Жеке ишкердик облигациялары жана 4% төмөн кирешелүү турак жай салыгынын кредиттери

Федералдык турак-жай программалары жалпысынан эки категориянын бирине кирет, алар турак жай үчүн төлөө үчүн адамдарга түз субсидия бергендер жана турак жай курууну жеңилдетүү үчүн каржы куралдарын колдонгондор. Каржылык инструменттердин ичинен эң маанилүүсү - Төмөн Кирешелүү Турак жайга салык кредити (LIHTC). Салык кодексинин бул жараты арзан турак жайга инвестициялоо үчүн салык жеңилдигин акчага айлантат. Бирок мурдагы конгрессмен Пол Райан тарабынан каралып чыккан жакырчылык программаларында кызыктуу, бирок татаал инструмент да бар - Жеке активдүүлүк байланышы же PAB. PAB жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарына калкка, анын ичинде турак-жайга пайда алып келе турган долбоорлорду куруунун субъекттеринин атынан салыктан бошотулган облигацияларды сатууга мүмкүндүк берет. Салык кредиттери менен жупташканда, PABs турак жай долбоорлоруна капитал чогултууну көздөгөн куруучулар үчүн күчтүү курал боло алат. Бирок татаалдыгы жана чыгымдары жогору. (Эгер сиз LIHTCге терезени кааласаңыз бул жерде алар кантип иштешет).

Конгресстин изилдөө кызматы Жеке ишмердүүлүк облигациялары боюнча эң сонун праймерди жарыялады. Салык кредиттери сыяктуу эле, PABs салык кодексине киргизилген жана байланыштардын эки түрүн камтыйт. бири мамлекеттик максаттарга кызмат кылган долбоорлор үчүн; экинчиси жеке максаттарга кызмат кылгандар үчүн, эгерде алар жалпыга пайдалуу болсо. Эгерде жеке активдүүлүк облигациялары турак жай сыяктуу "квалификациялуу жеке иш-чаралар" үчүн болсо, облигацияларды сатып алуучулар тапкан пайыздарынан салык төлөшпөйт. Конгресс жеке ишмердүүлүк үчүн бериле турган карыздын көлөмүн чектейт; 150-жылы киши башына 50 миллион доллар жана 1986 доллардан 335-жылы 110 миллион долларга же 2022 доллардан ашат. Инвестицияларга таасир этүү үчүн долбоордун түрү боюнча да чектөөлөр бар. Конгресс ошондой эле салыктык чыгашаларды чектөөгө ниеттенүүдө (бошотуулар салыктык кирешенин азыраак долларды билдирет).

Бул облигацияларды LIHTC менен кантип айкалыштырууга болот, атап айтканда 4% салык кредиттери, Турак жайды колдоо корпорациясы (CSH) тарабынан кагазда жакшы жазылган. Салыктан бошотулган облигациялар жана 4% төмөн кирешелүү турак жай салык кредиттери менен колдоочу турак жайды каржылоо. Бул жерде салык кредиттери менен салыктан бошотулган облигацияларды колдонуу боюнча талаптардын кыскача мазмуну.

Облигацияларды квазимамлекеттик органдар менен бирге мамлекеттик жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары гана чыгара алат. Адатта, бул Турак жайды каржылоо агенттиги (HFA), салыктык кредиттик чегерүүлөрдү алган мамлекеттик агенттик. Бирок, салыктан бошотулган облигациялардын көлөмүн чектөөгө (жогоруда айтылган чек) дуушар болгондугуна байланыштуу, бул мамлекеттик мекемелердин баары чектин астына туура келүү үчүн агрессивдүү атаандашышат. Ошондой эле, долбоорлор мамлекеттик HFA макулдугун алганга чейин, долбоорлор облигациядан түшкөн кирешелерге жете албайт жана бул кирешелер турак жай чыгымдары менен чектелет жана, мисалы, коммерциялык мейкиндик үчүн колдонулушу мүмкүн эмес.

Салык кредиттерин жана салыктан бошотулган облигацияларды айкалыштырууда белгилей кетүүчү бир маанилүү чек бар. Салык кредитин алуу үчүн долбоордун менеджери курулушка кеткен чыгымдардын кеминде 50%ын жабуу керек («50% эрежеси») облигациялар менен; жана, албетте, бул облигацияларды жана салык кредиттерин колдонуу менен курулган ар кандай турак жай Аймактык Медиан Кирешесинин (AMI) 60% дан азын тапкан адамдар үчүн жеткиликтүү болушу керек. Адатта, бирдиктердин 20% 50% же андан аз AMI же 40% AMI 60% адамдар үчүн жеткиликтүү болушу керек.

