Райан 8-бөлүмдүн кирешеси төмөн турак-жай салыгы боюнча кредитке караганда натыйжалуураак деп тапты

Буга чейин, бул серия Жакырчылыкка каршы согуш жана конгрессмен Райандын Согуштун жалпы мамилесин сындап, аны ийгиликсиз деп атаган. Ошол кароодон бери акыркы он жылда эмне болду, айрыкча турак-жай программалары менен. Ал 1986-жылы салык реформасынын бир бөлүгү катары түзүлгөн болсо да, Төмөн кирешелүү турак жайга салык кредити (LIHTC) федералдык турак жай программасы болуп саналат. Мен мурда белгилегендей, программа өтө татаал жана колдонуу кыйын. Биринчиден, келгиле, Райан программага көз чаптырып эмне тапканын карап көрөлү. Андан кийин, кийинки билдирүүдө, мен LIHTC программасы тууралуу жөнөкөй суроолорго жооп табуу үчүн туш болгон кыйынчылыктарды сүрөттөп берем, мисалы, аны жылдар бою кандай субъекттер колдонгон, кайда жана канча каражат жумшалган.

Биринчиден, Райандын материалдарынын бардыгын эмес, көбүн таба аларыңызды белгилей кетүү керек бул жерде онлайн. Бирок, кээ бир ырастоочу документтерге шилтемелердин көбү бузулган. Бирок Мен шилтеме түздүм турак жай программалары боюнча 48 бетке жана мен бул жерде жана кийинки посттордо сөз кылам. Мен Райандын материалдарындагы бардыгын номиналдык баа менен кабыл албайм, бирок мен дагы ошол эмгектен курам жана азыркыдай программалар жөнүндө мүмкүн болушунча толтурууга аракет кылам.

LIHTC программасын түшүнүүнүн эң жөнөкөй жолу - бул турак жайга акча салган тараптар үчүн салыктарды төмөндөтүүчү салыкты стимулдаштыруу программасы, ал ижара акысын адатта Орточо кирешенин 60% же андан азыраак чектейт. Салык нөөмөтүнүн механикасы постту талап кылуу үчүн жетиштүү татаал жана мен аны бир аз мурун жасадым механизмдердин кээ бирлерин камтыйт. Турак жайды каржылоону же субсидиялоону аяктаган долларлар ар кандай штаттарга Турак жайды каржылоо агенттиктери (HFAs) аркылуу бөлүнөт, алар ресурстар кантип жана кайда колдонуларын аныктайт. Мен кийинки постто программанын чыгашасын же чыгашасын жаап берем, бирок Турак жай жана шаар куруу департаменти (HUD) программа колдонот дейт "Бюджеттин жылдык бюджетинде болжол менен 8 миллиард долларга барабар" жана Райандын документтерине ылайык, "мүлк талаптарга жооп бере турган болсо, инвесторлор он жылдын ичинде жыл сайын федералдык салык милдеттенмелерине каршы долларга кредит алышат. ”

Райан белгилегендей, "LIHTC сынчылары көбүнчө программанын негизги кемчилиги катары LIHTC долбоорлоруна долбоорду каржылоо үчүн жок дегенде бир кошумча субсидия керек экенин белгилешет. Башка сындар LIHTCтин татаалдыгын жана башка федералдык турак жай программаларына, айрыкча ваучерлерге салыштырмалуу баасын камтыйт.

Менин жеке тажрыйбам муну көрсөтүп турат. Коммерциялык эмес иштеп чыгуучу катары мен иштеген бир долбоор салык кредиттеринен тартып, мамлекеттик жана жергиликтүү каржылоого чейин капиталдын бир нече булактарын колдонгон. Өзүнчө, бул көйгөй эмес, бирок башка мамлекеттик каржылоочулардын көптөгөн талаптары долбоорлорду басаңдатып, убакытты жана транзакциялык чыгымдарды кошот. Бул өзгөргөн жок жана мен инфляция сыяктуу жаңы көйгөйлөр субсидияларды жана субсидияларды керектөө менен долбоордун баасынын өсүшүнө алып келерин белгиледим. азыраак кымбат бирдиктерди түзүү.

