Ковид-19 пандемиясынын учурунда эки жыл бою Сиднейдин батыштын эң алыскы четиндеги Квакерс Хиллдеги үй сатуучулар байлыкка ээ болушту. 60 же 70ке жакын көрүүчүлөр ар бир үйдү сатыкка чыгарышмак, - деп эскерет Джош Тесолин Рэй Уайт, кыймылсыз мүлк агенти. Сатып алуучулар аукциондордон бир топ жогору баа беришкен. "Биз 1 миллион доллар сурап, 1.4 миллион долларга сатмакпыз", - дейт Тесолин мырза. "Ал кездеги базар жинди болчу - азыр таптакыр башкача көрүнүш." Анын айтымында, быйыл райондо баалар 20%га арзандады. Үй ээлери каалагандай сата албагандыктан үйлөрүн тартып жатышат. Базар толуп жатат.
Австралиялык үйлөрдүн баасы беш ай бою төмөндөп, Квакерс Хиллди дүйнөлүк тренддин алдыңкы сабына койду. Борбордук банктар инфляцияны басаңдатуу үчүн жарышууда, алар пайыздык чендерди бери дегенде кырк жылдагы эң ылдам темп менен жогорулатууда, бул азыр турак жай базарындагы кыргынга айланууда. Баалар Oxford Economics консалтинги тарабынан көзөмөлдөнгөн 18 өлкөнүн тогузунда төмөндөп, эң ысып кеткен базарларда эң ылдам төмөндөөдө. Канада менен Швецияда алар февраль айынан бери 8% га төмөндөдү; Жаңы Зеландияда алар өткөн жылдын эң жогорку чегинен бери 12% га төмөндөдү. Баалар Америкада жана Британияда да төмөндөй баштады. Көптөгөн башка өлкөлөр да ушул багытта бара жатышат.
Транзакциялар да азайды. Улуттук Риэлторлор Ассоциациясынын лобби тобунун маалыматы боюнча, Америкада үй сатуу былтыркыга салыштырмалуу август айында бештен бир эсеге кыскарган. Жаңы Зеландияда чейректик сатуулар июнь айына чейинки үч ай ичинде 2010-жылдан бери эң начар болгон. Барратт жана Тейлор Вимпи сыяктуу ири британдык куруучулардын акцияларынын баасы быйыл эки эсеге арзандады. Американын эң чоңу болгон доктор Хортон менен Леннардын көрсөткүчтөрү 30% га төмөндөдү.
Бул көп үй ээлери кадимкидей кабыл алган узак бумдун соңун билдирет. Ипотекалык кредиттин эң төмөнкү чендери жана чектелген сунуш 2007-09-жылдардагы дүйнөлүк каржы каатчылыгынан кийинки он жыл ичинде байлардын дүйнөдөгү үй бааларынын туруктуу өсүшүнө түрткү болгон. Мисалы, Америкадагы баалар 60-жылдын эң төмөн деңгээлинен 2012-жылдын аягына чейин дээрлик 2019% га кымбаттады. Андан кийин пандемия келип, баалар чындап эле кескин көтөрүлдү. Америкада, Канадада жана Нидерландияда алар 30-жылдан бери 2020% дан ашык өстү. Бөгөт коюу жана алыстан иштөөгө өтүү бакчалары же кеңселери бар шаар четиндеги мүлккө суроо-талапты жогорулатты. Ковид тарагандан кийин турак жайдын кыйроосунан кооптонгон өкмөттөр ипотекалык мыйзамдарды убактылуу жеңилдетип же алып салышты, бул сатып алууну жеңилдетти. Пандемия аманаттары биринчи жолу сатып алуучуларга чоң депозиттерди чогултууга жардам берди.
Бирок пайыздык чендин көтөрүлүшү азыр ипотекалык ставкаларды ондогон жылдар бою байкалбаган деңгээлге кайтарды. Бир жыл мурун Америкада 30 жылдык белгиленген пайыздык ипотека 3% дан төмөн болгон. Бүгүнкү күндө ал 7% гана бир аз уялчаак. Жаңы Зеландияда ипотекалык кредиттер сегиз жылда биринчи жолу 7% дан ашты; Британияда орточо беш жылдык белгиленген пайыздык кредит азыр ондон кийин биринчи жолу 6% дан ашты. Бул болочок сатып алуучулар үчүн жашоону кыйындатат жана учурдагы үй ээлеринин кыйналуу мүмкүнчүлүгүн жогорулатат. Бул көп жылдар бою ыңгайсыз саясий жана социалдык кесепеттерге алып келиши мүмкүн болгон өзгөрүү.
Үч фактор кайсы жерде оорунун эң курч экенин, демек, бул кесепеттер кайсы жерде болушу мүмкүн экенин аныктайт. Биринчиси - акыркы баалардын өсүшү. Пандемиядан кийин баалар көтөрүлгөн турак жай базарлары суроо-талаптын муздашына өзгөчө аялуу. Көптөгөн бай өлкөлөр үстүбүздөгү жылдын башында бир орундуу сандагы жылдык өсүш темптерин басаңдаса да, Америка менен Канада эки орундуу өсүштөрдү сактап калышты, бул тоолуу шаарлардагы жана күн алкагындагы штаттардагы турак жайга болгон чоң суроо-талап менен шартталган, алар калифорниялыктарды жана жаңы адамдарды тартат. Йорктор, Торонто сыяктуу шаарлар менен бирге.
Карыз алуу деңгээли экинчи фактор болуп саналат. Үй чарбаларынын карызы кирешенин үлүшү катары канчалык жогору болсо, үй ээлери ошончолук аялуу болуп, ипотекалык төлөмдөрдү жана төлөмдү аткарбай коюшат. Борбордук банкирлер үй чарбаларынын кирешеге салыштырмалуу карызы Америка, Британия жана Испания сыяктуу өлкөлөрдө глобалдык каржы кризисинин алдындагыдан төмөн болгондугу менен сооротушат. Бирок, кээ бир өлкөлөр тоодой карызга батып турат. Бул аларды ипотекалык ставкалардын кичине көтөрүлүшүнө да сезгич кылат. Каржылык каатчылыктан толук кутулууга жетишкен Австралия, Канада жана Швециядагы үй чарбалары өткөн жылдардан бери таң каларлык карыздарды ала башташты, бул каржы көзөмөлчүлөрүнүн эскертүүсүнө түрткү болду. Швециянын борбордук банкынын губернатору Стефан Ингвес айткандай: «Бул вулкандын үстүндө отургандай».
Үчүнчү фактор - бул жогорку пайыздык чендердин үй ээлерине өтүү ылдамдыгы. Эң чоң тобокелдик - бул өзгөрмөлүү чендеги ипотека боюнча карыз алуучулар, алар саясат чендердин өзгөрүшүнө жараша өзгөрүп турат. Алар колдо болгон кирешенин дароо кыскарышына туш болушат. Канадада өзгөрүлмө ставкадагы ипотека бардык кредиттердин жарымынан көбүн түзөт. Австралия менен Швецияда алар үчтөн экиге жакынын түзөт.
Башка өлкөлөрдө мөөнөттүү карыз алуу алда канча кеңири таралган, бул курстун көтөрүлүшү олуттуу артта калуу менен өтөт дегенди билдирет. Америкадагы ипотеканын басымдуу көпчүлүгү ушундай шарттарда. Бул ипотекалык кредиттер Европада мурдагыдан да популярдуу. Бирок бардык мөөнөттүү кредиттер бирдей эмес. Америкада алардын негизги бөлүгү эки же үч он жылдыкка белгиленген. Башка өлкөлөрдө, атүгүл туруктуу пайыздык карыз алуучулар да тез арада ипотекалык чыгымдардын өсүшүнө дуушар болушат. Жаңы Зеландияда белгиленген пайыздык ипотека учурдагы кредиттердин негизги бөлүгүн түзөт, бирок 70% дан ашыгы эки жылдан аз мөөнөткө ээ. Өткөн жылы Британияда чыгарылгандардын дээрлик жарымы ушундай.
Муну чогуу алып келиңиз, жана терең турак-жай кулашы үчүн бардык ингредиенттер бар. Бирок бул жолу аны Америка эмес, Канада, Нидерландия, Австралия, Жаңы Зеландия жана Норвегия жетектейт (таблицаны караңыз). Бир катар мүлк фирмаларынын божомолуна ылайык, Австралия менен Канадада баалар эң жогорку чегинен 14% га төмөндөшү мүмкүн, бул Америкада же Британияда күтүлгөндөн бир аз көбүрөөк. Канаданын Королдук Банкынын экономисттери өлкөнүн сатуу көлөмү 40-2022-жылдары 23% га төмөндөйт деп күтүшөт — 38-2008-жылдардагы 09% төмөндөөдөн ашат.
Оору чеги
Ар бир өлкөнүн ичинде кээ бир адамдар башкаларга караганда көбүрөөк кыйналышат. Акыркы жылдары орточо карыз алуучунун кредиттик сапаты жакшырды, анткени дүйнөлүк каржы кризисинен кийин киргизилген катаал ченемдер тобокелдүү карыз алуучулар үчүн ипотеканы алууну кыйындаткан. Бирок тарифтин шоктугунун жана жашоо наркынын өсүшүнүн уулуу айкалышы үй ээлерин катуу стресске дуушар кылат.
Мисалы, Австралияда турак жай кредитинин бештен үч бөлүгү өзгөрүлмө шарттарда берилет. Борбордук банктын 7-октябрда жарыяланган каржылык туруктуулук боюнча акыркы отчетуна ылайык, бул карыз алуучулардын жарымы, эгерде пайыздык чендер рынокко ылайык жогоруласа, бош акчалары же ипотека жана жашоого кеткен негизги чыгымдардан кийин калган акчалары жок дегенде бештен бирине төмөндөйт. күтүүлөр - жана 15% бул чара терс болуп калат. Улуу Британияда 2 миллионго жакын үй чарбасы же ипотекасы барлардын төрттөн бири 10-жылдын башына карата жогорку төлөмдөр үй чарбаларынын кирешесинин кошумча 2025% сиңире турганын көрүшү мүмкүн. Нидерландияда үй ээлеринин үлүшү кирешесинин төрттөн биринен көбүн ипотекага төлөйт. пайыздык чендер үч пайыздык пунктка көтөрүлсө, 12%дан 26%ке чейин көтөрүлмөк.
Биринчи жолу сатып алуучулар жана акыркы карыз алуучулар өзгөчө аялуу. Көптөр үй сатып алуу үчүн акчасын сарптап, ипотекалык чыгымдарды жабуу үчүн бош акчаны аз калтырышты. Америкада биринчи жолу сатып алуучулар өткөн жылы ар бир үчүнчү сатууну эсептешкен. Көптөгөн акча каражаты аз. 2021-жылдын башынан 2022-жылдын августуна чейин насыя алган австралиялык сатып алуучулардын жарымына жакыны жаан-чачындуу күнгө бөлүнгөн үч айга жетпеген ипотекалык төлөмдөргө ээ болгон. Акыры мүлктү сатып алган Миллениалдарды күтүлбөгөн нерсе күтүп турат.
Биринчи жолу сатып алуучулар да өз капиталын топтоо үчүн аз убакытка ээ болушкан. Oxford Economics бир жылдын ичинде Америкада үй баасынын 15% га төмөндөшү пандемия башталгандан бери топтогон турак жай капиталынын үчтөн экисин жокко чыгарат деп эсептейт. Ал эми, улгайган ээлери коопсуз болуп саналат. 65 же андан улуу жаштагы америкалык үй ээлеринин жарымынан көбү миң жылдыктын башталышына чейин көчүп келишкен. Бул жаңы кожоюндарды терс капиталга түртүп алуу коркунучуна дуушар кылат, бул үйдү же ипотеканы көчүрүүнү кыйындатат. Резиденттик аналитиктердин консультанты Неал Хадсондун айтымында, Улуу Британияда үй баасынын 20% төмөндөшү ипотеканын 5% терс капиталда калат. Лондондогу ар бир онунчу ипотека ээлеринин бири жабыркайт.
Жакшы жаңылык, банктар төмөндөө учуруна туруштук бере алышы керек. 2007-09-жылдары төлөнбөгөн карыздын көбөйүшү кээ бир америкалыктарды кырга түрттү. Capital Economics аттуу башка консалтинг компаниясынын айтымында, азыр Британиядагы банктар жоготууларды жабуу үчүн дээрлик төрт эсе көп капиталга ээ. Англия Банкынын акыркы стресс-тести өлкөнүн кредиторлору турак-жайдын баасынын 33% төмөндөшүн жана жумушсуздуктун деңгээлинин 3.5%дан 12%га чейин өсүшүн өзүнө ала аларын көрсөтүп турат. Америкада банктар ипотекалык рыноктон артка чегинип, жаңы ипотекалык кредиттердин жарымынан көбүн банктык эмес уюмдар камсыздап жатышат. Ошентип, тобокелдиктер мындан ары системалуу маанилүү кредиторлордо топтолбойт.
Ошентсе да, турак-жай кысуу терең кесепеттерге алып келет. Лос-Анжелестеги Калифорния университетинин кызматкери Эдвард Лимер 2007-жылы жарык көргөн макаласында «Турак жай цикли – бул бизнес цикли», - деп жазган. Анда турак жайдын басаңдашы Америкадагы акыркы он рецессиянын сегизинен мурда болгонун белгилеген. Финансылык каатчылыктан кийин, Лимер мырза окурмандар кабарды ала албай калса, "Турак-жай - бул чындыгында бизнес цикли" деген макала менен чыкты. Эки циклдин ортосундагы байланыш турак жай ээлерине “байлык эффектин” бергендиктен келип чыгат. Үйлөрдүн баасы көтөрүлгөндө, адамдар өздөрүнүн каржылык абалын жакшы сезишет, ошондуктан карыз алып, көбүрөөк чыгымдашат. Жыгылганда адамдар белин бекем буушат. 2019-жылы Англия Банкы жүргүзгөн изилдөө үй бааларынын 10%га өсүшү керектөөнү 0.35–0.5% га көтөрөрүн көрсөттү.
Турак жай рыногу менен экономиканын калган бөлүгүнүн ортосундагы дагы бир маанилүү канал инвестиция болуп саналат. Турак жайга, айрыкча үй курууга байланышкан капиталдык чыгашалар өтө туруксуз болушу мүмкүн жана көбүнчө өсүп же кыскарып бараткан экономиканын ортосундагы айырма. Чынында эле, турак жай инвестицияларынын төмөндөшү 2007-09-жылдары Американын ИДПсынын төмөндөшүнүн үчтөн бир бөлүгүн түзгөн. Британия боюнча изилдөөлөр да ушундай жыйынтыктарды тапты. Үй куруучулар экономиканын жаман жаңылыктарын көрүп, бумдарды кууп чыгышат. Бул жолу кооптонуулар күчөгөндүктөн, америкалык жеке турак жайларды баштоо апрель айынан бери 20% га төмөндөдү. Бул жолу инфляциядан жана электр энергиясына болгон чоң төлөмдөрдөн улам накталай акчага муктаж болгон карыз алуучулар дагы башка товарларга жана кызмат көрсөтүүлөргө азыраак коротушат, анткени алар жогорку ипотекалык төлөмдөрдү аткарууга аракет кылышат.
Кээ бир адамдар турак-жай кыйроонун жакшы жагын көрүшөт. Алар баанын төмөндөшү жаштарга алгачкы үйлөрүн сатып алууга мүмкүндүк берет деп үмүттөнүшөт. Бул үмүттөр дээрлик жокко эсе. Турак жайды оңдоодо, кээде бир нече жылдардан кийин үйгө ээлик кылуу курсу көтөрүлгөндүн ордуна төмөндөйт. Мисалы, Улуу Британияда адамдардын 65% жакыны өз үйү бар, дүйнөлүк каржы кризисинин башталышында бул көрсөткүч 70%га төмөндөгөн. 2000-жылдардын аягында катуу кыйроого учураган Ирландияда үйгө ээлик кылуу деңгээли дагы эле эң жогорку чегинен он пайыздык пункттан төмөн. Турак жайдын баасын төмөндөтүүгө алып келген экономикалык шарттар ошол эле учурда болочок үй ээлеринин мүмкүнчүлүгүнө коркунуч туудурат. Жумушсуздук өсүп, айлык акы төмөндөйт. Эгерде пайыздык чендер секирип кетсе, адамдар азыраак карыз ала алышат жана ипотекалык кредиторлор насыя берүү жөнүндө көбүрөөк жек көрүшөт. Канадада карыз алуу чыгымдарынын көбөйүшү, сатып алуу баасынын төмөндөшүнөн кандайдыр бир үнөмдөөнү “сазга батырып” калат, деп болжолдойт Британ Колумбия университетинин Цур Сомервилл.
Турак жай саясий
Турак жайдын төмөндөшүнүн эң чоң таасири саясатта болушу мүмкүн. Үйгө ээлик кылуу ырым-жырым катары каралып жаткан өлкөлөрдө баанын арзандашы эч кандай кымбаттабай туруп, ансыз да ооруган жараларга туз сүрөт. «Эмнеге жыгылды? Жөн эле акылга сыйбаган баанын ордуна абсурддуу гротесктик баага түшүп жатасызбы? — деп сурайт Монреалдагы коомдук кызматкер жана велосипед механики Робин Блэк. «Негизи мен бул кыялым бүттү деп кабыл алдым. Мен терезени сагындым”. Бир нече millennials кенин төлөп тырышып жатышат; Эми алар ипотекалык төлөмдөрдү алда канча жогору төлөө үчүн күрөшүшү керек болот. кайтарып алуу коркунучу бар. Үйүңдү жоготуп алуу мурда болбогондой мүмкүнчүлүк.
Көп жылдар бою белгилүү үй ээлери, реалдуу эмгек акынын өсүшү коркунучтуу болсо да, жок эле дегенде, алардын үйүнүн баасы өсүп жатат деген ойдо сооротушкан. Ал күндөр бүттү. Баалардын он жылдык өсүшүнүн улуу жеңүүчүлөрү болгон атүгүл баби-бумерлер дагы пенсияга чыкканда кичинекей жумуртка менен жашоо мүмкүнчүлүгүнө туш болушат, анткени кыскартуу азыраак кирешелүү болуп калат. Мунун баары пайыздык чендердин көтөрүлүшү күтүлбөгөн саясий репрессияларга алып келет дегенди билдирет, анткени бир кездеги статус-кводон пайда көргөн адамдар утулуп калуу кандай сезимде болорун билишет.
Саясатчылар эбегейсиз куткаруу операцияларын баштаса, таң калбаңыз. Буга чейин Венгриянын өкмөтү өз жарандарына ипотекалык пайыздык чендердин жогорулашынан коргоону сунуштаган. Жаңы Зеландиянын турак-жайын талдоодо, IMF "экинчи раунддун кесепеттерин жана айкын төмөндөшүн болтурбоо үчүн саясий колдоо керек болушу мүмкүн" деп кооптонот. Испанияда банктар өзгөрүлмө ставкадагы ипотека боюнча төлөмдөрдү жогорулатууну чектөөнү караштырып жатканы кабарланууда. Өлкөнүн бардык гезиттерин кошкондон көбүрөөк таасирге ээ болгон британиялык каржы эксперти Мартин Льюис ипотека ээлерине мамлекеттик колдоо көрсөтүү үчүн үгүт иштерин баштады. Үйдүн баасы жерге түшкөн сайын, мындай талаптар өсө берет.
Экономика, финансы жана рыноктордогу эң чоң окуяларды көбүрөөк эксперттик талдоо үчүн катталыңыз Money Talks, биздин жума сайын жазылуучу гана маалымат бюллетенибиз.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Бардык укуктар корголгон.
Лицензия боюнча жарыяланган The Economist журналынан. Түпнуска мазмунду тапса болот https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Булак: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html