Көптөгөн улгайган жумушчулар эл аралык аралыктан иштөө же санариптик көчмөндөрдүн жашоо образын баштоодо туш болгон эң чоң суроолордун бири - бул алардын эң баалуу байлыгы: үйү менен эмне кылуу керек.
Жалпысынан алганда, эки жол бар - аны ижарага же сатуу. Эң жакшы вариант сиздин финансылык жагдайларыңызга, мүлктүн жайгашкан жерине жана башка көптөгөн факторлорго жараша ар кандай болот, бирок ар бир адам билиши керек болгон бир катар маселелер бар, айрыкча ар кандай потенциалдуу салык милдеттенмелери.
Жубайым Ребекка экөөбүз 2018-жылы Вирджиниядан Мексикага көчүүнү чечкенде, ижарага каршы сатуу кыйынчылыгына туш болдук.
Ички киреше кызматынын (IRS) мурдагы салык адвокаты катары мен тиешелүү мыйзамдардын көбүн билчүмүн, бирок бул процесстин жүрүшүндө мен дагы эле кээ бир маанилүү жана таң калыштуу сабактарды алдым. Бул жерде мен сиз менен ижара же сатуу дилеммасын кантип чечкенибиздин тарыхын бөлүшкүм келет, андыктан ал сиз чет өлкөгө көчүүнү ойлонуп жатсаңыз, чечимиңизди билдирүүгө жардам берет.
Биздин каржылык келечегибизге инвестиция
Кыймылсыз мүлк жакшы балансталган инвестициялык портфелдин маанилүү элементи болуп саналат. Бирок 20 жыл мурун, Ребекка экөөбүз биринчи үйүбүздү сатып алууну көздөп жатканыбызда, биз үйүбүздүн акцияларынын жанында кандай болот деп эмес, үй ала алабызбы деп көбүрөөк ойлончубуз.
Ал кезде Вашингтондогу биздин жумушубуздан Потомак дарыясынын аркы өйүзүндө жайгашкан Вирджиния конуштарындагы турак-жайлар ушунчалык суроо-талапка ээ болгондуктан, сатып алуучулар дайыма бааны сурабастан, үйдү жана коопсуздукту текшерүүдөн баш тартууга аргасыз болушкан. Бул бизди тынчсыздандырды. Анын үстүнө, банк бизге насыя бергиси келген акчанын суммасы (глобалдык каржылык кыйроого чейинки жинди күндөрдө) экөөбүздүн тең кайтарып берүүнү элестете албагандан да көп болду.
Үйдүн жакыр болушуна каршы болгонубуз үчүн, башкача айтканда, кирешелерибиздин көбүн ипотекага короткубуз келбегендиктен, Ребекка экөөбүз ичибизге келип, арзаныраак вариантты чечтик.
Биз 1940-жылы курулган таунхаусты "жолдун туура эмес тарабы" деген макалдын жарымына сатып алдык. Бирок биз жаңы үйдө өзүбүздү коопсуз сездик жана банкка төлөбөгөн акчабызды экөөбүз тең жакшы көргөн саякатка жумшоону пландаштырдык.
Көрсө, ийгилик бизде экен. Риэлторубуз алдын ала айткандай, биз жаңы конушубузду гентрификациялоонун авангардында болдук. Биздин эки тарапта заманбап турак-жайлар курулуп, дүкөндөр жана ресторандар көбүрөөк көчүп келип, биздин аймак кооз, колониялык конуш катары белгилүү болду. Андан кийин бүтүндөй шаарда турак-жайдын баасы көтөрүлө баштады.
2000-жылы үйүбүздү сатып алганыбызда шаар жерибизди жана үйүбүздү 127,900 378,420 долларга баалаган. Он жылдан кийин баа 2018 516,168 долларды түздү. Ал эми Ребекка экөөбүз XNUMX-жылдын январында үй-бүлөбүздү Мексикага көчүрүүнү чечкен учурда, ал XNUMX XNUMX долларды түздү.
