Дөңгөлөктөрдү жаман саясатка салуу

Акыркы он жылдын ичинде шайланган кызмат адамдары, куруучулар, куруучулар, турак жай провайдерлери жана жактоочулар менен турак жай саясаты маселелери боюнча иштөө "Кандай жооп?" же "Эмне кылышыбыз керек?" Бул, адатта, келечектин бир аз караңгы сүрөтүн тарткандан кийин болот; мамлекеттик жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары жетишсиздикти жана жогорку бааларды жаратып, турак жай өндүрүшүн ашыкча жөнгө салууну улантууда, андан кийин жогору баалардын курмандыктарын субсидиялоо үчүн экономикага салык салууга жана опузалап алууга умтулушат. Жооптун баарын бир жерге топтоо үчүн мен аны бул жерге серия катары жарыялап жатам.

Тилекке каршы, мен берген жооп, адатта, этибарга алынбайт; Элестеткиле, оорулуу дарыгердин кабинетинен чыгып, арыктоо үчүн пациент диетага барышы керек деген кеңештен кийин түз пончик дүкөнүнө барат. Турак жай тууралуу коомдук пикирди түшүнүү жана аны өзгөртүү үчүн билдирүүлөрдү иштеп чыгуу сыяктуу оор жумушка караганда сыналгыга пиво кутуларын ыргытуу же мыйзамдуу талаптарды коюу оңой. Бирок бул жерде, беш постто, «Турак-жай саясаты эмне үчүн ушундай болуп жатканын түшүнүү үчүн эмне кылышыбыз керек жана аны кантип өзгөртүү керек?» деген суроого эң жакшы жообум бар.

Киришүү: Жаман турак жай саясатына дөңгөлөктөрдү коюу

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operari pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Ошентип, биз шаардын дубалдарын ачабыз. Жана муну ишке ашыруу үчүн бардыгы биргелешип иштеп, анын чоң буттарына дөңгөлөктөрдү жана мойнуна жиптерди байлап, аны храмга тартуу үчүн чечектерди ачып бергиле.

Virgil. Энеида, Дэвид Ферри тарабынан которулган, (II китеп, 349-353, 46-б.). Чикаго университетинин басмасы, 2017.

Троя жылкысынын окуясын биз Энеидди эч качан окубасак да билебиз. Гректер трояндыктар менен согушуп, аларды алдоо үчүн, алар алдамчы, зыянсыз көрүнгөн жыгач атка жашынып алышкан. Троялыктар атты шаарга алып келгенде, гректер чыгышат, калганы тарых, Троя талкаланат. Окуя жана образ ушунчалык белгилүү болгондуктан, ал жөнүндө биринчи жолу кайдан укканын аз эле адамдар айта алмак; биз "белек алып жүргөн гректерге эч качан ишенбегиле" деген идеяны билип төрөлгөндөйбүз (timeo Danaos et dona ferentis), трояндык ыйык кызмат кылуучу Лаокун тарабынан айтылган жана акыры этибарга алынбаган эскертүү.[1]

Мен жогоруда окуяны түшүнүү жана анын жаман мамлекеттик саясатты түзүүгө тиешеси бар экенин түшүнүү үчүн маанилүү болгон өзгөчө курч аспектисин келтирдим. Жөнөкөй сөз менен айтканда, артка кылчайып, Трояга атты алып келүү жаман идея болгонун баарыбыз билебиз. Бирок менин оюмча, көпчүлүк адамдар сурашса, "ал дөңгөлөктөр менен келген" деп айтышат. Башкача айтканда, жээкте тургандарыбыз башыбызды чайкап, «андай кылбагыла!» деп айтышы мүмкүн. төрт кемчиликсиз дөңгөлөктүү жана аркан байланган атты карап жаткан болобуз. Трояндардын баары аны алып кетиш керек болчу, туурабы?

