2023-жылга ишенимдүү киреше үчүн мыкты REITS

Эгерде сиз чоңойтууну пландасаңыз акчалай инвестициялык киреше 2023-жылы, REITs (кыймылсыз мүлк инвестициялык тресттери) позициясы сизге жардам бериши мүмкүн.

REITs - кыймылсыз мүлккө ээлик кылган же каржылаган дивиденд төлөөчү уюмдар. Алар ижара акысы, мүлк сатуу, пайыздык киреше же жогоруда айтылгандардын бардыгы аркылуу акча таба алышат.

РЕИТтер өзгөчө салык статусуна ээ, ал алардан салык салынуучу кирешесинин кеминде 90% акционерлерге төлөөнү талап кылат. Кирешелүү РЕИТтер үчүн бул талап, мисалы, көк чиптик акцияларга же инвестициялык деңгээлдеги карызга караганда көбүрөөк кирешелүү инвестицияга алып келиши мүмкүн.

Эскерте кетели, бөлүштүрүү кирешелүүлүгү акциянын баасы боюнча жылдык дивиденддерди төлөөнүн жыйындысы. Ошентип, жылына $ 10 дивиденддерди төлөп, 100 долларга соода кылган REIT 10% киреше берет.

Кызыгып жатасызбы? REIT инвестициялоо боюнча авариялык курсту окуп чыгыңыз. Сиз кирешелүүлүк менен ишенимдүүлүктүн ортосундагы соодалашуу, эң жогорку кирешелүү РЕИТтер арасындагы жалпы тобокелдиктер, мыкты REIT инвестициялары жана өзүңүздүн портфелиңиз үчүн ишенимдүү РЕИТти кантип тандоону билесиз.

Киреше Vs. Ишенимдүүлүк

Инвестор катары сиз тобокелдик менен пайданын ортосунда үзгүлтүксүз соода жүргүзөсүз. Эгерде сиз стабилдүүлүктү кааласаңыз, анда сиз жай өскөн, жетилген компанияларга инвестиция саласыз. Эгер сиз тез өсүүнү кааласаңыз, анда жогорку туруксуздуктун потенциалын кабыл алышыңыз керек.

REITs менен, кирешелүүлүк менен ишенимдүүлүктүн ортосундагы мамиле бирдей иштейт. Өтө жогорку түшүм берген REITs анча ишенимдүү болушу мүмкүн. Саат механизми сыяктуу киреше берген РЕИТтер орточо кирешени төлөшөт.

Жакшы жаңылык, сиз ошол кирешелүүлүктүн ишенимдүүлүгү спектринде өзүңүздүн жагымдуу жериңизди тандай аласыз. Ал жерде жетиштүү REIT бар, ошондуктан сиз портфолиоңузду өзүңүздүн ыңгайлуу зонага ылайыкташтыра аласыз.

Төмөндө эң мыкты РЕИТти тандоо жөнүндө көбүрөөк билесиз, бирок сиз эки жалпы ыкманы тандай аласыз. Сиз сатып алган ар бир REIT үчүн скрининг критерийлеринин тар диапазонун аныктай аласыз. Же болбосо, сиз кененирээк тор салып, жалпысынан балансыңызды таба аласыз. Мисалы, сиз бир нече агрессивдүү РЕИТтерге инвестиция салып, аларды консервативдүү позициялар менен бирге кармап турсаңыз болот.

Инфляциянын 40 жылдык эң жогорку деңгээли 7%дан ашкандыктан, дивиденддердин запастары инфляцияны жеңүүнүн жана ишенимдүү киреше агымын түзүүнүн эң жакшы жолдорунун бирин сунуштайт. Forbes журналынын дивиденд боюнча эксперти Джон Добостун атайын баяндамасын жүктөп алыңыз.

Эң жогорку дивиденддер

Контекст үчүн, 2022-жылы дивиденддердин кирешеси эталон боюнча FTSE Nareit All REIT Index 3.1%дан 4.3%га чейин өзгөрдү.

