Benzinga's Real Estate Подкастына кош келиңиз. Бүгүн бизде Райан Фрейзер, кыймылсыз мүлк инвестициялык платформасынын башкы директору Үйлөр келди.
Угуу бул эпизодду of Жалкоо үй ээси Бензинга боюнча.
Кевин Ванденбосс: Демек, Arrived деген эмне?
Райан Фрейзер: Бул ар бир адамга ижара мүлкүнө инвестициялоону жеңилдеткен платформа. Анын иштөө жолу - жеке адамдар жеке үйлөрдүн үлүштөрүн 100 доллардан 10,000 XNUMX долларга чейин же андан жогору сатып ала алышат, бирок сиз ал мүлккө канча инвестиция салгыңыз келсе. Анан келип, мүлктү башкаруу боюнча бардык иштерди колго алат. Ошентип, мүлктү башкаруу же мүлктү ижаралоо операциялары менен алектенет. Анын таасири инвесторлор дагы эле жеке ижара мүлктөрүнүн портфолиосун кантип түзүүнү каалаарын тандап, тандай алышат. Алар каалаган капиталды инвестициялай алышат жана мүлктөрдү диверсификациялай алышат.
Анан ал жерден пассивдүү инвестиция болуп калат, менен келди башкарууга кам көрүү.
Кевин Ванденбосс: Бул конкреттүү ижара объекттерине инвестиция салган инвесторлорго суроо-талап кандай болду?
Райан Фрейзер: Менимче, бул биз үчүн күтүүсүз болгон нерсе, бизде 100 миңге жакын адам мүлккө инвестиция салуу жана жеке үйлөрдүн үлүштөрүн сатып алуу үчүн катталып жаткан кызыкчылык канчалык таң калыштуу болду.
Менимче, биз адамдарга ижарага алынган мүлктүн үлүшүн сатып алуу түшүнүгүн түшүнүү үчүн көп убакыт талап кылынышы мүмкүн деп ойлодук. Бирок менин оюмча, акциялардын жана башка активдердин бөлчөк үлүшүнө инвестиция салуу бир аз көнүмүш жана популярдуу болуп калгандыктан, адамдардын акылында алар түшүнө турган орун бар деп ойлойм.
Алар: «Макул, мен бул мүлктүн үлүшүнө ээ боло алам. Мен пропорционалдуу кирешени, ижарадан түшкөн акчанын агымын же мендеги акциялардын санына жараша мүлктүн наркынын өсүшүн алам. Бул мага канча инвестиция салып жатканымды жана диверсификациялоону көбүрөөк көзөмөлдөөгө мүмкүнчүлүк берет».
Өзүм жана Arrived биргелешип түзүүчүлөрү үчүн, чынында эле, мүлккө инвестиция салууну каалаган жеке тажрыйбабыз негизги драйвер болуп калды. Жыйырма жаштан отуз жашка чейинки куракымда мен жөн гана кыймылдап жүрдүм. Биз эч качан бир жерде болгон эмеспиз. 5, 10+ жылга инвестициялоонун мааниси бар, бул кыймылсыз мүлккө кандайдыр бир материалдык кирешелерди алуу үчүн транзакциялык чыгымдардын тоскоолдуктарын жеңүү үчүн талап кылынган нерсе. Ошентип, мен бир топ убакыттан бери суроо берип жүрдүм.
Эмне үчүн ал ушунчалык экилик болушу керек, сиз бул аванстык төлөмдөр үчүн бир нече жылдар бою үнөмдөп жатасыз, алар көбүнчө алты цифраны түзөт, анан сиз ошол шаарга же ошол мүлккө түбөлүккө же чындап эле узак мөөнөткө берилген болосузбу?
Ошентип, Arrived идеясы ушундай. Адамдардын кыймылсыз мүлккө ээлик кылууну баштоосуна тоскоол болгон бул тоскоолдуктарга кандай карайбыз? Капитал, убакыт милдеттенмелери жана талап кылынган экспертиза жана биз кирүүдөгү тоскоолдукту кантип төмөндөтөбүз? Ошентип, эгер сизде убакыт жана тажрыйба болсо, бирок сиз каалагандай көп мүлктү диверсификациялоо үчүн капиталдын көлөмү болбосо, Arrived сизге жардам берет.
