Кыймылсыз мүлк инвестициялык мүлктү кантип баалоо керек

Кыймылсыз мүлккө инвестициянын наркын талдоо ыкмалары запастарды фундаменталдуу талдоодо колдонулган ыкмаларга окшош. Кыймылсыз мүлккө инвестиция салуу, адатта, кыска мөөнөттүү соода болбогондуктан, акча агымын жана андан кийинки кирешелүүлүгүн талдоо кирешелүү салымдарды жасоо максатына жетүү үчүн абдан маанилүү.

Пайда алуу үчүн инвесторлор кыймылсыз мүлктү кантип бааласа болорун билиши керек жана мүлктү баалоодон, ижарадан түшкөн кирешеден же экөөнүн тең аркасынанбы, ар бири канча пайда таба тургандыгы жөнүндө так божомолдорду айтышы керек. Кыймылсыз мүлктү так баалоо инвесторлорго мүлктү сатып алууда жана сатууда жакшыраак чечим чыгарууга жардам берет.

Капиталды баалоо адатта эки негизги методология аркылуу жүргүзүлөт: абсолюттук маани жана салыштырмалуу нарк. Кыймылсыз мүлктү баалоо үчүн да ушундай.

Кыймылсыз мүлк үчүн тиешелүү эсептик чен боюнча келечектеги таза операциялык кирешени (NOI) дисконттоо акция үчүн дисконттолгон акча агымын (DCF) баалоого окшош. Ошол эле учурда, кыймылсыз мүлктүн дүң киреше мультипликаторунун моделин интеграциялоо запастар менен салыштырмалуу наркты баалоо менен салыштырууга болот. Төмөндө биз бул ыкмаларды колдонуу менен кыймылсыз мүлктү кантип баалаарын карап чыгабыз.

Капиталдаштыруу курсу

Кыймылсыз мүлк инвестору кыймылсыз мүлктү баалоодо жасай турган эң маанилүү божомолдордун бири капиталдаштыруунун ылайыктуу ченди тандоо болуп саналат, ошондой эле чектик чен деп аталат.

Капиталдаштыруу нормасы кыймылсыз мүлктүн зарыл болгон кирешелүүлүгү, нарктын өсүшүн же эскиришин эсепке албаганда. Жөнөкөй сөз менен айтканда, бул мүлктүн учурдагы наркын аныктоо үчүн NOI үчүн колдонулган чен.

Мисалы, жакынкы он жылдын ичинде мүлктүн NOI 1 миллион долларды түзүшү күтүлүүдө деп ойлойлу. Эгерде ал 14% капиталдаштыруу курсу боюнча дисконттолсо, мүлктүн рыноктук баасы төмөндөгүдөй болмок:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{кайда:}\\&\text{Базар баасы}=\text{Таза операциялык киреше}/ {\text{чек ылдамдыгы}}\аягы{тегизделген}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)мында:Базар баасы=Таза операциялык киреше/чек чен​

Эгерде мүлк 7,142,857 миллион долларга сатылса, 6.5 8 XNUMX доллардын рыноктук баасы жакшы келишим болуп саналат. Бирок сатуу баасы XNUMX миллион доллар болсо, бул жаман келишим.

Капиталдаштыруу курсун аныктоо киреше алып келүүчү мүлктү баалоо үчүн колдонулган негизги көрсөткүчтөрдүн бири болуп саналат. Бул фирманын капиталынын орточо салмактанып алынган наркын (WACC) эсептөөгө караганда бир аз татаалыраак болсо да, инвесторлор тиешелүү капиталдаштыруу курсун табуу үчүн колдоно турган бир нече ыкмалар бар, анын ичинде төмөнкүлөр:

• Куруу ыкмасы
• Базар-экстракция ыкмасы
• Инвестициялоо ыкмасы

Куруу ыкмасы

Чектөө ченди эсептөө үчүн жалпы ыкмалардын бири куруу ыкмасы болуп саналат. Пайыздык чен менен баштап, төмөнкүнү кошуңуз:

1. Тиешелүү ликвиддүүлүк премиуму — кыймылсыз мүлктүн өтүмсүздүгүнөн улам келип чыгат
2. Кайра басып алуу премиум-жердин таза баасын эсепке алат
3. Тобокелдик премиуму - кыймылсыз мүлк рыногунун жалпы тобокелдигин ачып берет

6% пайыздык ченди, 1.5% ликвиддүүлүк эмес ченди, 1.5% кайтарып алуу премиясын жана 2.5% тобокелдик ченди эске алганда, үлүштүк мүлктү капиталдаштыруу чен 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5) түзөт. %). Эгерде таза операциялык киреше $200,000 болсо, мүлктүн рыноктук баасы $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115) түзөт.