Эгерде сиз ашыкча тобокелчиликсиз орточодон жогору түшүм алууну көздөп жатсаңыз, анда 4% дан 8% га чейин кирешелүү жакшы варианттарды таба аласыз. Төмөндө алардын айрымдарын көрөсүз. 10% дан жогору кирешелүүлүккө жетүүгө болот, бирок алар акциялардын баасынын жана дивиденддердин көлөмүнүн өзгөрүлмөлүүлүгүн камтышы мүмкүн.

Invesco ипотекалык капиталы: Жогорку кирешелүү REIT мисалы

Буга мисал катары ипотекалык REIT болуп саналат Invesco ипотекалык капиталы (IVR). IVR дивидендинин кирешеси ал жактагы эң жогоркулардын арасында, болжол менен 20%. Бирок REIT 2022-жылы пайыздык чендердин жогорулашынын, мүлктүн наркынын төмөндөшүнүн жана этият каржы рынокторунун кысымы астында күрөштү.

2022-жылдын экинчи жана үчүнчү чейрегинде IVR катталган жөнөкөй акцияга карата таза жоготуулар тиешелүүлүгүнө жараша 3.52 жана 2.78 долларды түзөт. Компания ошондой эле үчүнчү чейректеги дивидендин бир акция үчүн 0.90 доллардан 0.65 долларга чейин кыскартты.

Белгилей кетсек, IVR аяктады 10ден 1ге чейин акциялардын тескери бөлүнүшү ушул жылдын башында. Акцияларды тескери бөлүштүрүү компаниянын капиталдаштыруусун өзгөртпөйт – алар рыноктук наркты азыраак акцияларга гана бөлүштүрүшөт. Ар бир акция бөлүнгөндөн кийин компаниянын чоңураак бөлүгүн түзгөндүктөн, акциянын баасы көтөрүлөт. Көбөйүү, адатта, бөлүү катышына туура келет.

Бөлүнүүгө чейин, IVR бир акция үчүн 2 доллардан азыраак болгон. Бөлүнгөндөн кийин акциянын баасы 900% дан 17.50 долларга чейин көтөрүлдү. Эми, алты айдан кийин, IVR 13 доллардан төмөн түштү.

Демек, ооба, IVR таасирдүү кирешеге ээ. Бирок бул акциялардын баасынын төмөндөшү жана дивиденддердин кошумча кыскаруусу коркунучу менен коштолот. Көптөгөн инвесторлор үчүн бул соодалашуунун кереги жок, айрыкча экономикалык көз караш белгисиз бойдон калууда.

Эмнени көрүш керек

Кээ бир инвесторлор IVR жана башка ипотекалык REITs боюнча карама-каршы көз карашта болушат - негизги маселелер убактылуу. Мындай учурда, бул төмөндөгөн REITs узак мөөнөттүү оң жагына көп болушу мүмкүн.

Эгерде сиздин оюңуз ошол жакка баратса, сатып алардан мурун кылдат талдоону пландаштырыңыз. Акциялардын баасынын төмөндөшүнүн мүнөзүнө, бизнес моделинин жашоого жөндөмдүүлүгүнө жана РЕИТтин карыз деңгээлине өзгөчө көңүл буруңуз.

1. Акциялардын баасынын төмөндөшүнүн узактыгы жана диапазону.

Акциялардын баасынын төмөндөшү математикалык түрдө дивиденддердин кирешелүүлүгүн жогорулатат. Ошентип, сиздин эң жогорку кирешелүү REIT параметрлери көбүнчө баанын төмөндөө тенденциясын көрсөтөт.

Ошол тенденцияга кириңиз. Акциянын баасы канчадан бери төмөндөп жатат, жетекчилик бул тууралуу эмне дейт жана анын негизги себептери эмнеде? Эгерде негизги маселелер тышкы болсо, РЕИТ өзүнүн курдаштарына караганда жакшыраак же начарраак башкарабы?