Бирок ал күнү Троя дубалдарынын сыртында андай болгон жок. Трояндар иштеши керек болчу (accingunt omnes opera) өздөрүн жок кылуу. Мен көргөн туура эмес саясаттын дээрлик бардык учурларында, айрыкча турак-жай тармагында, бул "бизде турак жай кризисинен" ижара акысын көзөмөлдөө сыяктуу нерсеге өтүү сыяктуу эмес, анткени чечим оролгон белекти ачуу сыяктуу жөнөкөй эле. Ар бир учурда, бир нече эскертүүлөр этибарга алынбайт, андан кийин жаман саясатты түзүү жана ишке ашыруу үчүн өзгөчө күч-аракеттерди жасоо керек.

Балким, эң жакшы мисал (жана мени жергиликтүү Лаокун катары көрсөткөн) Сиэтлдин Милдеттүү турак жайдын жеткиликтүүлүгү саясаты. Мунун баары 2013-жылы рецессиядан кийинки калыбына келтирүү жумуш орундарын алып келген жана шаарга турак жайга суроо-талапты көбөйткөн "турак жай кризиси" менен башталган. Турак-жайдын баалары жана ижара акысы жогорулай баштады. Кандайдыр бир жарандык паника пайда болду. Бир нерсе кылыш керек болчу. Like Эгерде жок болсо – жаш грек агенти ат менен кошо жиберип, трояндарды шаардын ичине сүйрөп кетүүгө үндөдү – консультант пайда болду Шаардын жетекчилерине турак-жай баасынын көтөрүлүшүнүн себеби жаңы курулуп жаткан турак-жай экенин айткан! Канчалык көп жумуш орундары жана турак-жай түзүлсө, шаар ижара акысын төлөй албаган адамдарды субсидиялоо үчүн ошончолук көп төлөшү керек деп эсептейт консультант.

Артында ат келет, Милдеттүү Inclusionary Зоналаштыруу (MIZ). MIZдин негизги аргументи бул жерде кандайдыр бир адилетсиздик болуп жатат; шаар өсүп жатканда, иштеп чыгуучулар миллиондогон таап, ал эми ижара акысы көтөрүлөт. Ошол эле учурда, коомчулук мамлекеттик жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары аркылуу ижара акысынын кымбаттаганын көргөн жакыр адамдарды субсидиялоо боюнча мыйзам долбоору менен кармалып турат. Ошондуктан, жооп жаңы турак-жайдын ар бир чарчы метрине салык салуу жана акчаны качандыр бир күнү “жеткиликтүү үйлөрдү” кура турган коммерциялык эмес адамдарга берүү. Жөнөкөй сөз менен айтканда, бул эч кандай мааниси жок: төлөмдөр менен чыгымдарды кошуу зарыл болгон жаңы турак-жайды арзандатпай, аны кымбаттатат. Эмнеси болсо да, инфляциянын өсүшү коммерциялык эмес уюмдар үчүн дагы көбүрөөк төлөмдөрдү актайт. Бул турак-жай курууну кыйындаткан жана кымбаттаткан кыйратуучу цикл, андан кийин, ирониялуу түрдө, турак жай курууну кыйындатат. Мен аны кайра 2016-жылы түшүндүрдүм жана жакында дагы. Мен жалгыз эмес болчумун ошондо or азыр.

Жыйынтыгы кандай болду? Акыркы отчет боюнча, Сиэтлдеги MHA программасы 96 миллион доллар киреше тапты. 2015-жылы сунуш кылынганда, он миңдеген “жеткиликтүү бирдиктер” керек экени айтылган. Бул тууралуу мэрия 2017-жылы билдирген,

«MHA 50,000-жылга чейин 2025 20,000 үйдү, анын ичинде XNUMX XNUMX арзан үйдү түзүүгө умтулган Сиэтлдеги Турак жайдын жеткиликтүүлүгү жана жашоого жөндөмдүүлүгүнүн күн тартибинин (HALA) бир бөлүгү. Жеткиликтүү турак жайды да, рыноктук турак жайды да өнүктүрүү турак жайдын наркынын өсүшүн басаңдатуу жана турак жай тандоонун кеңири спектрин камсыз кылуу үчүн маанилүү стратегия болуп саналат.