LIHTC боюнча өзүнүн бөлүмүндө Райан программаны 8-бөлүмгө жагымсыз салыштырат, бул программа учурдагы рыноктук батирлерде ижарага берилүүчү ваучерлерди берет. Менимче, бул туура сын жана бүгүнкү күндө да актуалдуу. Бир гана көйгөй - ваучерлерди колдонуу өтө кыйын. Көбүнчө үй чарбасы ваучерлерге ээ болот, бирок федералдык, штаттык жана жергиликтүү талаптарга жооп берген бош бирдик таба албайт. Көп учурда ваучерлер пайдаланылбай калат. Ошондуктан мен ваучерлерди колдонууга уруксат берүү боюнча жөнөкөй реформаны сунуштайм үй чарбасы ижара акысын төлөп жаткан жерде.

8-бөлүмгө каршы LIHTC кимге пайда алып келет? Райан О'Реган менен Хорндун айтымында, "LIHTC бөлүмдөрүнүн болжол менен 40 пайызы HUDдин Ижарачыларга негизделген 75-бөлүмүнүн 8 пайызы жана коомдук турак-жай бөлүмдөрүнүн XNUMX пайызы өтө аз кирешелүү үй чарбаларына кызмат кылат" деп тапкан. Салык кредиттери кайдан пайда болоорун тереңирээк изилдеп чыккандан кийин, салык кредиттерин алган көптөгөн долбоорлор субсидияланган бирдиктерди рыноктук чен бирдиктери менен аралаштырарын таптым. Субсидияланган кирешенин деңгээли жогору болсо дагы, бул менин оюмча көйгөй эмес.

Бирок Сиэтлдин түштүгүндөгү Вашингтондогу Рентон шаарында боло турган долбоорлорго окшош Солера, суроолорду жаратат; Долбоордо эч кандай ката жок, бирок салык төлөөчүлөр “төмөн кирешелүү турак-жайды” күтүшөт. Бул аймактарда ижара акысы ушунчалык төмөнбү, ошондуктан субсидия ижарачыларды үнөмдөп калбайт, ал эми акча чогулткан ижарачылардын кирешеси бир топ жогору, балким, арзаныраак, эски базар баасынан батир табууга жетишерлик жогору? Бул "LIHTC касиеттери жакырчылыктын деңгээли төмөн болгон шаар четинде көбүрөөк болушу мүмкүн" деген маалыматтар менен тастыкталат. Мен муну казып алууга аракет кылдым жана кийинки постто аны менен бөлүшөм LIHTC менен бир топ чоң көйгөйдү табууга алып келди: айкындуулуктун жоктугу.

Акыр-аягы, Райан мен тез-тез кагып турган мыкка урат. "Көптөгөн ири шаарларда LIHTC турак жай жардамынын башка түрлөрүнө караганда кымбатыраак." Райан "LIHTCтин Бостондогу, Нью-Йорктогу, Сан-Хоседеги, Атлантадагы, Кливленддеги жана Майамидеги 8-бөлүмдөгү ваучерлерге салыштырмалуу экономикалык натыйжалуулугун изилдеген" изилдөөнү келтирет. Бул изилдөө "LIHTC жалпы ваучерлерге караганда кымбатыраак, бирок премиум ваучердик төлөм стандарттарына жана жергиликтүү турак жай рыногуна жараша өзгөрөт" деп табылган. Сан-Хосе сыяктуу шаарда, изилдөө көрсөткөндөй, салык кредити программасы салык төлөөчүлөргө ваучерлерге караганда 2% кымбат турат, бирок Атлантада айырма 200% түзөт. Атлантадагы ваучерлердей кымбат.

Жалпысынан алганда, Райан салыштырмалуу өлчөмүн эске алуу менен LIHTC программасына көп убакыт коротпойт. Бул программа кеңири, эки тараптуу колдоого ээ болгондуктан болушу мүмкүн. Бул пайда үчүн иштеп чыгуучулар көп болгондуктан, алардын рыноктук чен долбоорлорун 4% салык кредиттери, тайызыраак субсидия, бирок тапшыруу жана алуу оңой болушу мүмкүнбү? Менимче, арзаныраак турак-жай менен камсыз кылуу жана киреше табуу жакшы идея, бирок коммерциялык эмес уюмдарга караганда канча салык кредиттери пайда алуу үчүн колдонулат жана алар кандайча колдонулуп жатат деген суроо мени эң чоң ачылышыма алып келди: биз билбейбиз. Райандын иши жүздөгөн миллиондогон долларларды мамлекеттик HFAлардын казынасына салган программанын бетин араң тырнап, ал акча кайда кетип жатканы үчүн өтө аз жооп берет.