Огайо ижарага көзөмөлдү чектөө үчүн чечкиндүү иш-аракет кылат

Огайо штатынын Колумбус шаарында өткөн конференцияда сөз сүйлөп, бул жерде жазганыма 4 жыл болду Огайо өлкөдө эң сонун жер болушу мүмкүн жаман турак-жай саясатына каршы туруу. Бул көз караш менен тастыкталган Мыйзам долбоорун кабыл алуу 430, жергиликтүү шаарларды ижарага көзөмөлдү киргизүүдөн бошоткон чара, Огайо штатын жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары ижарага көзөмөл жүргүзүүгө жол бербеген 29 штаттын бирине айланды. Үзүндү ушунчалык маанилүү кылган нерсе, ал Огайо штатындагы жергиликтүү деңгээлдеги турак жай провайдерлерине багытталган ижара акысын көзөмөлдөө жана башка чаралар күчөп турган убакта жасалган. Башка штаттар бир нече жыл мурун чараларды кабыл алышкан, бирок Огайо штатынын тайманбастык менен кадамы жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары турак жай экономикасына жасай турган эң начар кийлигишүүлөрдүн бирин токтотот; бул өлкөнүн калган бөлүгүн жалпысынан жаман турак жай саясатынын агымын өзгөртүүгө алып келе турган иш-аракет болушу мүмкүн.

Биринчиден, баалар турак-жай жетишсиз болгондо айтып берет. Турак-жай сунушу суроо-талапка жооп бере албаса, ижара акысы көтөрүлөт. Бул жөнөкөй. Шаардагы жаңы жумуш орундарынан улам өсүп жаткан суроо-талаптын чечими турак жай менен камсыз кылууну көбөйтүү болушу мүмкүн. Көбүрөөк камсыз кылуу, тартыш батирлер жана ижарага алынган үйлөр үчүн ижарачылар менен атаандашкандан көрө, ижарачылар үчүн турак жайды куруучулардын, куруучулардын жана операторлорунун ортосунда көбүрөөк атаандаштыкты билдирет.

Бирок, турак жайды чектеген эрежелерди жана эрежелерди жеңилдетүү жана жоюу жана көбүрөөк турак жай курууга стимулдарды сунуштоо саясаты кайраттуулукту талап кылат. Саясатчылар үчүн ижара акысынын көтөрүлүшү үчүн курулушчуларды жана турак жай провайдерлерин күнөөлөгөнү алда канча оңой; ижара акысынын жетишсиздигинен эмес, ач көздүктөн көтөрүлөт. Алардын жообу - суроо-талаптын өсүп жаткан дисбаланс жөнүндө эч нерсе кылбай туруп, баанын көтөрүлүшүнө чектөө коюу. Натыйжада турак-жай өндүрүшү токтоп калганда баалар дагы жогорулайт. Ижара көзөмөлү азыраак акчасы бар адамдарга эмне үчүн зыян келтирерин толук түшүндүргүңүз келсе, текшериңиз Мен Тең мүмкүнчүлүктөр Фондуна жазган кагаз.

Огайо штатында, арендага контролдук кеп есуп жатат, айрыкча чоң шаарларда. 2018-жылы мен бул шаарлар жана Огайо штатынын калгандары жөнүндө жазганмын:

«Эмгекчил демократтар бул шаарларда саясий жактан күчтүүрөөк болушат, ал эми айыл жеринде республикачылар үстөмдүк кылат; жергиликтүү саясат солчул шаардык кеңештер жана мэрлер тарабынан көзөмөлдөнөт, ал эми мыйзам чыгаруу органы басымдуу республикачылар. Бул ар кандай демографиялык жана экономиканын аралашмасы Огайо штаты бүткүл Кошмо Штаттарда жеке менчик турак жайды чектөө жана көзөмөлдөө аракети үчүн кийинки согуштун аянтчасы болушу мүмкүн дегенди билдирет. Мамлекет реалдуулук өсүп келе жаткан жаман саясаттын көйгөйүн текшере турган жер болушу мүмкүн "

Ошол үчүн House Билл 430 абдан маанилүү. Мыйзам долбоору коммуналдык кызматтарга кайрылат, бирок мыйзам долбооруна киргизилген түзөтүү мыйзам чыгаруу процессинен өтүп, ижара акысын көзөмөлдөө боюнча чектөөлөрдү камтыган жана толук кандуу мыйзам долбоору мыйзам чыгаруучу органдын эки палатасынан тең өткөн. Учурда мыйзам долбоору губернатор Майк ДеВайндын кол коюусун күтүп жатат.