Мен байланыштырган отчеттун жарыяланышы боюнча, шаар MHAнын сарпталган каражаттарынан 712 субсидияланган бирдикти талап кылат. Бул дооматтын көз карандысыз аудити болгон жок, бирок биз аны кабыл алган күндө да, программа таң калтырган ийгиликсиздик. Биз 2022-жылдын жарымына жеттик, жада калса Covid-19 үчүн эсепке алабыз, өндүрүштүн темпи начар. Сиэтл Таймс гезитинин акыркы отчету алда канча фантастикалык сандарды көрсөттү:

«2021-жылдагы жүк [MHAдан] шаарга 900дөн ашык арзан бирдикти каржылоого жардам бере алат, анткени Сиэтл ар бир бирдикке шаардан 80,000 доллар керек деп эсептейт. Жеткиликтүү турак-жай долбоорлору, адатта, шаар долларларын башка булактардан, анын ичинде федералдык жана штаттык өкмөттөрдөн каржылоо менен айкалыштырат.

Ар бир аппаратка 80,000 миң доллар керектелет. Туура. Жакында эле ишке киргизилген долбоор 67 бирдик же 148 миллион долларды түздү бирдигине болжол менен 456,000 XNUMX доллар. Дьэ, ким эрэ буолбакка? Аренда арзандады, туурабы? Ковиддин төмөндөшүн эсепке алганда да, Сиэтлде ижара акысы кайрадан көтөрүлүп, саат сайын өсүүдө бир жыл ичинде болжол менен 18% өсүү.

Чындыгында, MHA чыгымдарды кошуп, жаңы турак жайдын өндүрүшүн жайлады, ал тургай, пандемияга чейин, ал тургай, жыйымдарсыз жана башка эрежелерсиз курулган болсо, сунуш пандемиядан кийинки көбөйгөндүктөн суроо-талапка жооп бермек. MHA схемасы беш жыл мурун адамдарды жакшы сезип турган, бүгүнкү күндө бул пандемиядан кийинки турак жай инфляциясына көмөкчү фактор болуп саналат.

Суроо-талап өсүп, ижара акысы көтөрүлүп жаткан учурда Сиэтл шаары программадан баш тартышы мүмкүнбү? Албетте жок. Бул ийгилик. Турак-жай үчүн канча акча чогултканын карачы. Эмне үчүн азыр токтоп калабыз? Чындыгында, ижара акысы көтөрүлгөндөн кийин, Кеңештин мүчөлөрү MHA төлөмдөрүн жогорулатууну талап кылышат. Эней жылкы жөнүндө ыйлагандай, «биз коркунучтуу нерсени цитаделдин өзүндө сактадык (46-паром).

Дээрлик ар бир турак-жай саясаты менен үлгү бирдей. Ижара акысы көтөрүлүп, турак жайды катуураак жөнгө салууга жана акы төлөөгө чакырыктар көбөйөт. Суроо жана сунуш? Лаокун жап! Бир гана чечим бар, “жеткиликтүү турак жайга” көбүрөөк акча табыңыз. Чыныгы маалыматтарга караганда көбүрөөк анекдоттору бар активисттер, ар бир адамдын “турак жайга укугу” болушун камсыздоо үчүн байлыкты кайра бөлүштүрүү аракеттерине саясий колдоо көрсөтүүгө убада берүүгө даяр Синондор көп. Анын ордуна, адамдар качандыр бир күнү келе турган арзан турак жай үчүн кезек күтүү тизмесинде орун алышат.

Шаарлардагы көптөгөн адамдардын турак жай саясаты туура эмес саясатты түзүү үчүн ушунчалык талыкпай иштеп жатканын көрүү капалантат. Шаарга аттын келишин токтотуу үчүн биринчи кадам кандай? Жооп эмнеге ишенерибизди аныктоодо.

[1] Белгилей кетсек, латын тилинин нюанстары эмнени бирдей нюанстуу чечмелөөгө мүмкүндүк берет "et dona ferentis” контекстте билдирген болушу мүмкүн (караңыз, Мурли, Клайд. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, 22-том, №9, 1927, 658–62-беттер).