Жаңы рынокторго инвестиция салууга жана ал жерде өзүңүздүн катышууңузга убакытыңыз жок жана сиз диверсификациялоону каалайсыз. Келген бул сценарийге да кадам ташташы мүмкүн. Демек, бул чындыгында адамдарды капиталдык убакытты жана тажрыйбаны инвестициялоодон алыс кылган үч түрдүү негизги тоо тектерин алуу жана аны баштоо үчүн абдан ыңгайлуу кылуу жөнүндө.
Кевин Ванденбосс: Сиз бул инвестицияларды аккредитациядан өтпөгөн инвесторлорго кантип сунуштай аласыз?
Райан Фрейзер: Бул Arrivedтин абдан маанилүү бөлүгү болчу. Arrived компаниясынын миссиясы бул инвестициялардын ижарага алынган мүлккө инвестиция салгысы келгендердин бардыгына жеткиликтүү экендигине ынануу. Бул өлкөдөгү адамдардын 7% гана негизги жашаган жеринен тышкары мүлк инвестицияларына ээ.
Инвестиция кыла алган адамдардын саны жагынан бул чоң ажырым.
Мунун бир бөлүгү өнүм тажрыйбасынын негизинде иштөө болгон. Ошентип, акцияларды сатып алуу мүмкүнчүлүгү көбүрөөк адамдар инвестициялоо үчүн ыңгайлуу болушу үчүн, инвестицияларды башкаруунун көбүрөөк эмгек тарабын өзүнө алды.
Бирок экинчи бөлүгү аккредитациядан өтпөгөн инвесторлор, башкача айтканда, таза байлыгы 1 миллион доллардан ашпаган же жылдык кирешеси 200 миң доллардан же 300 миң доллардан жогору эмес адамдар инвестициялай аларына ынануу болду. Ал эми муну жасоо SEC менен бир жылга жакын иштөөнү жана бул моделди кабыл алууну билдирген A+ жобосуна ылайык, бул негизинен жеке үйдү IPO кылуу процессин жараткан. Arrived платформа бүгүнкү күндө бул жеке үй IPO иштетүү үчүн аянтча болуп саналат. Жана биз A+ регламентине ылайык процесстен өттүк, анда SEC сунуштарыбызды карап чыгып, аларды жеткиликтүү кылуу үчүн квалификациялашты.
Сиз аккредитацияланбаган инвесторлор үчүн инвестицияларды каалаган убакта ачыкка чыгаруу үчүн бир топ жогору тилке бар. Ошентип, бизде ар бир мүлк үчүн биздин веб-сайтта жеткиликтүү болгон көптөгөн ачылыштар бар. Тобокелдик факторлору, каржы сыяктуу нерселер, натыйжада, биз ошондой эле SEC тарабынан каралып жаткан мүлктөрүбүз үчүн жылдык аудиттелген финансылык отчетторду беребиз.
Ошентип, биз чындап эле ал процесстен өтүүгө, анын кеңири жеткиликтүү экенине ынануу үчүн убакыт короттук. Бул сунуштарды ушундай структуралаштыруу ликвиддүүлүктүн кээ бир варианттарын камсыздайт, анда адамдар убакыттын өтүшү менен өз инвестициялары боюнча ликвиддүүлүккө жетүү мүмкүнчүлүгүн ала алышат.
Чынында, бул эки нерсе, аккредитациядан өтпөгөн инвесторлорду колдоо жана келечектеги ликвиддүүлүктүн кээ бир варианттарын колдоо, биз азыр куруу процессинде жаткан ликвиддүүлүктүн кээ бир варианттарын колдоо, биз продуктуну иштеп чыгууда жана SEC менен иштешип жатканда, эмне үчүн A+ регламентинин жолуна түшүп кеттик.