Мыйзам долбоору кээ бир маанилүү нерселерди камтыйт. Биринчиден, ал ижара көзөмөлүн так аныктайт: "турак жайларды базардан төмөн ижара акысын талап кылуу же турак жайдын ижара акысын ар кандай жол менен көзөмөлдөө, анын ичинде ижара акысын жогорулатууга тыюу салуу" жана "ижарачылардын ортосундагы ижара акысынын ставкасын өзгөртүү, ижара акысын жогорулатууну чектөө, ижара акысын жөнгө салуу" ижарачылардын кирешесине же байлыгына жараша турак жайдын тарифтери, ошондой эле ижара акысын чектөөнүн же чектөөнүн башка түрлөрү.

Мыйзам долбоорунда ошондой эле "аренда акысын турукташтыруу" аныкталат, бул ижара көзөмөлүнүн дагы бир аталышы, "турак жайдын ижара акысын белгиленген өлчөмдө же саясий бөлүм тарабынан белгиленген график боюнча жогорулатууга жол берүү".

Аныктамалар маанилүү, анткени кийинчерээк мыйзам долбоорунда бааларды көзөмөлдөөнүн бул эки категориясы жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары үчүн чектен тышкары жасалган. Ижара акысын көзөмөлдөө ыкмасы өтө маанилүү, анткени жергиликтүү саясатчылар ижара акысын көзөмөлдөөнү киргизүүгө кызыкдар, бирок аларды башка нерсе деп аташат. Бул пайдалануу үчүн эч кандай илмек тешиктерин калтырбайт.

Мыйзам долбоору дагы маанилүү деп түшүндүрөт жана жарыялайт: "Жалпы ассамблея Огайо штатында жашоого жарактуу, таза жана жакшы сакталган турак жайды ижарага алуу жайларына жетүү мүмкүнчүлүгүн кошо алганда, адекваттуу турак жай менен камсыз кылууну камсыз кылуу шашылыш мамлекеттик артыкчылык болуп саналат жана жарыялайт. Огайолуктардын жыргалчылыгы үчүн зарыл».

Бул ачык көрүнгөнү менен, аны кодификациялоо баалуу, анткени ал мамлекеттик мыйзамга көбүрөөк акча же бааларды көзөмөлдөө эмес, турак жай көйгөйлөрүнө жооп берүү идеясын киргизет. Мыйзам арендалык көзөмөлдүн жаман саясат экендигинин бардык себептерин тизмектейт. Бул толук тизмесин карап чыгуу керек.

«Жалпы ассамблея андан ары ижараны көзөмөлдөө жана ижараны турукташтыруу чаралары төмөндөгүлөрдүн кайсынысын аткара аларын аныктайт жана жарыялайт:

(A) ижаралык жана мүлктүк баалуулуктарга бөгөт коюу жана ошону менен учурдагы турак жайларды күтүүгө, күтүүгө жана реабилитациялоого жана жаңы турак жайларды курууга бөгөт коюу;

(B) турак жайларды кондоминиумдарга, кооперативдерге жана турак жайдын башка түрлөрүнө айландыруу үчүн ижарачыларды стимулдаштыруу, ошону менен мындай турак жайларды ижара рыногунда жок кылуу;

(C) Мамлекеттик жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары жана саясий бөлүмдөр үчүн мүлк салыгын төмөндөтүү;

D) Турак жайдын начарлашына алып келүүчү;

(E) турак жайларды жүгүртүүнү токтотуу жана ошону менен потенциалдуу ижарачыларды мындай жайларды ижарага алуу мүмкүнчүлүгүнөн ажыратуу жана турак жайдын туура эмес бөлүштүрүлүшүнө алып келүү;

(F) турак жайларды сатууга тоскоолдук кылуу;

(G) өзгөчө материалдык чыгымдардын өсүшү жана жумушчу күчүнүн жетишсиздиги учурунда жаңы жана иштеп жаткан турак жайларга инвестиция тартууну токтотуу;

(H) Адекваттуу турак жайдын жоктугунан турак жай жетишсиз аймактарда жумуш издеген адамдарга жана мындай аймактарда жумушчу издеген иш берүүчүлөргө терс таасирин тийгизет;

(I) турак жай рыногунун иштешин бузууга;

(J) Саясий бөлүмдөргө олуттуу административдик жана аткаруу чыгымдарын салуу;

(К) Турак жайдын менчик ээлерин менчик укугунан артка кайтаруу.