2. Эскирген же өтө татаал бизнес моделдери.

REITs ижарачылардын же мүлктөрдүн туура эмес түрлөрүнө өтө топтолгондо кыйынчылыкка дуушар болушу мүмкүн. Бир нече жылдар бою жөө кыймылы азайып бараткан жабык соода борборлорунда адистешкен.

Дагы бир сары желек татаал бизнес модели болуп саналат. Татаалдуулук коркунучту кошот. Ипотекалык РЕИТтер, мисалы, ипотекалык кредиттерди жана ипотекалык баалуу кагаздарды сатып алуу жана сатуу, ошондуктан алар үлүштүк РЕИТтерге караганда пайыздык чендин өзгөрүшүнө көбүрөөк сезгич болушат. Алар каржылаган ипотеканын түрүнө жараша дефолт коркунучу да фактор болушу мүмкүн.

3. Өтө көп карыз.

РЕИТтер салык салынуучу кирешесинин 90% акционерлерине төлөп беришет. Бул бизнести кеңейтүү үчүн көп каражатты калтырбайт.

Алар бул көйгөйдү чечүү үчүн көбүнчө карызды колдонушат. Жаңы карыздар мүлктү сатып алууну каржылай алат, бул кирешени, акча агымын жана дивиденддерди көбөйтөт.

REITs жогорку рычаг болушу үчүн адаттан тыш эмес. Бирок карыз өтө тез башкарууга мүмкүн эмес болуп калышы мүмкүн, өзгөчө өзгөргөн экономикалык шарттарда. А REIT төмөн ээлөө убактылуу мезгилдерди, жогорку пайыздык чендерди же төмөнкү мүлк баалуулуктарын сиңире албай тургандай рычаг болбошу керек.

Мыкты REIT инвестициялары

Көпчүлүк инвесторлор үчүн эң мыкты РЕИТтер туруктуу бизнес моделдерге, ишенимдүү акча агымдарына жана башкарылуучу карызга ээ. Булар көз жоосун алган, эки орундуу түшүм бербейт, бирок ырааттуулугу жана ишенимдүүлүгү үчүн жогору баа алышат. Он мисал үчүн төмөнкү таблицаны караңыз.

Төмөн деңгээлде болсо да, инфляция байлыкты жок кылат, бирок азыркы темпте бул өлүмгө алып келет. Өзүңүздүн төлөмдөрдү инфляцияга караганда тезирээк көтөрүүчү дивиденддер менен коргоңуз. Forbes журналынын дивиденд боюнча эксперти Джон Добостун атайын баяндамасын жүктөп алыңыз.

REIT Yields Vs. Акциялардын кирешелүүлүгү: Салыктарды унутпаңыз

Жогорудагы тизмени карап, сиз REIT кирешелүүлүгү салттуу биржа кирешелүүлүгүнө караганда жогору көрүнөт деген тыянак чыгара аласыз. Кандайдыр бир мааниде сиз туура болмок. Бирок REITs менен дивиденддердин кирешелүүлүгүнүн ортосундагы практикалык айырма сиз ойлогондон азыраак болот.

Көпчүлүк REIT дивиденддери кадимки киреше катары салык салынат. АКШ компанияларынын жана жарамдуу чет өлкөлүк компаниялардын дивиденддери, адатта, төмөнкү капиталдык өсүш ставкалары боюнча салык салынат. Ошентип, сиз REITs менен көбүрөөк түшүм ала аласыз, ал эми салыктар айырмачылыктын бир бөлүгүн жалмап кетет. Салттуу IRA, Roth IRA, 401 (k) жана башкалар сыяктуу салыктын артыкчылыктуу эсептеринде REITтерди кармап туруу менен бул көйгөйдөн убактылуу кача аласыз.

Контекст үчүн эң жогорку киреше салыгынын ставкасы 37%, ал эми эң жогорку узак мөөнөттүү капиталдын өсүшү 20%.

