Менчик маселеси эмес, турак жайдын тартыштыгы

Өткөн айда мен Цинциннати университетинин «Турак жай системалары» курсунун студенттеринин жамааттык жыйынына катышып, «институционалдык инвесторлор шаарыбызга кандай таасир тийгизип жатканын; Учурда бул маселени чечүү үчүн эмнелер жасалып жатат жана дагы эмне кылышыбыз керек». Мен буга чейин Цинциннати портунун институционалдык инвесторлорго тоскоолдук кылуу аракеттери жөнүндө жарыялаганмын шаарда бир үй-бүлөлүү турак жай сатып алуу. Жолугушууда жооп берүү кыйын болгон суроо “институционалдык инвестор” деген эмне жана менчик турак жайдын жаман натыйжалары менен байланыштуубу, мисалы, ижара акысынын жогорулашы, көчүрүү же эскилиги. Турак-жайдын кимге таандык экени жөнүндө тынчсыздануу чыныгы көйгөйдөн, суроо-талаптын өсүп жаткан шартында сунуштун жетишсиздигинен дагы бир алаксытуу болуп калды окшойт.

Студенттер деген курста окуп жатышат Турак жай системалары, профессор Хейден Шелби тарабынан окутулган. Курс "турак жай көйгөйлөрүнүн жана турак жай рынокторунун табиятын" карап чыгууну жана "турак жай рыногундагы кемчиликтерди жоюуну" камтыйт. Менчиктин моделдерин жана алардын турак жай рыногундагы натыйжаларга кандай байланышы бар экенин карап көрүү, албетте, класстык көнүгүүлөрдү жасоого арзыйт, бирок саясатка кийлигишүү мүлктүн кимге таандык экендигине көңүл бурушу керекпи? Бул ээлик менен жаман натыйжалардын ортосунда так, ырааттуу жана себеп-салдарлык байланыш болушу мүмкүнбү же жокпу, көз каранды. Азырынча байланышты түзө турган эч кандай маалымат таба элекмин.

Чынында, бир аз убакытка чейин, Америка Кошмо Штаттарында чет өлкөлүк турак-жай сатып алуу боюнча чоң ызы-чуу болгон. Коркунучтуу баян, кытай инвесторлору америкалык турак-жай рыногунда накталай акчаларды "токтотуп", көп кабаттуу үйлөрдү сатып алып, аларды бошотуп, анан сатууну күтүп жатышкан. Болжол менен 5 жыл мурун, бар болчу чет элдик инвесторлордун турак-жай сатып алуусуна салык салуу сунушу муну токтотуу үчүн.

Бирок, эски инвесторлордун көп кабаттуу үйлөрдү сатып алып, бошотуп жатканы реалдуу эмес болчу. Албетте, Америка Кошмо Штаттарынан тышкары инвесторлор менен кандайдыр бир транзакциялар болгон, бирок алар акчаны жоготпой, акча табууга аракет кылышкан. Ал инвесторлор имараттарды сатып алганда, башка менчик ээлери сыяктуу эле иштетишкен, аларды бошоткон эмес; таң калыштуу аргумент аларды бош калтыруу менен баалар көтөрүлөт жана инвестициянын наркы да көтөрүлөт. Орточо ижара акысынын 1% га жогорулашын эске албаганда, алар сатып алуу жана алып салуу керек Сиэтл базарынан 1,400 даана, жөн эле болбогон нерсе.

Бүгүнкү кооптонуу - бул кандайдыр бир жол менен инвесторлор - жана модификаторлор азыр "чет элдик" эмес, "ири", же "шаардан тышкары", же "чоң" же "корпоративдик" же жогоруда айтылгандардын бардыгы - сөзсүз түрдө жаман актерлор. Адвокаттар далил катары ижара акысынын жогорулашынын, көчүрүүнүн жана эскилиги жеткендин натыйжаларын көрсөтүшөт. Бирок мунун баары ээси бир миль же 1,000 миль алыс жашаганына карабастан болот. Ал эми Кыймылсыз мүлк инвестициялык тресттери (REITS) же пенсиялык фонддор, эгерде алар кайтарып берет деп ойлосо, турак жай сатып алууда эч кандай туура эмес же коркунучтуу эч нерсе жок. Мындай бүтүмдөр имараттарды уратып, ижарачыларды куугунтуктап, куугунтуктоо менен пайдалуураак болот деген түшүнүк эч кандай мааниге ээ эмес, сандык далилдер менен да ырасталган эмес.

