Кыймылсыз мүлккө чоң салык салуудан качуу

Кыймылсыз мүлккө ээ болуу көптөгөн инвесторлор үчүн чоң кыял. Бирок бул абдан чоң инвестиция — бул кыйла кирешелүү болушу мүмкүн. Ижарага алынган мүлктү чоң кирешеге сатуу кыялдануу болушу мүмкүн. Ошентсе да, мындай сатуудан максималдуу пайда алуу үчүн, ага салыктарды минималдаштыруу керек. Бөлүп сатуу - бул стратегиялардын бири. Кабатыр болбо: бул Ички киреше кызматы (IRS) бекитилген.

Чоң төлөм чоң салык мыйзамына барабар

Келгиле, жалпы кырдаалды карап көрөлү:

Хэл Букман сатып алуучунун үйүн ижарага алуу сунушун карап, көргөн санга ишене алган жок. Анын мүлкүнүн баасы беш жылдын ичинде эле олуттуу өскөн. Бирок, Хэл сүйүнүп айтып жатканда салык кеңешчиси сатуу жөнүндө, насаатчы этият болду: Киреше алып бир жолку төлөм салык жагынан Халдын кызыкчылыгына туура келбейт.

Эгерде Хал мүлктү саткан жылы сатуудан түшкөн бүткүл кирешени жарыяласа, анда ал пайданын 25% ын кайсы бирине туура келген бөлүгүнө төлөйт. амортизациялык чегерүүлөр ал мурда ижарага алынган мүлктү өзүнө алган.

Салык салынуучу кирешеси бар салык төлөөчүлөр үчүн амортизацияны кайтарып алуудан тышкары ар кандай пайда 15% салык салынат, эгерде бойдок болсо $41,676 жана $459,750, же 83,351 жана $517,200, эгерде 2022-жылы биргелешип тапшырса. Бул суммалар 44,625 492,300 долларга жана жалгыз бой толтуруучулар үчүн 89,250 553,850 долларга, ошондой эле 2023-жылы чогуу арыз берген жубайлар үчүн XNUMX XNUMX долларга жана XNUMX XNUMX долларга чейин көбөйөт. Бул чектерден жогору кирешеси бар салык төлөөчүлөр 20% салык салынат.

Хал өзүнүн салык кеңешчисинен аны азайтуу үчүн эмне кыла аларын сурайт салык салынуучу киреше жыл үчүн. Кеңешчи жөн гана куралды билет: бөлүп-бөлүп сатуу келишими.

Бөлүп төлөө деген эмне?

An бөлүп сатуу сатуунун салык жылына чейин жок дегенде бир төлөм жүргүзүлбөгөн мүлктү сатуу катары аныкталат.

IRS салык төлөөчүлөргө инвестициялык мүлктү сатуудан түшкөн пайданын бир бөлүгүн бөлүп-бөлүп сатуу келишими менен кийинкиге калтырууга мүмкүнчүлүк берет. Бул макулдашуу сатуучуларга а пропорционалдуу алардын бир бөлүгү капиталдык пайда бир нече жыл бою.

Сатуучуга чыгым жөнүндө билдирүүдө бөлүп-бөлүп сатуу ыкмасын колдонууга жол берилбейт.

Бөлүп төлөө ыкмасы кантип иштейт

Бөлүп сатуу боюнча кирешелерди жарыялоо теориялык жактан жөнөкөй. Бөлүп сатуудан салык салуу муну чагылдырат аннуитет, мында ар бир төлөмдүн пропорционалдуу бөлүгү негизги карыздын кайтарылышы болуп эсептелет.

Бир гана шарттар сатылып жаткан мүлк ачык соода боло албайт коопсуздук же фирманын үзгүлтүксүз инвентаризациясынын бир бөлүгү жана салык төлөөчү боло албайт дилердик сатылган мүлктүн (бөлүп-бөлүп сатуу ыкмасы боюнча атайын пайыздык төлөм үчүн тандап алган кээ бир таймшердик дилерлерди кошпогондо).