Кевин Ванденбосс: Эмне үчүн кимдир бирөө азыр бул базарга киргиси келет? Турак жай базары кыйроого учурайт деп кооптонуп жатасызбы?
Райан Фрейзер: Менимче, бул, албетте, акыркы 18 айдын ичинде рынокто кызыктуу убакыт болду деп ойлойм, биз COVID пандемиясынан өткөнбүз жана биз турак жай рыногуна көптөгөн таасирлер болгонун көрдүк. Бул шаар борборлорунан көчүп кетишти, алар баалап жаткан көбүрөөк мейкиндикти баалап, өзөктөн бир аз сыртка жылып жатышат жана алар же үй сатып алууга, акча коротууга, сатып алууга даяр же алар сапатын издеп.
Көбүрөөк мейкиндикти сунуш кылган ижарага берилүүчү үйлөр, алар мурда жашап жаткан көп кабаттуу үйлөрдөн, ошол эле учурда федералдык федералдык банк пайыздык чендерди бардык убактагы эң төмөнкү деңгээлге, нөлгө чейин өзгөрткөн. Бирок биз ипотеканын ставкалары 3% дан төмөн түшүп жатканын көрдүк жана башка факторлордун арасында бул эки нерсе чындап эле турак жай рыногунун тездешине, баанын өсүшүнө себеп болду.
Биз көрдүк, баанын өсүшү, балким, сиз көрө турган жерде узак мөөнөттүү туруктуу эмес, жылына 15% - 20% + баанын өсүшү. Бул жөн гана биз турак жай рыногунда же бир үй-бүлөдө тарыхый жактан алганда, орточо алганда, жылына 4% баанын өсүшүнө окшош эмес.
Жана биз бүгүн рынокто ушундай тенденциялардын жана өзгөрүүлөрдүн кээ бирлери чечиле баштагандыктан, биз өзүбүздүн тарыхый орточо көрсөткүчкө кайтып бара жатканыбызды көрөбүз деп ойлойбуз. Биз ФЭД азыр инфляциядан көрүп жаткан нерсенин ордун толтурууга аракет кылуу үчүн пайыздык чендерди жогорулатып жатканын көрдүк. Менин оюмча, карыз алуу наркы 12 ай мурункуга караганда бир топ жогору көрүнөт. Бирок, менимче, биз мындан он жыл мурдагыдан бир топ төмөн турабыз. Ошентип, мен ойлойм, базар дагы эле баалар, бул турак жайдын жеткиликтүүлүгү үчүн эмнени билдирет жана рынок кандай жооп берет.
Биздин көз карашыбыз боюнча, биз дагы эле жалгыз үй-бүлө мейкиндигине инвестиция салууга абдан кубанычтабыз. Менимче, сизде актив үчүн көптөгөн арткы шамалдар бар, азыр мейкиндикке көчүп кеткен институционалдык инвесторлор, сизде кээ бир нерселер бар, алар көбүрөөк камсыздоону кошууну кыйындатат, эмгектин кымбаттыгы, жогорку наркы. материалдар.
Сизде акыркы эки жылда бул тарыхый төмөн пайыздык чендерди карманган адамдар бар. Ошентип, сизде азыр рынокко көбүрөөк сунушту сактай турган ушундай пайыздык чендин кулпусу бар. Адамдар өз үйлөрүн жана ага кошулган ипотекалык ставкалардан баш тартууга азыраак даяр.
Ошентип, биз турак жай рыногунда дагы эле чоң туруктуулук бар деп ойлойбуз. Биздин оюбузча, биз ири турак жай кыйроосун көрөбүз деп күтпөйбүз, бирок баанын тез кымбатташы кадимкидей баштапкы абалга кайтып келет деп күтөбүз. Жалпысынан алганда, биз келип түшкөн өнүмдөр, үйлөрдүн үлүштөрүнө инвестиция салуу жана өз алдынча бүтүндөй бир үй сатып алуу жөнүндө ойлонгондо, биз чындап эле доллардын орточо наркына жетүүнү камсыздайбыз, бул инвестициялык долларларды акырындык менен ай сайын, квартал сайын кошуу мүмкүнчүлүгүн берет. , же бүтүндөй үйлөрдү сатып алууда кыймылсыз мүлккө түздөн-түз ээлик кылуу эч качан мүмкүн болбогон жылдык негизде. Ал эми, ар бир үй абдан чоң каржылык чечим болуп саналат. Сиз чындап эле тарата аласыз.