Жаман турак-жай менен камсыз кылуучулар бар – жана жаман автобус айдоочулары, полиция кызматкерлери, мугалимдер, жада калса саясатчылар да бар – бирок бул актерлордун кемчиликтерин алар жашаган жерде же мектепте окугандар менен байланыштырууга аракет кылбайт. Эгерде бул түрдөгү актерлордун бири туура эмес иш кылса, аларды эрежелерди бузгандыгы же коомчулукка коркунуч келтиргендиги үчүн жазалоонун мааниси бар. Мындай санкциялар мүлктү жамандыкка алып келүүчү жол менен туура эмес башкарган адамдар үчүн мурунтан эле бар жана көчүрүү процессине турак жай берүүчүнүн өзү эмес, судья төрагалык кылат. Ал эми ижара акысынын көтөрүлүшү көйгөй болсо, аны жабуунун эң жакшы жолу - атаандаштыкка жөндөмдүү турак жай рыногун түзүү, андыктан баага нааразы болгон адамдар жакын жерде оңой эле алмаштыруучу таба алышат.

Заседаниеде залда кыжырдануунун негизги мааниси ачык-айкын болду; кээ бир «жүзсүз корпорациялар» кедей адамдардын эсебинен акча, көп акча таап жатышат. Албетте, логикага ылайык, ал корпорациялар Цинциннатидеги мүлккө ээ болбошу керек. Катышуучулардын бири кандайдыр бир түрдөгү инвесторлорго белгилүү бир сандан ашык үйлөрдүн ээлигине жол бербөөнү сунуштады.

Кызык, Цинциннати порту макул. Жакында жарыяланган дагы бир окуя Порттун мамлекеттик долларга же облигацияларды сатуудан түшкөн кирешеге мүмкүн болушунча көбүрөөк турак жай сатып алуу аракетин баса белгилейт. Идея “интуициялык” инвесторлор үчүн эч нерсе калбайт. Порт мекемеби? Ал эми кимдир бирөө ижара акысын төлөөнү токтоткондо же ижара шарттарын бузганда эмне болот? Порт аларды кууп чыгабы? Коммерциялык эмес жана турак жай башкаруу органдары, ошондой эле мекемелер, көптөгөн, көптөгөн ижарачыларды төлөбөгөндүгү жана ижара акысын бузгандыгы үчүн кууп чыгышат. Порт да болот. Порт "үйлөрдү ижарага алуудан жана акырында сатуудан түшкөн акчаны кайтарып алууну пландаштырууда. Бирок эң негизгиси ижара акысын жеткиликтүү, ал эми сатуунун баасын эл төлөй ала тургандай деңгээлде кармап туруу».

Ммм. Алар муну кантип жасашат? Окуядан көрүнүп тургандай, Порт үйлөрдү жакшыртуу үчүн коротот деп болжолдогон 10,000 XNUMX доллар жетишсиз. Порт башка ээлери сыяктуу эле, чоң же кичине болсо да, кимдир бирөө оңдоо үчүн акча төлөшү керектигин түшүнө баштады. Эгерде ал акыркы колдонуучу, ижарачы же сатып алуучу болсо, анда баа көтөрүлөт. Бул жөнөкөй математика. Чындыгында, ар бир сатып алуучу, ал REIT болобу же биринчи жолу инвестор болобу, бир гана ижарага алынган мүлктү сатып алуу, ижара акысы жакшыртуу үчүн төлөөнүн жалгыз жолу болуп саналат. Эгерде турак-жай маселеси бар болсо, аларды чечүүнүн эң жакшы жолу - аларга мандат берүү эмес, жакшыртууну стимулдаштыруу. Эгерде мандат келсе, ижарачылар табанды алып кетишет жана бирдиктер мындан ары жеткиликтүү болбой калат.

Бул редукционист болушу мүмкүн, бирок ар кандай турак жай маселесин чечүүнүн бир жолу бар: рынокко көп жана көп турак жай чыгарууга мүмкүнчүлүк бериңиз, ошондуктан өндүрүүчүлөр жана провайдерлер адамдарды ижарага алуу же алардын продуктусун сатып алуу үчүн бири-бири менен атаандашууга туура келет. Мындан азыраак нерсе оюн талаасын керектөөчүдөн алыстатып, аларды бири-бири менен атаандашууга жана идеалдуу баалар менен шарттардан азыраак кабыл алууга мажбурлайт. Мына ушул бүтүндөй талкуунун негизги пункту: менчик укугу менен турак-жайдын натыйжаларынын ортосунда өлчөнүүчү жана күчтүү себеп-салдар байланышы болгон күндө дагы, мунун эң жакшы чечими дагы эле турак жай болмок. Көпчүлүк турак-жай маселелерин чечүүчү нерсе - бул жетиштүү камсыз кылууну түзүү, андыктан адамдар жеткиликтүү альтернативаны тандоо эркиндигине ээ болушат.

Профессор Шелби жолугушууда менин суроолорума чыдамкайлык менен мамиле кылды, ошондой эле мен ага инвестордун ээлик кылуу темасы жана класс жөнүндө жиберген кээ бир суроолоруна жооп берүү үчүн ырайымдуу болду. Бул жерде менин суроолорум жана анын жооптору толугу менен.

"Инвестор" деген эмнени билдирерин так аныктап алуу канчалык маанилүү? Мисалы, Порт башка инвесторлордун аларды сатып алуусун токтотуу үчүн үйлөрдү сатып алуу үчүн облигацияларды сатуудан түшкөн инвестордун акчасын колдонууда; Бул чындап эле "жакшы" жана "жаман" инвесторлор жөнүндөбү? Бул кантип өлчөнөт?

Мен инвесторлордун ар кандай түрлөрүн айырмалоо абдан маанилүү деп ойлойм. Бул долбоордо биз бул феноменди сүрөттөө үчүн башкалар колдонгон "институционалдык инвесторлор" деген терминге таяндык. Бирок бул жеткилең эмес термин экенин түшүнөм. Биз бул тармакта кандай актёр көйгөйлүү экенин сүрөттөө үчүн жакшыраак термин табууга аракет кылдык. Бизди тынчсыздандырган субъекттердин түрлөрү биздин жарандарга жана жамааттарга терс таасирин тийгизип жаткан объектилер болуп саналат (1) мүлктү материалдык жактан жакшыртпастан ижарачылар үчүн башкарууга мүмкүн болбогон деңгээлге чейин ижара акысын көтөрүү, (2) башка көпчүлүк ишканаларга караганда жогору баада чыгаруу. базар ээлери жана (3) мүлктү талаптагыдай сактабагандыктан, ижарачылар начар шарттарда жашашы керек жана кошуналар алардын мүлктүк баалуулуктарына терс таасирин тийгизиши мүмкүн. Бизге инвесторлордун бул түрлөрү үчүн жакшыраак термин керек болушу мүмкүн. Балким, жөн эле "жаман актер инвесторлор" жетиштүү болмок. Бирок бул жамааттык маекти өткөрүүнү каалаганыбыздын себеби, Цинциннатиде шаарыбыздагы көптөгөн адамдар жана уюмдар бизде акыркы бир нече жылда сахнага чыккан бир нече ири ишканалар, негизинен REITS бар экенин байкашты. жашоочулар үчүн бул материалдык көйгөйлөр кадимки үй ээсине караганда бир кыйла жогору.

"Жаман" инвесторлор менен байланыштырылышы мүмкүн болгон терс натыйжалар кандай? Бул натыйжалар инвестордун алыстыгына жана өлчөмүнө байланыштуубу? Албетте, «жакшы» турак-жайы бар ири алыскы инвесторлор жана «жаман» турак-жайы бар чакан жергиликтүү инвесторлор болот.

Өлчөм сөзсүз түрдө мен жогоруда саналып өткөн жаман натыйжалардан улам келип чыкканын (же ар дайым байланыштуу) билбейм. Бул, албетте, мүмкүн (жана акылга сыярлык) чакан инвесторлор жана ижарачылар үчүн бул көйгөйлөрдү, ошондой эле ири масштабдуу инвесторлор үчүн сапаттуу арзан турак-жай өндүрүү үчүн. Бирок, бар болгондо болуп саналат бул көйгөйлөрдү жаратып жаткан ири инвестициялык ишканалар – жана бизде Цинциннатиде бир нече компаниялар бар – ал компаниялар өздөрүнүн көлөмүнөн жана таасиринен улам көп ооруну жаратышы мүмкүн. Ошондой эле, бул ири ишканаларды эсепке алуу кыйынга турат, анткени алар бир нече ЖЧКнын алдында иштешет жана көп учурда көйгөйлөр пайда болгондо ижарачылар жана коомчулуктун жактоочулары оңой жете ала турган жергиликтүү өкүлү жок. Негизги маселе мына ушунда.