Мыкты REIT акцияларын кантип тандоо керек

Сиз өзүңүздүн максаттарыңызга жана тобокелдиктерге сабырдуулукка туура келген REIT тандоо процессиңизди иштеп чыгууда акылдуусуз. Көптөгөн REIT инвесторлору REIT түрү, бизнес модели, дивиденддердин рекорду, киреше жана акча агымынын өндүрүшү жана рычагдары боюнча өз варианттарын экрандаштырат. Төмөндө алардын ар бири боюнча айрым көрсөткүчтөр бар, алар өз параметрлериңизди орнотууга жардам берет.

Эгер сиз кызыктуу көнүгүүлөрдү жасоону кааласаңыз, анда жогорудагы таблицада келтирилген он РЕИТке бул көрсөтмөлөрдү колдонуп көрүңүз.

1. Сиздин варианттарыңызды түшүнүңүз

REITs көптөгөн түрлөрү болот. Негизги REIT түрлөрү болуп төмөнкүлөр саналат:

• Мүлккө ээ болгон үлүштүк REITs
• Мүлктү каржылаган ипотекалык РЕИТ
• Мүлккө ээлик кылган жана каржылаган гибриддик РЕИТ

Капитал, ипотекалык жана гибриддик РЕИТтер алар адистешкен мүлк түрлөрү боюнча дагы категорияларга бөлүнүшү мүмкүн, мисалы:

• Чекене дүкөндөр жана соода борборлору
• Өнөр жай объекттери, анын ичинде кампалар жана өндүрүш объекттери
• Турак жай, мисалы, көп кабаттуу үйлөр
• Саламаттыкты сактоо мекемелери жана ооруканалар
• Өзүн-өзү сактоо касиеттери
• Timberland
• чарба жерлери
• Инфраструктура, мисалы, уюлдук мунаралар жана маалымат борборлору

Инвестициялоодо эң жөнөкөй вариант көбүнчө жаңыдан баштагандар үчүн эң жакшы тандоо. Сиз, мисалы, турак жай же чекене мейкиндигине адистешкен үлүштүк REIT менен баштасаңыз болот. Бул ипотекалык РЕИТке же инфраструктуралык REITге караганда сизге көбүрөөк тиешелүү болушу мүмкүн.

2. Бизнес модели менен ыңгайлуу болуңуз

Сиз бүгүн РЕИТ кантип акча табаарын жана кирешенин өсүшү кантип улана турганын түшүнүшүңүз керек. РЕИТтин ижарачы профилин, орточо ижара узактыгын жана ээлөө тенденцияларын карап чыгыңыз. Ошондой эле РЕИТтин өсүү жана сатып алуу стратегиясын түшүнүү үчүн жылдык отчетторду жана башка документтерди окуп чыгыңыз.

3. Дивиденддердин тарыхын карап чыгыңыз

Мыкты РЕИТтер дивиденддерди төлөөнүн жана дивиденддердин көбөйүшүнүн бекем тарыхына ээ. Дивиденддердин көбөйүшү сиздин таза байлыгыңызга пайда алып келет жана портфелиңиздин натыйжалуулугун жогорулатат. Мындан тышкары, дивиденддердин көбөйүшү REIT токтоп калбаганын көрсөтүп турат. Узак мөөнөттүү, туруктуу дивиденддердин өсүшү аны колдоо үчүн бизнестин өсүшүн талап кылат.

4. Киреше жана акча агымынын тенденцияларын текшериңиз

Эгерде сиз дивиденддердин өсүшүнүн рекордун көрсөңүз, кирешенин жана акча агымынын өсүшүн да көрүшүңүз керек. Ошол тенденцияларды талдаңыз. Киреше канчага өстү жана канча убакытта? REIT жакын атаандаштары менен салыштырганда өсүш кандай болот? Узак мөөнөттүү карыз ошол эле темпте өсүп жатабы?