Менин оюмча, бул рынокту убакытты аныктоо аракетинин маанисин бир аз талап кылат, анткени менимче, бул ар дайым абдан кыйын жана убакыттын өтүшү менен долларды арзандатууга жана ар кандай шаарларда жана мезгилдерде жана мүлктөрдүн ар кандай түрлөрүн диверсификациялоого мүмкүндүк берет. толугу менен, кээ бир тобокелдиктерди азайтууга жардам берет.
Кевин Ванденбосс: Үйдүн баасынын өсүшү менен катар биз кээ бир аймактарда ижара акысынын жогорулаганын байкадык. Сиз муну кайда көрүп жатасыз?
Райан Фрейзер: Менин оюмча, сиз рента инфляцияны ээрчийт деп ойлойсуз, инфляция көбүрөөк экономикалык активдүүлүк менен байланыштуу. Менимче, биз көрүп жаткан инфляциянын кээ бирлери жеткирүү чынжырынын кээ бир маселелери менен көбүрөөк байланыштуу, мен ойлойм, бул азыркы экономикалык чөйрөнү кыйындатып жаткан нерселердин бир бөлүгү. Бирок, жалпысынан, биз ижара акысы, балким, ушундан кийин деп ойлойбуз.
Эске алчу дагы бир нерсе, эгерде пайыздык чендер көтөрүлө берсе, ал тургай, алар турган чекитте кала берсе, бул ай сайынгы ипотекалык төлөмдүн же сиз жашаган мүлккө ээлик кылуунун салыштырмалуу жеткиликтүүлүгүн өзгөртөт. ижарага каршы. Жана көбүнчө бул нерселер кандайдыр бир тең салмактуулук чекитинде иштешет. Ошентип, мен өткөн аптада пайыздык чендер көтөрүлүп, негизги резиденцияга ээлик кылуунун баасын жогорулаткан макаланы көрдүм. Ошентип, бул көбүрөөк адамдардын ижарага алууну чечишине себеп болот, анткени алар арзан баада соодалашууда. "Мен жашагым келген бул үйгө айына кошумча 700 доллар төлөгүм келеби же дагы бир-эки жылга ижарага алып, бир аз акча үнөмдөймбү?"
Ошентип, менимче, мындай нерселер ижара базарлары кайда жылганын айтып турат. Бирок ижара базарлары бир аз көтөрүлүп кетти окшойт.
Кевин Ванденбосс: Азыр сиз көрүп жаткан өзгөчө жагымдуу базарлар барбы?
Менимче, биз базарларды караганыбызда, биз карап жатабыз, калктын маалыматтарын карап жаткан жерде жөнөкөй деңгээлде өсүш бар? Бул жашоо үчүн жагымдуу жайларбы, аларды колдоо үчүн чоң жана жетиштүү инфраструктурасы бар? Жана биз карап жатабыз, бүгүнкү күндө эң мыкты 100 шаардын айрымдары, биз 19га кирдик. Жана дагы тез арада дагы шаарларды кошууну улантып жатабыз. Менимче, жыл аягына чейин 40ка жетебиз. Анан жөн гана кээ бирлерин чакырып, биз адамдар табигый түрдө ойлонбогон айрым шаарларды каалайбыз, анткени менимче, биз жашаган кээ бир шаарлар бар деп ойлойм, Нашвиллди жаңы эле көргөн. калктын өсүшү жана бул рынокко маданий кызыгуу көп.
Бирок андан кийин калктын тез өсүүсүн байкап жаткан келе жаткан шаарларга окшош башка базарлар да бар, бирок алар эң мыкты 100 шаарга салыштырмалуу эң мыкты 25 шаарга жакын болушу мүмкүн. Биз Түндүк-Батыш Арканзас Файетвиллди, Бентонвиллди карайбыз. , Уолмарттын башкы кеңсеси ошол жерде жайгашкан ушунчалык күчтүү экономикалык өсүш бар жерде.
Анан ошол жерде кеңселери бар Walmart үчүн корпоративдик өнөктөштөрдүн баары. Жана алар аймакка бир тонна инвестиция жасап жатышат. Натыйжада, биз ижара үчүн мүлккө суроо-талаптын күчтүү экенин көрдүк. Ошентип, бул кызыктуу базар деп ойлойм. Биз карап турган дагы бир нечеси Индианаполис күчтүү, фундаменталдуу экономикага ээ жана менимче, Чикагодон кээ бир миграциялык схемалар бар, алар буга бир аз түрткү берди, бирок бул рынок биз жакындан байкап, инвестициялай баштадык. . Андан кийин Теннессидеги Чаттануга жакшы алыскы жумушка айланган, ал аймактагы бүтүндөй хаб өлкөдөгү эң ылдам интернетке ээ, анткени бул аймакка көчүп барган алыскы жумушчулар үчүн кызыктуу факт. Бирок, менимче, сиз булардын бир нечесин көрүп жатасыз. Бир аз кичирээк, бирок өсүү үчүн чоң потенциалга ээ боло турган шаарлар, биз бир нече активдерди кошуп, инвесторлор үчүн жеткиликтүү кылып баштаганыбызга кубанычтабыз.
Кевин Ванденбосс: Кайсы үйлөргө инвестиция сала турганыңызды тандоого эмне кирет?
Райан Фрейзер: Веб-сайтка келген адамдар көбүнчө жаңы үйлөр жана жогорку сапаттагы мүлктөр жана ижаралар экенин байкашат. Биздин оюбузча, алар тейлөөгө азыраак муктаж болгондуктан, бүткүл мезгил ичинде акча агымынын күчтүүрөөк мүмкүнчүлүктөрүн камсыздайт. Биздин мүлктөрдүн көбү 2010-жылга караганда жаңыраак. Кийинкиге калтырылган техникалык тейлөө же башка ушул сыяктуу нерселер жок. Ал эми биз эски үйдү сатып алып жаткан болсок, биз аларды платформада жеткиликтүү кылуудан мурун, адатта, кандайдыр бир негизги арматураны жакшыртуу же оңдоо иштерин жасайбыз.
Жана дагы, бул чындап эле бул күчтүү жана туруктуу акча агымын камсыз кылууга аракет кылуу. Ижарага алынган мүлктөрдүн эң чоң бөлүгү - бул дивиденддер, биздин учурда акча агымына туруктуу жетүү. Ошентип, биз бул дивиденддерди квартал сайын төлөп турабыз. Биздин мүлктөрүбүз үчүн орточо эсеп менен жылына 3% дан 7% га чейин төлөп жатабыз. Жана бул жөн гана рынокко жана, балким, мүлктүн канчалык деңгээлде рычагынан көз каранды.
Адамдар ижарага алабы же жокпу, жашоо үчүн эң сонун жерди каалайт. Кандайдыр бир себептерден улам, мен техникалык тейлөөнү кийинкиге калтыруу тенденциясы болуп калды деп ойлойм. Ошондуктан, менимче, бул рыноктордогу потенциалдуу ижарачылар менен болгон мүлктөрүбүздү бөлүшүп жатканыбызда, бул бизди уникалдуу активге айландырат.
Убакыттын өтүшү менен Arrived активдин каалаган түрүн колдоого алат. Биз жалгыз үй-бүлөнүн бул сегментине чындап ишенебиз жана адамдарга диверсификацияга мүмкүнчүлүк берүү үчүн шаарларды кошууга чындап көңүл буруп жатабыз, бирок келечекте активдердин жаңы түрлөрүн кошобуз.
Кевин Ванденбосс: Келген үйлөрдү эмне күтүп турат?