Менчик укугун жөнгө салууга аракет кылуунун ордуна, учурдагы кодду колдонуу менен жаман натыйжаларды чечүү жана ар кандай жүрүм-турумду стимулдаштыруу үчүн программаларды иштеп чыгуу акылга сыярлык болмок. Мисалы, эгерде турак-жай эскирип калса, анда шаар мэриясы арзаныраак насыяны сунуштап, оңдоп-түзөө иштерин жүргүзүүгө мүмкүндүк берип, жашоочуларга чыгым тартуунун алдын алат.

Менин оюмча, буга каршы күрөшүүнүн бир жолу - бул учурдагы эрежелерди колдонуу жана мен шаарда сүйлөшкөн адамдар, албетте, ушуну жасоого аракет кылып жатышат. Ал эми ижарачыларга мүлктү сактап калууга жардам берүү үчүн гранттарды жана төмөн пайыздык насыяларды сунуш кылуу, албетте, мааниси бар. Айрыкча, кичинекей батир ээлери, өзгөчө, көп учурда абдан катуу чектерде иштешет жана чындап эле өз касиеттерин сактап калууда кыйынчылыкка дуушар болушат, айрыкча азыр материалдар жана эмгек өтө кымбат болуп калган. Бирок бул жерде биз көңүл буруп жаткан маселе, бир нече мүлктү жаңыртуу үчүн чакан насыяга муктаж болгон үй ээлери эмес. Кеп конуштарга келип, ижара акысын жогорулатып, мүлккө материалдык жактан эч нерсе салуу маанисинде “инвестиция салбай” жана ошол ижара аркылуу баалуулуктарды алып жаткан ири ишканалар жөнүндө болуп жатат. Бул жалгыз үй-бүлөлүк ижарада пайда болуп жаткан бизнес модели жөнүндө эстен чыгарбашыбыз керек болгон негизги маселе. Мурда кыймылсыз мүлккө болгон инвестициялардын көбү убакыттын өтүшү менен мүлктүн наркын эсептөө аркылуу киреше алууну көздөгөн. Ошентип, мүлктү сактоого түрткү бар. Бирок бул компаниялар жасап жаткан нерсе эмес. Алар мүлктү сактабай, ижара акысын жогорулатуу жана чыгымдарды кыскартуу аркылуу кыска мөөнөттүү пайда алып жатышат. Менин оюмча, бул көпчүлүк апалар менен поп ээлеринен түп-тамырынан бери айырмаланган бизнес модели жана биз бул маселе жөнүндө сөз кылганда муну эстен чыгарбашыбыз керек. Биз дагы. Тиешелүү саясий жоопторду карап жатканда муну эстен чыгарбашыбыз керек. Сапаттуу бирдиктерди сактап калуу үчүн күрөшүп жаткан кичинекей үй ээлерине зыян келтирген эрежелерди түзгүбүз келбейт.

Бул долбоор жакшыраак турак-жай менен камсыз кылууда кандай натыйжа берет деп үмүттөндүңүз деген башка ойлоруңуз же комментарийлериңиз барбы? Эгер ал жөнгө салууну камтыса, жаңы эрежелер Цинциннатиде турак жай курууга жеке курулушчулардын инвестициясын азайта турган тоскоолдуктарды жаратуудан кантип кача алат.

Адвокаси көз карашынан алганда, мен бул адамдарды шаарыбызда жашоо шарттарын жакшыртууга жана ижарачылардын коопсуздугуна алып келе турган чечимдер жөнүндө ойлонууга чогултууну каалайм. Менде алдын ала аныкталган саясий демилгелер жок, тескерисинче, мен коомчулуктагы адамдарды угуп, аларды байланыштырууга аракет кылып жатам жана пайдалуу боло турган изилдөөлөрдү багыттай турган жолдорду табууга аракет кылам. . Ушуга байланыштуу, интеллектуалдык жана педагогикалык көз караштан алганда, менимче, бул долбоор эмнени каалайт деп күткөн нерселердин көбүн аткарды, бул бизге көйгөй эмнеде экенин жана биздин жактообуз кайда багытталышы керектигин тактоого жардам берген баарлашууга түрткү берет.