Накталай акчанын агымы үчүн FFO же операциялардан түшкөн каражаттар көрүлө турган популярдуу көрсөткүч. FFO - бул ишкердик ишмердүүлүктөн түшкөн киреше, ошондой эле амортизация жана амортизация боюнча накталай эмес чыгымдар.

FFO пайыздык кирешени же мүлктү сатуудан түшкөн пайданы же жоготууларды камтыбайт, ошондуктан бул операциялык натыйжалуулуктун жакшы көрсөткүчү. Мына ушундан улам REITs жана алардын талдоочулары көбүнчө бир акцияга түшкөн кирешенин ордуна FFOга кайрылышат.

Сиз РЕИТтин FFO, учурдагы жана тарыхый, анын мамлекеттик каржылык отчетторун таба аласыз.

5. Бухгалтердик балансты талдоо

Карыз REITs үчүн коркунуч болушу мүмкүн, ошондуктан балансты карап чыгуу зарыл. РЕИТтин рычагын өзүнүн курдаштары менен салыштыруу үчүн, карыздын өздүк капиталына жана карыздын катышына көңүл буруңуз.

• Карыздын өздүк капиталга катышы: Бул катыш сизге РЕИТ бизнести каржылоодо өздүк капиталга карата канча карызды колдоноорун айтып берет. Сиз карызды өздүк капиталга бөлгөн жалпы милдеттенмелер катары эсептейсиз. 3:1 катышы бизнес 75% карыз жана 25% өздүк капитал менен каржыланганын билдирет. REITs 2.5 диапазонунда жогорку карыз-капиталдык катыштарын колдоого алат: 1 үчүн 3.5: 1.
• Карыз коэффициенти: Карыз коэффициенти жалпы активдерди жалпы милдеттенмелерге бөлүү жолу менен төлөө жөндөмдүүлүгүн өлчөйт. Жогорку карыздын катышы, 60% дан жогору, келечекте РЕИТтин акчаны карызга алуу мүмкүнчүлүгүн чектеши мүмкүн. Nareit ачык соода үлүштүк REITs боюнча карыздын катышы 34.5% түздү деп билдирди.

2023-жылы киреше үчүн REITs

Эгер сиз 2023-жылы киреше алуу үчүн РЕИТтерге инвестиция салууга даяр болсоңуз, кирешелүүлүктүн ишенимдүүлүгү спектриндеги жагымдуу жериңизди аныктоо менен баштаңыз. Ишенбесеңиз, консервативдик жактан ката. Жөнөкөй, түшүнүктүү бизнес моделдери бар РЕИТтерди тандаңыз, алар дивиденддерди төлөө жана көбөйтүү боюнча узак тажрыйбага ээ.

Каалаган инвестициянын эң мыкты тажрыйбасы катары, бардыгына киришпеңиз. Өзүңүздүн жогорку кирешелүү РЕИТтерди салттуу акциялар жана туруктуу кирешелүү позициялар менен бирге кармаңыз. Мына ошентип сиз өсүү потенциалынын жана туруктуулуктун жакшы, туруктуу балансына жетишесиз — бул фондулук рынокто байлыкты куруунун ачкычы.

Инфляцияны жеңүү үчүн беш мыкты дивиденддик акциялар

Көптөгөн инвесторлор 1930-жылдан бери дивиденддер фондулук рыноктордун жалпы кирешесинин 40% камсыз кылганын түшүнүшпөйт. Ал эми андан да азыраак белгилүү болгон нерсе, анын таасири инфляция жылдарында дагы чоңураак, бул акционерлердин кирешесинин 54%. Эгерде сиз инфляциядан хеджирлөө үчүн жогорку сапаттагы дивиденддик запастарды кошкуңуз келсе, Forbesтин инвестициялык командасы баалар өсүп турганда өсүүнү улантуу үчүн күчтүү негиздери бар 5 компанияны тапты. Отчетту бул жерден жүктөп алыңыз.