Эки жагымдуу варианттын ортосунда тандоо
Ребекка экөөбүз чет өлкөгө көчүүнү чечкенден кийин үйдү тандоо кыйынга турду. Аны ижарага берип, ай сайын алган ижара кирешесин Мексикадагы чыгымдарыбызды төлөөгө колдонушубуз керекпи же биз сатуудан түшкөн олуттуу кирешеден салыкты алып салган федералдык мыйзамды колдонушубуз керекпи?
Ижаранын артыкчылыктары бар болчу. Ай сайынкы ижара акысы биз калтырып жаткан маянаны жарым-жартылай алмаштыруу үчүн туруктуу киреше агымын камсыздайт жана ошону менен биздин күнүмдүк жашоо чыгымдарыбызды канааттандыруу үчүн аманаттардан алуу керек болгон сумманы азайтат. Киреше биздин Мексикадагы ижара акысын, балдарыбыздын мектебинин окуусун жабат жана мен тамашалаганды жакшы көрчү элем, тако үчүн бир нече доллар калтырмак. Фискалдык консерваторлор катары (жок дегенде өз акчабызды сарптоого келгенде) Ребекка экөөбүзгө ижарадан түшкөн кирешенин биз ишке ашырууну каалаган бизнес-идеяларды иштеп чыгууга чейин каржылык жардам берери жакты.
Чет өлкөгө көчүп бара жатканда эске алынуучу дагы бир жагдай, ижарадан түшкөн киреше жаңы өлкөңүздө жашоо визасын алууга жардам берет. Бул биздин кырдаалга тиешеси жок болсо да, кээ бир элдер, мисалы, Уругвай туруктуу жашоо үчүн кирешенин далилденген агымын талап кылат. Ижара кирешеси бул талапты аткарууга жардам берет.
Ижарага алуунун терс жактары да бар, бирок биз өзүбүздүн варианттарды изилдөөдө үйрөнгөнбүз. Биринчиден, мүлктү жарнамалоо жана көзөмөлдөө үчүн башкаруучу компаниянын баасы биздин пайдабызды тиштеп калат. Бул компаниялар көбүнчө ижарачыны табуу үчүн бир айлык ижара акысына барабар, андан кийин мүлктү сактап калуу жана ижарачы көтөргөн маселелерге жооп берүү үчүн айлык ижара акысынын 8%дан 10%ке чейин акы алышат. Craigslist сыяктуу онлайн сайттар батир ээлери менен ижарачыларды байланыштыруу үчүн акысыз платформалар катары бар болсо да, ал куралдар мүлктү башкара албайт.
Экинчиден, биз чөнтөккө түшкөндү андан ары азайтып, ижарадан түшкөн кирешени салык салынуучу катары билдиришибиз керек.
Ребекка экөөбүз да сатууну абдан кызыктуу деп таптык. Бир нече жергиликтүү риэлторлор менен болгон сүйлөшүүлөрдүн, ошондой эле үйдүн базар баасын баалоо үчүн салыштырылуучу касиеттерди колдонгон Zillow онлайн куралын колдонуу менен көз карандысыз изилдөөбүздүн негизинде биз үйдү болжол менен 600,000 XNUMX долларга сата алабыз деп ойлогонбуз.
Андай болсо, биз баштапкы сатып алуу баасын жана 400,000 200,000 долларды түзгөн капиталдык оңдоолордун наркын алып салгандан кийин 400,000 XNUMX доллар киреше табабыз. Биз $XNUMX кирешени инвестициялап, кирешени Мексикадагы чыгымдарды жабууга колдоно алабыз.
Андан тышкары, Ички киреше кодексинин 121-бөлүмүнө ылайык (турак жайды алып салуу), бул 400,000 500,000 долларлык пайданын бири да салык салынбайт. Турак жайдан баш тартуу жубайларга үй сатуудан түшкөн кирешеден 250,000 XNUMX долларга чейинки кирешеден баш тартууга мүмкүндүк берет. Бир адам XNUMX XNUMX долларга чейин алып салышы мүмкүн.
