Айыл жериндеги арендалык жардам жана төмөн пайыздык стимулдар

Мен "бөлүм" деп атаган турак жай программаларын мурдагы Өкүлдүн жакырчылыкка каршы федералдык программаларын жакырчылыкка каршы согушта түзүлгөн же ага байланыштуу тереңдетилген экспертизанын бир бөлүгү катары карап жатабыз. Акыркы посттогудай эле, мен бир аз маалымат жана тарыхты сунуштайм, Райандын баасын берем жана программаны кантип өркүндөтсө же кайра максатка ылайыкташтырса болот деген ойлорду айтып берем.

Бөлүм 521 Айыл жергесинде ижарага жардам көрсөтүү программасы

Мен буга чейин да белгилеген элем Американын айыл жерлеринде турак-жай маселеси начар шаардыктарга караганда. Жумушчулар азыраак айлык алышат, турак-жай табуу үчүн ары жакка барышы керек жана алар бош орундар аз экенин, ал эми имараттар эски жана жараксыз экенин билишет. Айыл жеринде жаңы турак-жай курууга кеткен чыгымдар шаарлардагыдан айырмаланат, бирок айыл жеринде ижара акысы шаар же шаар четиндеги райондорго караганда бир топ төмөн. Котормо: иштеп чыгуучулар айыл жериндеги долбоорлордун көбү жөн эле ишке ашпай турганын тез түшүнүшөт, жана бул коммерциялык эмес салык кредиттери менен каржыланган долбоорлорду камтыйт. Ошентип, айыл жерлери аз айлык акынын жана аз турак-жай менен камсыз кылуунун эки эсе азабына туш болушат; турак-жайдын сапаты төмөн болсо да, баалар жогору бойдон калууда жана бош орундар төмөн бойдон калууда. Ошол эле учурда, субсидиялар айыл жергесинде эмес, шаарларда аяктайт.

521-бөлүм программасы – таң калыштуусу – Америка Кошмо Штаттарынын Айыл чарба департаменти (USDA) тарабынан 1949-жылдагы Турак жай Актынын бир бөлүгү катары башкарылат. USDA иш жүзүндө ар кандай программаларды, анын ичинде 515-бөлүм айылдык ижаралык турак-жай программасын жана 514-бөлүмдү башкарат. жана 516 фермердик эмгектин турак-жай программасы, алардын ар бири айылдык турак-жай курулушун өнүктүрүүгө дем берүү үчүн кредиттерди жана субсидияларды колдонушат. Бөлүм 521 программасынын жардамы, мындан тышкары, ошол бирдиктерде ижара акысын төлөө үчүн колдонулушу мүмкүн. Ижарачылар алардын AMI негизинде такталган айлык кирешесинин 30% барабар ижара акысын төлөшөт; Бөлүм 521 программасы ижара акысынын калган бөлүгүн төлөйт. Буга чейин талкууланган башка турак жай программалары сыяктуу эле, булар капиталды жана ижара акысын долларды бириктирет.

Райан ал келтирген изилдөөлөрдүн негизинде, 521-бөлүм программасы адамдарга жеткиликтүү турак-жай табууга жардам берүү миссиясын аткара алган жок деп чечти. Улуттук төмөн кирешелүү турак-жай коалициясы өткөн жылы мындай деди: «Айылдык ижарачылардын 30 пайызы чыгашага дуушар болуп, кирешесинин 50%дан ашыгын турак жай үчүн төлөшөт жана алардын жарымына жакыны кирешесинин XNUMX%дан ашыгын турак-жай үчүн төлөшөт. Баанын жетишсиздиги, физикалык жетишсиздик же толуп кетүү сыяктуу көптөгөн көйгөйлөрү менен жашаган айылдык үй чарбаларынын жарымынан көбү ижарачылар.

Мен Американын айыл-кыштактарынын турак-жай проблемалары олуттуу жана чечуу кыйын экендигин белгиледим. Мен 521-бөлүм жана аны менен байланышкан программалар жакшы ниеттенгенине карабастан, маселелерде анчалык деле көйгөй жаратпай тургандыгына кошулам. Бул жерде талкууланган башка программалар сыяктуу эле, эгерде биз турак жай саясатын дагы көп турак жай курууга мүмкүндүк берүү үчүн жөнгө сала турган болсок, анда ал субсидиялар бардык татаал жана эффективдүү эмес каржылоо схемаларына кайрылбастан, чындыгында кыйынчылыктан жапа чеккен айыл жерлеринде айырмачылыктарды жаратмак.

2012-финансылык жылында 521-бөлүмдүн чыгымдары 905 миллион долларды түздү. Бөлүм 521 RA программасы FY1.375-жылы 20 миллиард долларга жана 1.410-финансы жылы 21 миллиард долларга каржыланган. FY22 чыгаша мыйзам долбоору 1.450-бөлүм үчүн 521 миллиард доллар каралган.

Бөлүм 236 Арендалык турак жайга жардам берүү программасы

236-бөлүм программасы иштеп чыгуучуларга арзан баада ижарага берилүүчү турак жайларды курууну стимулдаштыруу үчүн рыноктун төмөн пайыздык чендери (BMIR) түрүндөгү стимулдарды сунуш кылган. 1968-жылы түзүлгөн программанын негизги куралы кирешеси аз үй-бүлөлөр үчүн турак-жай курууну каалаган иштеп чыгуучулар үчүн рыноктук пайыздык чендер (BMIR) болуп саналат. BMIR концепциясы 1961-жылы Турак-жай мыйзамында келип чыккан, стимул төмөнкү мыйзамдуу 3 пайыздык пайыздык чен. BMIR 236-бөлүмгө алмаштырылгандан кийин жаңы кредиттерди жигердүү камсыздандыруучу эмес. Программа активдүү болуп турганда, 40 жылдык мөөнөткө кредиттер боюнча федералдык тарабынан колдоого алынган ипотекалык камсыздандырууну колдонуу менен миңдеген бирдиктер курулган. Ошондой эле жеке өнүктүрүүчүлөргө пайыздарды азайткан төлөмдөр да болгон. Долбоорлорго ошондой эле 8-бөлүм Ижарачыларга негизделген жардамды камтыган. Райандын анализине ылайык, ошол кезде 11,000 XNUMXден ашык мындай бирдик дагы эле пайыздарды азайтуу үчүн төлөмдөрдү алып турган.

Программа 1968-жылы түзүлгөн жана бара-бара ваучерлердин пайдасына жоюлган, ал эми 2012-финансылык жылга карата 236-бөлүм программасы калган ипотека боюнча пайыздарды азайтуу төлөмдөрүнө 401 миллион доллар сарптаган. Милдеттенме мөөнөтү аяктап бараткандыктан, 2016-ж. HUD кеңештерин берди турак-жайды кантип басаңдатуу, конвертациялоо же арзандатуу жөнүндө. Бул төлөмдөрдүн так кайда турганы белгисиз, анткени HUD ачык отчеттуулук процессине ээ эмес, бирок 236-бөлүм турак жайдын көпчүлүгү жеке колдонууга айландырылган же ар кандай субсидиялар менен жазылган арзан бирдиктер катары иштөөнү уланткан. Райан программанын эффективдүүлүгү боюнча эч кандай изилдөөлөр жок деп айтуудан башка, программанын натыйжалуулугун талдоо жагынан көп нерсе сунуш кылган жок.

Бул программа боюнча менин көз карашым боюнча, пайыздык чендердин жогорулашына көз салуу керек, бул рыноктук ставкадагы ижарага берилүүчү турак жайдын жаңы курулушун стимулдаштыруу шарттары менен пайызды нөлгө чейин төмөндөтүү үчүн төлөмдөр менен стимулдаштырылышы мүмкүнбү. Мен белгилегендей, экономикалык белгисиздик, пайыздык чендердин өсүшү жана суроо-талаптын төмөндөшү менен, ижарага алынган турак жай өндүрүшү төмөндөшү мүмкүн. Бул суроо-талап кайтып келгенде, балким, жарылып кеткенде, ижарага берилүүчү турак-жай издеп жүргөн аз камсыз болгон үй-бүлөлөр асмандагы ижара акысына туш болушат. Бул пайдасыз жөнгө салууга алып келе турган көбүрөөк кооптонууну жаратат. Азыр жеке иштеп чыгуучуларга башка стимулдар менен бирге төмөндөтүлгөн же ал тургай нөл пайыздык чен менен насыяларды сунуштоо, алардын тобокелдигин азайтып, келечектеги сунушту түзүүгө түрткү берет.