Бул эсепти жүргүзүү абдан жөнөкөй. Бирок, татаалдыгы кыйын болушу мүмкүн капиталдаштыруу курсунун айрым компоненттери үчүн так баа баа берүү жатат. Куруу ыкмасынын артыкчылыгы, ал эсептик чендин айрым компоненттерин аныктоого жана так өлчөөгө аракет кылат.

Базар-экстракция ыкмасы

Рыноктук казып алуу ыкмасы учурдагы, оңой жеткиликтүү NOI жана салыштырылуучу киреше берүүчү касиеттер боюнча сатуу баасы боюнча маалымат бар деп болжолдойт. Рыноктук казып алуу ыкмасынын артыкчылыгы капиталдаштыруу курсу түз киреше капиталдаштырууну көбүрөөк мааниге ээ кылат.

Бул капиталдаштыруу курсун аныктоо үчүн салыштырмалуу жөнөкөй. Инвестор NOIде 500,000 XNUMX доллар пайда кыла турган унаа токтотуучу жайды сатып алышы мүмкүн деп ойлойлу. Райондо, үч учурдагы салыштырмалуу киреше алып келүүчү унаа токтоочу жай бар:

• 1 унаа токтоочу жайдын NOI $250,000 жана сатуу баасы $3 млн. Капиталдаштыруу курсу 8.33% (250,000 3,000,000 доллар / XNUMX XNUMX XNUMX доллар).
• 2 унаа токтоочу жайдын NOI $400,000 жана сатуу баасы $3.95 млн. Капиталдаштыруу курсу 10.13% (400,000 3,950,000 доллар / XNUMX XNUMX XNUMX доллар).
• 3 унаа токтоочу жайдын NOI $185,000 жана сатуу баасы $2 млн. Капиталдаштыруу курсу 9.25% (185,000 2,000,000 доллар / XNUMX XNUMX XNUMX доллар).

Бул үч салыштырылуучу мүлк үчүн орточо капкакты чендерди алып, 9.24% жалпы капиталдаштыруу чен рыноктун акылга сыярлык өкүлчүлүгү болмок. Бул капиталдаштыруу курсун колдонуу менен, инвестор алар карап жаткан мүлктүн рыноктук баасын аныктай алат. Унаа токтотуучу жайдын инвестициялык мүмкүнчүлүгүнүн баасы $5,411,255 ($500,000 / 0.0924) болуп саналат.

Инвестициялоо ыкмасы

Инвестициялардын тилкеси методу менен капиталдаштыруу чен карыздык жана үлүштүк каржылоону колдонгон мүлктөр үчүн жеке пайыздык чендерди колдонуу менен эсептелет. Бул ыкманын артыкчылыгы каржылануучу кыймылсыз мүлк салымдары үчүн эң ылайыктуу капиталдаштыруу чен болуп саналат.

Биринчи кадам - ​​бул чөгүп жаткан фонд факторун эсептөө. Бул келечектеги убакта белгилүү бир суммага ээ болуу үчүн ар бир мезгилди бөлүп коюу керек болгон пайыз. NOI $ 950,000 болгон мүлк 50% каржыланып, 7 жылдын ичинде амортизациялануучу 15% пайыздык карызды колдонуп жатат деп ойлойлу. Калганы 10% кирешелүүлүктүн талап кылынган нормасы боюнча өздүк капитал менен төлөнөт. Чөгүп кеткен фонд коэффициенти төмөнкүчө эсептелет:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{кайда:}\\&\text{SFF}=\text{Чөгүп бара жаткан фонд фактору}\\ &i=\text{Мезгил-мезгили менен пайыздык чен, көбүнчө катары көрсөтүлөт}\\&\фантом{i=}\text{жылдык пайыздык чен}\\&n=\text{Мезгилдердин саны, көбүнчө жылдар менен көрсөтүлөт}\аягы{тегизделген }$​SFF=(1+i)n-1i​мында:тушө=Чөгүп жаткан фонд факторуi=Мезгилдүү пайыздык чен, көбүнчө катары көрсөтүлөтi=жылдык пайыздык чен​

Сандарды киргизип, биз алабыз:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Бул 3.98% түзөт. Кредиторго төлөнүшү керек болгон чен бул чөгүп жаткан фонд факторуна барабар дагы пайыздык чен. Бул мисалда, бул 10.98% (0.07 + 0.0398) чыгат.