Бул четке кагууга коюлган талаптарга жооп берүү үчүн (жана бул сиздин үйүңүздү сатууну ойлонуп жатканыңызды түшүнүү үчүн абдан маанилүү), жубайлар жана бойдок адамдар менчик сынагынан жана колдонуу сынагынан өтүшү керек.
Эгерде сиз мүлккө ээлик кылсаңыз жана сатууга чейинки беш жыл ичинде эң аз дегенде эки жыл ичинде негизги үйүңүз катары пайдалансаңыз, сиз чыгарып салууга укуктуусуз. Сиз ар кандай эки жылдык мезгилдерде ээлик кылуу жана колдонуу сыноолоруна жооп бере аласыз, бирок сатуу күнү аяктаган беш жылдык мөөнөттүн ичинде эки сынакка тең жооп беришиңиз керек.
Эгерде биз үйүбүздү сатсак, биз ээлик кылуу жана пайдалануу сыноолоруна жооп берип, бардык пайдабызды алып салмакпыз, натыйжада салык нөлгө барабар болмок.
Турак жайды четтетүүнүн пайдасы болбосо, 10% капиталдык киреше салыгынын ставкасы биз 40,000 400,000 доллар кирешесине XNUMX XNUMX доллар салык төлөйбүз дегенди билдирет. Кырк миң доллар биздин төрт кишиден турган үй-бүлөбүзгө Мексикада бир жыл жашоо үчүн биз ойлогондон да көп. Бул салык төлөш үчүн көп акча.
Ижарага алганыбыздын себептери
Үйүбүздү ижарага алуу чечимине бир нече факторлор себеп болду. Биринчиден, биз дароо эле өз алдынча ишенимдүү ижарачы таптык. Биз ага башкаруучу компаниянын зарылдыгын жокко чыгарып, буга чейин колдонгон жергиликтүү оңдоочулардын байланыш маалыматтарын бердик.
Биз чогулткан ижара акысына кадимки киреше катары салык салынат (Ребекка экөөбүз 12% салык кашаасында төлөйбүз, бирок ставкалар кирешеге жана арыздын статусуна жараша 10%дан 37%га чейин өзгөрөт). Ошентсе да, үчүнчү тараптын башкаруу компаниясынын чыгымдарын тартпоо биздин чөнтөккө көбүрөөк акчаны билдирген.
Экинчиден, Вашингтондун, Колумбия округунун метро аймагынын табиятын эске алуу менен - биздикиндей жакын жайгашкан турак-жайлар менен өтө убактылуу, суроо-талап жогору - биз үйдүн баасы өсө берет деп күткөнбүз. Андан тышкары, турак жайды колдонуудан четтетүү тести беш жылдык терезеден экини камсыз кылгандыктан, салык жеңилдигин алуу үчүн дароо сатууга туура келген жок.
Сыноонун эң жөнөкөй колдонуусунда, биз сатуу үчүн көчүп кеткенден кийин үч жылга чейин убакыт бар болчу. Эгерде биздин сатуу күнүбүз 2021-жылдын январында болсо, беш жылдык кайра кароо мезгили 2016-жылдын январынан 2021-жылдын январына чейин созулмак жана биз 2016-жылдын январынан 2018-жылдын январына чейин негизги резиденциябыз катары үйдө жашамакпыз. пайда.
Башында сатуунун ордуна ижарага алууну чечкенибиздин акыркы себеби, эгер Мексикада иштер оңунан чыкпай калса, кайра келе турган жерди каалайбыз.
Кайрадан чечим кабыл алуу
2020-жылдын июнь айында биздин ижарачыбыз август айында көчүп кете турганын айтты. Бул убакытка чейин биз Мексикадагы экспериментибизге эки жарым жыл болдук жана АКШга кайра көчүү планыбыз жок, ал жерде жашообузга бел байладык.