Райан Фрейзер: Бизде бир тонна бар. Менимче, инвесторлор үчүн жеткиликтүү кылуу бизди абдан кубандырган нерселердин бири - бул Airbnbs сыяктуу кыска мөөнөттүү ижарага алуу.
Ошентип, көп адамдар Airbnb жана VRBO жана кыска мөөнөттүү ижара тажрыйбасын көрө алышты. Бирок ээлик кылуу жагындагы узак мөөнөттүү ижарага караганда, өтө аз, атүгүл азыраак адамдар бул экономикалардын ээлик кылуу тарабында хост катары катышып, бул кыска мөөнөттүү ижарага алынган мүлктөрдүн бир бөлүгү болуу менен келип чыккан экономикага кире алышкан.
Биз инвесторлор үчүн бул кыска мөөнөттүү ижара экономикасына кире алышы үчүн, узак мөөнөттүү ижарадан да жогору болгон туруктуу, мөөнөттүү милдеттенмелерди чече алабыз деп ойлойбуз. Ошентип, биз бул жакка жакынкы аралыкта, кыязы, ушул жайдын аягында келе жаткан нерсебиз.
Кевин Ванденбосс: Инвесторлор платформада жеткиликтүү болгондон кийин бул жаңы касиеттерге кире аларына ынануунун эң жакшы жолу кайсы?
Райан Фрейзер: Эң жакшы жолу - катталып, каттоо эсебин түзүү Үйлөр келди жана сиз муну биздин веб-сайт аркылуу кыла аласыз.
Жана бир жолу, сиз жаңы активдер келе жаткан жаңы мүлктөр жөнүндө кабар аласыз жана сиз качан туура убакытты же кайсыл мүлктү инвестициялоого туура келерин чече аласыз.
Кыймылсыз мүлк өз ишин улантты, ал жалпысынан тарыхый жактан туруктуу акча агымын, туруктуу мүлктүн наркын, убакыттын өтүшү менен өсүүнү жана инфляциянын жакшы хеджин сунуш кылат. Эгерде сиз активге узак мөөнөттүү, көп жылдык көз караш менен кире алсаңыз, анда ал нерселер туруктуу болот.
Кыймылсыз мүлктүн наркынын төмөндөшүн көрүп турсак дагы, сизде дагы эле чоң акча агымы бар, бул жалпы кирешеге туруктуулукту камсыз кылууга жардам берет. Ошентип, менимче, ушул нерселерден жана кыймылсыз мүлктүн атрибуттарынан улам, акыркы эки айдын ичинде көптөгөн адамдар кыймылсыз мүлк портфелине көбүрөөк кошууга кызыкдар болду.
Жана биз чындап эле адамдар инвестициялоо үчүн жетиштүү активдерди түзүп жатканыбызга ынанууга аракет кылып жатабыз. Мен айтып өткөндөй, бизде 100 миңге жакын адам келип, катталып, эсептерди түзүп, мүлккө инвестициялай баштады. Акыркы эки айдын ичинде биз 20 миллион доллардан ашык ижарага алынган мүлктөрдү каржыладык. Жана биз инвесторлордон кабардар болуу үчүн жума сайын бир нече жаңы мүлктөрдү жеткиликтүү кылып жатабыз. Ошол эле учурда, биз бүгүнкү күндө жашап жаткан шаарларыбыз менен эмнени сатып алууда чындап эле тандалма болуп жатабыз, биз айына 50,000 мүлктү андеррайттайбыз жана алардын 0.1% дан азы боюнча сунуштарды жасайбыз. Андан кийин, биз утуп алган нерселер - бул адамдарга жеткиликтүү кылган касиеттер.
Бензинга дагы көбүрөөк караңыз
Акцияларыңыз боюнча реалдуу убакыт эскертүүлөрүн өткөрүп жибербеңиз – кошулуңуз Benzinga Pro акысыз! Акылдуураак, тезирээк жана жакшыраак инвестициялоого жардам бере турган куралды колдонуп көрүңүз.
© 2022 Benzinga.com. Бензинга инвестиция боюнча кеңеш бербейт. Бардык укуктар корголгон.
Булак: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html