Эгерде бул ачык-айкын болбосо, мындай долбоорлор татаал. Кошумчалай кетсек, көбүнчө мындай «келишимдерге» кошумча каржылоочулар кирет. Мисалы, мен иштеп чыгуучу катары иштеген бир турак-жай долбоору салыктан бошотулган облигацияларды колдонуу менен 4% долбоору болгон. Бирок бизде мамлекеттин турак-жай трасттык фондунан каражат жана курулуш ссудасы да бар болчу. Чынын айтсам, долбоор кантип чогулганын эстеп калуу үчүн мен мээмди талкалап, эски электрондук каттарды карап чыгууга туура келди. CSH кагазы бул каржылоонун биригиши мүмкүн болгон айрым айырмалуу жолдорун жети түрдүү изилдөө аркылуу көрсөтүү боюнча чоң жумуш аткарат. Мисалы, эң жөнөкөй мисалдардын бири Мичигандан. Долбоорду каржылоону көрсөткөн диаграмма бул жерде.

MSHDA - Мичиган штатынын Турак жайды өнүктүрүү башкармалыгы, штаттын Турак жайды каржылоо агенттиги. MSHDA облигацияларды сатты жана карыз жарым-жартылай 8-бөлүмдүн ваучерлеринен келген ижарачылардын жөнөкөй кирешеси аркылуу тейленет. Долбоордогу каржылоочулардын ар биринин ар кандай талаптары бар жана мындай долбоорлордо бир талапты аткаруу экинчи каржылоочунун талаптарынын бирин бузушу мүмкүн.

Кээ бир учурларда, салык кредиттик капитал карыз кызматын төлөө үчүн колдонулушу мүмкүн. CSH кагазы облигацияларды колдонгон жана андан кийин "башка мамлекеттик кредиттер, гранттар жана салыктык кредиттик капитал менен туруктуу сүйлөшүү үчүн облигацияларды толугу менен алып чыккан" мисалды колдонот. Бул облигациялардын карызын төлөө үчүн салык кредиттик капиталын колдонуу сыяктуу көрүнөт. Бул ынандырарлык: 4% салык кредити жеткиликтүү долбоордун жарамдуу негизинин азыраак пайызы болсо да, кредитти облигацияларды кайтарып берүү үчүн колдоно билүү жакшы идея. Каржылоонун ар кандай булактарын айкалыштыруу да ушундай.

Райан «Жеке ишмердүүлүк облигацияларынын натыйжалуулугу боюнча бир нече изилдөөлөр» деп сунуштоодон башка ПАБдарга көп убакыт коротпойт. . . анткени бул ижарачылардын жогору карай мобилдүүлүгүн жакшыртууга байланыштуу». Бул чындык жана анын программанын чыгашаларына карап, облигациялар аз кирешелүү турак жай салыгынан алынган кредиттер сыяктуу көп колдонулбаганын көрсөтүп турат.

Анын анализинен бери он жыл ичинде көп деле өзгөргөн жок (Америка Кошмо Штаттарынын казынасынын диаграмма маалыматтары).

Менин көз карашым боюнча, PABs бардык карыздар колдонулгандай колдонулушу керек: наркты басып алуу. Турак жай маселесинде мен сунуш кылдым үй-жайсыз турак-жай үчүн баалуу басып алуу схемасы анда лагерлердин чыгымдары, мисалы, конуштарды токтотуу үчүн интервенцияларды ишке ашыруу үчүн сатылган облигациялар, андан кийин үнөмдөөлөр ишке ашырылып, карызды тейлөө катары колдонулат. Коммерциялык эмес дүйнөдө "капитал топтому" катары белгилүү болгон нерсени чогултуу маселеси төмөнкү себептерден улам көйгөйлүү болгон татаалдыктын деңгээли болуп саналат:

● убакыт – Мындай каржылоо механизмдери убакытты чайнап салат, ал эми убакыт – акча. Каржылоону чогултуу жана тегиздөө үчүн күтүү учурунда чыгымдарды кармап туруу өнүктүрүүнүн жалпы чыгымдарына реалдуу кошумча болуп саналат;

● бүтүмдөр – көбүрөөк каржылоочулар транзакцияларга көбүрөөк чыгымдарды билдирет жана бул чыгымдар дагы жалпы өнүктүрүүгө чыгымдарды кошот;

● Юристтер жана консультанттар – ар бир кадамда долбоордун ишке ашпай калышына алып келе турган катастрофаларды болтурбоо үчүн юристтерди жана консультанттарды жалдоо керек; жана

● Бул абдан натыйжалуу эмес – бардык кыймылдуу тетиктери жана кошумча чыгымдары менен, азыр муктаж болгон адамдарды турак-жай менен камсыз кылуунун эң натыйжалуу жолу ушулбу?

Акырында мен негизги эрежеге кайрылам, турак жайды каржылоо боюнча ар кандай сунуш мүмкүн болушунча жөнөкөй болушу керек, керектүү каражаттарды же бирдиктерди бүгүнкү күндө муктаж болгон адамдарга алуу. Мен кызыккан жана каржылоо табышмакты чечүү кыйынчылыгы менен ырахаттанып жатсам да, бул оюндарды ойноо адамдардын ижара акысын төлөбөйт; биз субсидияланган турак-жайды куруу үчүн комплекстүү каржылоо келишимдерине караганда жакшыраак максатта ПАБдарды кайра жайгаштыруунун жолдорун табышыбыз керек.