Менин биринчи реакциям сатуу болду. Колдонуу сынагынан өтүү жана кирешебизди салык салуудан четтетүү үчүн биз дагы эле беш жылдык терезенин эки ичинде болчубуз. Биз сүйлөшкөн риэлторлор (жана Zillow онлайн платформасы) мындан эки жыл мурун үйдү 100,000 50,000 долларга сата алабыз деп болжошкон, башкача айтканда, биз салыктан 500,000 XNUMX долларга жакын үнөмдөп, XNUMX XNUMX доллар кирешебизди инвестициялоо үчүн алабыз.
Ребекка ижарага алууну улантууну каалаган. Биз баштаган кымыз бизнеси жана ал Мексикада өткөргөн испан тили курстары үзгүлтүксүз кирешелүү болгон, бирок ага туруктуу ижара кирешеси жакты.
Ребекканын үйгө асылгысы келгенинин дагы бир себеби, Amazon бул аймакта өзүнүн экинчи штаб-квартирасын кура турганын жарыялагандан кийин бир нече жергиликтүү риэлторлор алдын ала айткан кошумча ыраазычылыгын түшүнүү болду.
Эмне кылабыз деп талашып-тартышып жатканыбызда тагдыр кийлигишти. Мен инвестициялык тажрыйбасы бар досум менен дилеммабызды талкууладым, ал Ребекка экөөбүз толук түшүнө элек нерсени сунуштады. Ал түшүндүргөндөй, биз ижарадан алган кирешебиз үйдү сатып, кирешени инвестициялагандан да көп болот.
Ошол учурда биз кыймылсыз мүлк салыгын, үй ээлерин камсыздандырууну жана тейлөөгө кеткен чыгымдарды төлөгөндөн кийин жылына болжол менен $25,000 ижара кирешесин алып жатканбыз. (Биз көчүп кеткенге чейин калган ипотеканы төлөгөнбүз.)
Эгерде биз үйдү сатып, 500,000 5 доллар кирешесин инвестициялай турган болсок, анда биз ижарадан канча киреше алып жатканыбызды түшүнүү үчүн XNUMX% киреше алып келген инвестицияны табышыбыз керек. Биз корпоративдик облигациядан же ачык сатылган акциялардан кирешелүүлүктүн деңгээлин таба алабыз, бирок бул активдердин түрлөрү кыймылсыз мүлккө караганда кооптуураак инвестиция болуп саналат.
Ошол эле маалда досум Ребекка экөөбүз ооздон оозго сүйлөшүп, жакшы карьерасы бар үй-бүлөнү таптык жана алар ай сайын биз мурда алгандан бир аз жогору ижара акысын төлөй турган болду. Бул кайра ижарага алуу чечимин жеңилдетти.
Мындан тышкары, мен турак-жайды алып салуу толугу менен үстөлдөн чыкпай турганын билчүмүн. Мыйзамга ылайык, эгерде биз үйгө негизги жашаган жерибиз катары кайра көчүүнү чечсек жана ал жерде эки жыл же андан көп убакытка турсак, колдонуу сыноосу үчүн маанилүү болгон беш жылдык мөөнөттү калыбына келтирсек болот. Азыр артка кайтуу биздин оюбузга кирбесе да, бул мүмкүнчүлүктүн чегинен чыккан эмес. Анан эмне үчүн? Үй бизге жакшы болду.
Акыр-аягы, үйүңүздү сатуу же ижарага алуу - бул жеке чечим. Бардыгы үчүн бирдей чечим жок. Бирок, биздин окуя көрсөтүп тургандай, ар бир үй ээси эсинде болушу керек болгон чечүүчү каржылык эске алуу турак-жай алып салуу болуп саналат. Эгерде сиз үйүңүздү беш жылдык эки терезеден тышкары сатсаңыз, анда сатуу баасынын чоң бөлүгүн Сэм байкеге өткөрүп беришиңиз керек болот.
Ошентип, эгер сиз чет өлкөгө көчүп кеткенден кийин бир нече жыл үйүңүздү сактап калууну чечсеңиз, бул салык сиздин каржыңызга кандай таасир этиши мүмкүн экенин билип алыңыз.
Булак: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-youre-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo