Сатуучу кыймылсыз мүлктү сатып алуучуга сатууга макул болгондо, тараптар кыймылсыз мүлктү аныктаган, сатып алуу баасын билдирген жана башка бир нече маанилүү пункттарды камтыган келишимге кол коюшат (плюс сансыз майда пункттар). Андан кийин тараптар бүтүмдөрдү жабат жана анын жабылышынын бир бөлүгү катары сатуучу кыймылсыз мүлктү сатып алуучуга өткөрүп берүү актысына кол коет.
Эгерде акт туура кыймылсыз мүлктү сүрөттөбөсө, бирок сатып алуучу аны түшүнбөй, баары бир жабылып калсачы? Кыймылсыз мүлк укугунун салттуу принциптерине ылайык, келишим иш кагазына “биригет”, башкача айтканда, келишим иш жүзүндө жоюлуп, иш кагазы гана калат. Эгерде акт туура эмес кыймылсыз мүлктү тапшырса, бул сатып алуучу үчүн өтө жаман – жана, албетте, сатып алуучу үчүн актты бекиткен ар бир юрист үчүн.
Бул принцип өтө катаал угулушу мүмкүн. Бирок, ал кылымдар бою америкалык кыймылсыз мүлк мыйзамынын бир бөлүгү болуп келген. Жакында Нью-Йорк штатынын аппеляциялык чечими Нью-Йорк дагы эле ушул принципти карманып жатканын ырастады. Бул учурда келишимде сатуучудан сатып алуучу үй курууга ниеттенген көп нерсени жеткирүү талап кылынган. Лот типтүү "укуктук сыпаттамада" сүрөттөлгөн - эффективдүү, лотту көрсөткөн сурамжылоо диаграммасынын чектерин баяндоочу окуу.
Жабуу учурунда сатуучу кыймылсыз мүлктүн бир аз башкача бөлүгүн өткөрүп берди, бирок айырма чыкпады, анткени актыга тиркелген чектердин сыпаттамасы келишимдегиге абдан окшош болчу. Бирок акттагы сыпаттамада сатып алуучу үйгө септик системасын орното алышы үчүн маанилүү болгон экинчи лот жок кылынган.
Сатуучу актыны оңдоодон баш тартып, экинчи лот үчүн сатып алуучудан көбүрөөк акча төлөтүүгө аракет кылган. Акыры сатып алуучу сотко кайрылган. Сот акт тараптардын ортосундагы акыркы макулдашууну камтый турганын, келишимдин тиешеси жок экенин билдирген. Сот келишимди кайра карап чыкпайт.
Албетте, бул эрежеден өзгөчөлүктөр бар. Мисалы, актыда мүлктүн сүрөттөлүшү кандайдыр бир түшүнүксүз болсо, анда сот кайра кайрылып, келишимди карап чыгышы мүмкүн. Эгерде келишимдин өзү келишим боюнча белгилүү бир милдеттенмелер жабылгандан кийин сакталып кала турган болсо, анда сот бул жобону ишке ашырат. Көпчүлүк заманбап коммерциялык кыймылсыз мүлк келишимдери келишимдин көптөгөн жоболору жабылгандан кийин сакталып калаарын айтышат. Бул аман калган жоболордун тизмеси, адатта, макулдашылган кыймылсыз мүлктү өткөрүп берүү боюнча сатуучунун милдеттенмесин камтыбайт.
Мурунку абзацта айтылган өзгөчөлүктөрдүн бири дагы Нью-Йорктогу акыркы соттук териштирүүдө колдонулган эмес, ошондуктан сатып алуучу соттон утулуп калган.
Сатып алуучу же анын жактоочусу ишти жабууда кылдаттык менен карап чыгуу менен маселенин алдын алмак. Алар ошондой эле мүлктүн бир кыйла жөнөкөй жана азыраак жаңылыштык сыпаттоосуна алып келүүчү платтык картага шилтеме берүү менен жеткириле турган мүлктү аныкташмак.
Шилтеме берилген иш Пикард Кэмпбеллге каршы, NY Slip Op. 04442 (8-июль, 2022-жыл, Апелляциялык бөлүм, Төртүнчү бөлүм).
Булак: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/