эске алууну унутпаңыз. ошол киреше. Жалпысынан алганда, таза ижара кирешеси сиздин кадимки киреше салыгынын ставкасы боюнча салык салынат. Демек, эгерде сиз жогорку салык кашаасында болсоңуз, бул ижарадан түшкөн кирешеге көбүрөөк салык төлөөнү билдирет.
Бирок, сиз карызыңыздын бир бөлүгүн төлөй аласыз мүлктү ижарага алуу боюнча чыгымдарды алып салуу. Сиз чыгарып салууга мүмкүн болгон чыгымдардын айрымдарына төмөнкүлөр кирет:
Тейлөө жана тазалоо чыгымдары
Шайманды же HVAC алмаштыруу
Ипотека боюнча пайыздар
Мүлктү камсыздандыруу
Мүлк салыгы
Жарнак акысы
Мүлктү башкаруу акысы
коммуналдык
Башка кызматтар, мисалы, зыянкечтерге каршы күрөшүү же жашылдандыруу
Юридикалык жана кесиптик төлөмдөр (мисалы, сиз ижарачыны чыгаруу үчүн төлөшүңүз керек болсо)
Вакансияга кеткен чыгымдар
Сиз ошондой эле мүлккө амортизациялык чыгашаны алып салсаңыз болот. Бул чыгымдарды алып салуу сиздин салык салынуучу ижара кирешеңизди азайтышы мүмкүн. Ижарага алынган мүлккө ээ болуу үчүн салыкка канча карыз болушуңуз мүмкүн экенин түшүнүү сизге кирешеңиздин канча бөлүгүн чындап эле күндүн аягында сактап кала тургандыгы жөнүндө жакшыраак түшүнүк бере алат.
Жыйынтык
жаңы инвестициялык мүмкүнчүлүктөрдү таразалап жатканда кыймылсыз мүлк маселелери боюнча акча агымын түшүнүү. Сиз каалаган эң акыркы нерсе - бул ижарага алынган мүлккө инвестиция салуу, ал акчанын чуңкуруна айланышы үчүн. Кыймылсыз мүлк үчүн акча агымын кантип эсептөө керектигин билүү инвестициялык планды түзүп жатканда сизге жардам берет жана жаман инвестиция жасоодон алыс болуңуз.
Инвестициялык кеңештер
Кыймылсыз мүлккө ээ болууну кааласаңыз, мүлктүн ээси болуунун бардык оор жумуштарын жасабастан, инвестициялоонун оңой жолдору бар. Кыймылсыз мүлк краудфандинг платформалары, мисалы, мүлктүн өзүнө ээ болбостон, коммерциялык жана турак жай объекттерине инвестиция салууга мүмкүндүк берет. Кыймылсыз мүлккө инвестициялар (REITs) мүлк сатып албастан кыймылсыз мүлккө инвестициялоонун дагы бир варианты. REITs салык салынуучу кирешенин 90% инвесторлорго жыл сайын дивиденд катары төлөп турууга милдеттүү, бул сизге аз күч-аракет жумшабастан кирешенин ырааттуу агымын камсыз кылуу.
Акча агымы кыймылсыз мүлк портфелиңизге жакшы кошумча боло алабы же жокпу, каржылык кеңешчи менен сүйлөшүүнү карап көрүңүз. Квалификациялуу каржы кеңешчисин табуу кыйынга турбашы керек. SmartAsset's акысыз курал сиздин аймакка кызмат кылган үч каржылык кеңешчи менен дал келет жана сиз кеңешчиңиз менен эч кандай акы төлөбөй маектешип, кайсынысы сизге туура келерин чече аласыз. Эгер сиз каржылык максаттарыңызга жетүүгө жардам бере турган кеңешчи табууга даяр болсоңуз, азыр баштоо.
Сүрөт кредити: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
кызмат Кыймылсыз мүлктөгү акча агымын кантип эсептөө керек биринчи пайда SmartAsset блогу.
Булак: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html