Ошентип, карыз үчүн 50% салмакты жана өздүк капитал үчүн 50% салмакты колдонуу менен орточо салмактанып алынган чен же жалпы капиталдаштыруу чен:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Натыйжада, мүлктүн рыноктук баасы:

• $9,056,244 950,000 0.1049 ($XNUMX XNUMX / XNUMX)

Баалоо методдору

Абсолюттук баалоо моделдери активдин ички наркын алуу үчүн келечектеги түшкөн акча агымдарынын учурдагы наркын аныктайт. Эң кеңири таралган ыкмалар дивиденддердин дисконттук модели (DDM) жана дисконттолгон акча агымынын (DCF) ыкмалары.

Башка жагынан алганда, салыштырмалуу нарк ыкмалары эки салыштырылуучу баалуу кагаздар, алардын кирешесине жараша бирдей баа болушу керек деп сунуш кылат. Баадан кирешеге (P/E) жана баадан сатууга карата катыштар акциянын төмөн же ашыкча бааланганын аныктоо үчүн ошол эле тармактагы башка компаниялар менен салыштырылат.

Капиталды баалоодо болгондой эле, кыймылсыз мүлктү баалоо талдоо мүмкүн болгон баалуулуктардын диапазонун аныктоо үчүн эки жол-жоболорду тең ишке ашырууга тийиш.

Discounting Future NOI

Дисконттолгон таза операциялык кирешенин негизинде кыймылсыз мүлктүн наркын эсептөө формуласы:

$\begin{aligned}&\text{Рынок наркы}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{кайда:}\\&NOI=\text{Таза операциялык киреше} \\&r=\text{Кыймылсыз мүлк активдеринин кирешелүүлүгүнүн талап кылынган нормасы}\\&g=\text{}NOIнин өсүү темпи\\&R=\text{Капиталдаштыруу курсу }(rg)\аягы{тегизделген}$​Базар баасы=r-gNOI1​​=RNOI1​​мында:NOI=Таза операциялык кирешеr=Кыймылсыз мүлк активдеринин кирешелүүлүгүнүн талап кылынган нормасыg=өсүү темпи NOI​

NOI мүлктүн операциялык чыгашаларды факторингден кийин, бирок салыктарды жана пайыздык төлөмдөрдү алып салганга чейин ала турган кирешесин чагылдырат. Бирок, чыгашаларды алып салуудан мурун, инвестициядан алынган жалпы кирешени аныктоо керек.

Күтүлгөн ижара кирешеси башында жакын жердеги салыштырма мүлктөрдүн негизинде болжолдонсо болот. Тиешелүү рыноктук изилдөө менен инвестор бул аймакта ижарачылар кандай бааларды төлөп жатканын аныктай алат жана ушул мүлккө окшош чарчы фут ижара акысын колдонсо болот деп ойлой алат. Ижара акысынын болжолдуу өсүшү формуланын чегинде өсүү темпинде эсепке алынат.

Кыймылсыз мүлккө инвестициялардын кирешеси үчүн потенциалдуу коркунуч болуп саналгандыктан, актив толук кубаттуулукта пайдаланылбаса, жоголгон кирешени аныктоо үчүн сезгичтикти талдоо же реалдуу консервативдик баалоо колдонулушу керек.

Операциялык чыгашаларга мүлктү камсыздандыруу, башкаруу жыйымдары, тейлөөгө жыйымдар жана коммуналдык чыгымдар сыяктуу имараттын күнүмдүк иштерине түздөн-түз тартылгандар кирет. Эсиңизде болсун, амортизация жалпы чыгашалардын эсебине кирбейт. Кыймылсыз мүлктүн таза операциялык кирешеси пайыздарды, салыктарды, амортизацияны жана амортизацияны (EBITDA) чейин пайдага окшош.

Кыймылсыз мүлк инвестициясынан NOIди чектүү чен боюнча дисконттоо дивиденддердин өсүшүнө ылайыкталган кирешенин тиешелүү талап кылынган курсу боюнча келечектеги дивиденддердин агымын дисконттоого окшош. Дивиденддердин өсүү моделдери менен тааныш үлүштүк инвесторлор дароо окшоштуктарды көрүшү керек.

Дүң кирешенин мультипликатору

Дүң кирешенин мультипликатордук ыкмасы – бул ошол эле аймактагы мүлктөр алар түзүүгө жардам берген дүң кирешеге пропорционалдуу бааланат деген негизги божомолго негизделген салыштырмалуу баалоо ыкмасы.