Мыйзам долбоору андан кийин ижарага көзөмөлдү орнотууга болгон жергиликтүү аракеттердин жүрөгүндө үлүшү бар.

«Эч бир саясий бөлүм кандайдыр бир токтомдорду кабыл ала албайт, кабыл ала албайт, жаңырта албайт, сактай албайт, аткара албайт жана уланта албайт жана бир дагы поселка ушул жобого карама-каршы келген резолюция уставынын жобосун, токтомун, токтомун, эрежесин же башка чараларды кабыл ала албайт же уланта албайт. же ушул главада жөнгө салынган ижара келишиминин тараптарынын укуктарын жана милдеттерин жөнгө салат, анын ичинде эч кандай чектөөсүз, кандайдыр бир жол менен ижарага көзөмөлдү же ижараны турукташтырууну талап кылган же талап кылуучу бөлүм.

Мыйзам долбоору Диллон эрежесин тактоо менен аяктайт. Диллон эрежеси мыйзамдуу прецедентке негизделген, ал мамлекет жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарына тыюу салган нерселердин түрлөрүн чектей алат. Шаарлардын Улуттук Лигасы катары сүрөттөйт, "1868-жылы Айова штатынын судьясы Джон Ф. Диллон тарабынан чыгарылган эки соттун чечиминен келип чыккан. Ал жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарынын ыйгарым укуктарынын мурда болгон, тар чечмелөөсүн ырастайт, анда субмамлекеттик өкмөт атайын санкцияланган учурда гана иш-аракет менен алектене алат. мамлекеттик өкмөт тарабынан."

Мыйзам долбоорунда "турак жай менен камсыз кылуу - бул мамлекеттин бардык аймагындагы турак жайларда ижараны көзөмөлдөө жана ижараны турукташтыруу боюнча иш-чараларга бирдиктүү мамилени талап кылган мамлекеттик кызыкчылыктын маселеси" деп түшүндүрөт. Мыйзам долбоорунун аяктоочу тили «жалпы чогулуштун ниети саясий бөлүмдөрдүн ушул главада жөнгө салынган ижара келишиминин тараптарынын укуктарын жана милдеттерин, анын ичинде ижарага көзөмөлдү киргизүү жолу менен жөнгө салуудан алдын алуу ниети» деп ачык-айкын көрсөтүп турат. жана ар кандай жол менен ижараны турукташтыруу».

Мыйзам долбоорунун тили кылдат жана философиялык жактан негизделген, ал арендалык контроль эмне үчүн жаман идея экендигинин бардык негизги себептери, анын турак жай экономикасына тийгизген таасири жана акыр-аягында, ижарага берилүүчү турак-жай келишимдер менен жөнгө салынат деген идеяны ырастайт, алар мыйзамдуу түрдө аткарылууга тийиш. "укуктар жана милдеттер." Ижара акысы ач көздүктөн эмес, рыноктук мамилелерге жооп бергендиктен, ошондой эле резидент менен турак жай провайдери бааны жана шарттарын макулдашканда, келишим аткарылууга тийиш жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары саясий себептерден улам ага кол салбашы керек.

Огайо лидерликти көрсөтүп жатат жана үмүттөнөм, ижарага көзөмөлдү тез арада жөнгө салуу менен, жергиликтүү шаарлар турак жай курууну жеңилдетүү жана турак жай экономикасындагы адамдарга жардам берүүнүн инновациялык жолдорун изилдей башташат. Огайо турак жайга муктаж адамдар үчүн чыгымдарды жана бааларды көтөрүүчү башка кийлигишүүлөр менен ижараны көзөмөлдөө менен кылганды жасайт деп үмүттөнөбүз, мисалы Милдеттүү инклюзивдүү зоналаштыруу (MIZ) саясаты башка шаарларда зыян келтирген.