Аты айтып тургандай, дүң киреше - бул операциялык чыгашаларды алып салууга чейинки жалпы киреше. Бирок, так дүң кирешенин эсебин алуу үчүн бош орундардын көрсөткүчтөрүн болжолдоо керек.

Мисалы, эгерде кыймылсыз мүлк инвестору 100,000 10 чарчы фут имаратты сатып алса, алар салыштырма мүлк маалыматтарынан коңшулаш бир чарчы фут үчүн орточо айлык киреше 12 долларды түзөрүн аныктай алышат. Инвестор алгач дүң жылдык кирешени 10 миллион доллар (12 x 100,000 ай х XNUMX XNUMX чарчы фут) деп ойлошу мүмкүн болсо да, каалаган убакта имаратта бош бирдиктер болушу мүмкүн.

10% бош орун бар деп эсептесек, жылдык дүң киреше 10.8 миллион долларды (12 миллион доллар х 90%) түзөт. Ушундай эле ыкма таза операциялык киреше ыкмасына да колдонулат.

Кыймылсыз мүлктүн баасын баалоонун кийинки кадамы дүң кирешенин мультипликаторун аныктоо жана аны жылдык дүң кирешеге көбөйтүү болуп саналат. Дүң киреше мультипликаторун тарыхый сатуу маалыматтарын колдонуу менен тапса болот. Салыштырылуучу мүлктөрдү сатуу баасын карап, бул наркты өндүрүлгөн жылдык дүң кирешеге бөлүү регион боюнча орточо мультипликаторду чыгарат.

Баалоо ыкмасынын бул түрү акцияны баалоо үчүн салыштырылуучу транзакцияларды же көбөйтүүнү колдонууга окшош. Көптөгөн аналитиктер компаниянын кирешесин болжолдойт жана анын үлүшүнө түшкөн кирешени (EPS) тармактын P/E катышы менен көбөйтөт. Кыймылсыз мүлктү баалоо ушул сыяктуу чаралар аркылуу жүргүзүлүшү мүмкүн.

Кыймылсыз мүлктү баалоого жол тосуулар

Бул эки кыймылсыз мүлктү баалоо ыкмалары салыштырмалуу жөнөкөй көрүнөт. Бирок, иш жүзүндө, бул эсептөөлөр менен киреше алып келүүчү мүлктүн наркын аныктоо кыйла татаал болуп саналат. Биринчиден, таза операциялык киреше, капиталдаштыруу ченине кирген сыйлыктар жана салыштырылуучу сатуу маалыматтары сыяктуу формуланын бардык киргизүүлөрү боюнча талап кылынган маалыматты алуу көп убакытты талап кылат жана кыйын болушу мүмкүн.

Экинчиден, бул баалоо моделдери кредиттик кризис же кыймылсыз мүлк буму сыяктуу кыймылсыз мүлк рыногунда мүмкүн болуучу олуттуу өзгөрүүлөргө тийиштүү түрдө таасир этпейт. Натыйжада, экономикалык өзгөрмөлөрдүн өзгөрүшүнүн мүмкүн болуучу таасирин болжолдоо жана факторлор үчүн кошумча талдоо жүргүзүү керек.

Кыймылсыз мүлк рыноктору фондулук рынокко караганда ликвиддүү жана ачык-айкын эмес болгондуктан, кээде толук негизделген инвестициялык чечим кабыл алуу үчүн керектүү маалыматты алуу кыйынга турат.

Бул, адатта, ири иштеп чыгууну сатып алуу үчүн талап кылынган ири капиталдык салымдардан улам, бул татаал талдоо, эгерде ал бааланбаган мүлктүн ачылышына алып келсе, чоң пайда алып келиши мүмкүн (үлүштүк инвестицияга окшош). Ошентип, талап кылынган материалдарды изилдөөгө убакыт бөлүү убакытты жана күчтү талап кылат.

Жыйынтык

Кыймылсыз мүлктү баалоо көбүнчө капиталдын анализине окшош стратегияларга негизделет. Дисконттолгон NOI жана дүң кирешенин мультипликатордук ыкмасынан тышкары башка ыкмалар да көп колдонулат. Кээ бир тармактык эксперттер, мисалы, шаардын миграциясы жана өнүгүү моделдери боюнча активдүү билимге ээ.

Натыйжада, алар кайсы жергиликтүү аймактарда жогору баалардын эң ылдам болушу мүмкүн экенин аныктай алышат. Кайсы ыкма колдонулбасын, стратегиянын ийгилигинин эң маанилүү божомолдоочусу анын канчалык жакшы изилденгени.