Бөлүп төлөө боюнча сатуудан түшкөн киреше жөнүндө отчет берүү

Бөлүп төлөө боюнча сатуудан түшкөн киреше үч башка категорияга бөлүнөт: капиталдык киреше, пайыздык, жана башкы. Булардын ар бири өзүнчө каралат Анкета 1040.

The дүң киреше пайыз, анда берилген салык жылы үчүн бөлүп-бөлүп сатуу кирешесин эсептөө үчүн колдонулат.

Капиталдын өсүшү

Жогорудагы мисалда, Хал ал сатуу жылы болгонуна жараша, ар бир жылдык кирешени узак мөөнөттүү же кыска мөөнөттүү деп жарыялоого тийиш. Узак мөөнөттүү пайда азыраак ставка боюнча салык салынат, ал эми кыска мөөнөттүү пайда катары салык салынат жөнөкөй киреше.

Хал үйдү беш жыл кармагандыктан, бул учурда пайда узак мөөнөттүү болмок.

Эгерде киреше кыска мөөнөттүү болсо, Хал дагы бир жолку пайданы жарыялоо керек болгондон төмөн ставка боюнча бөлүп төлөө кирешесине салык салынышы мүмкүн. Себеби, кыска мөөнөттүү кирешелер салык төлөөчүнүн жогору жагындагы жөнөкөй киреше катары салык салынат аз салык баасы.

Эгерде пропорционалдуу киреше аны кийинки салык кашаасына түртпөсө, бул чен төмөн болушу мүмкүн. Бөлүп-бөлүп сатуудан түшкөн киреше IRS тарабынан билдирилди Анкета 6252 анан алып барды График Д. 1040 формасы боюнча.

пайыздык

Бөлүп-бөлүп сатуудан түшкөн кирешеси бар салык төлөөчүлөр, ошондой эле сатып алуучуга алынган пайыздар жөнүндө отчет бериши керек, ал кадимки киреше ставкалары боюнча салык салынат.

Сатып алуу келишиминде каралган пайыздар айтылган пайыздар деп аталат. Көрсөтүлгөн пайыздар жетишсиз болсо (же нөл), бир бөлүгү башкы сатуунун бир бөлүгү көрсөтүлбөгөн пайыздар катары кайра мүнөздөлүшү керек.

башкы

Ар бир бөлүп сатуунун бир бөлүгү IRS тарабынан негизги карыздын салыксыз декларациясы катары каралат. Бул сумманы 537-басылмадагы А жумушчу барагын толтуруу менен аныктоого болот.

Бөлүп-бөлүп сатуу максаттары үчүн негизги (түзөтүлгөн негиз) бул мүлктөгү сиздин иш жүзүндөгү туураланган негизиңиздин жалпы суммасы, ошондой эле сатуу боюнча бардык чыгашалар жана амортизацияны калыбына келтирүү.

Бул мисалда, Халдын үйүндө 200,000 100,000 доллары бар. Ал амортизацияны кайтарып алуу үчүн 10,000 310,000 долларды жана бөлүп-бөлүп сатуу максатында анын оңдолгон негизин эсептөө үчүн сатуу чыгымдары үчүн XNUMX XNUMX долларды кайра кошуу керек. Бул көрсөткүч XNUMX миң долларды түзөт.

Дүң киреше пайызы

Дүң пайданын пайызын эсептөө үчүн, жалпы пайданы эсептөө үчүн сатуу баасынан бөлүп-бөлүп сатуу максатында – $310,000, бул мисалда – алып салуу керек. Бул мисалда, жалпы киреше $90,000 ($400,000 - $310,000) болуп саналат.

Андан кийин, бул учурда 22.5% ($90,000 ÷ $400,000) болуп саналат сатуу баасы менен жалпы киреше бөлүү, жана сиз дүң пайда пайызга ээ.

Акыр-аягы, жыл сайын салык салынуучу пайданы эсептөө үчүн, бул пайызды бөлүп төлөө суммасына көбөйтүңүз. Ошентип, Халдын салык салынуучу кирешеси жыл сайын $11,250 ($50,000 х 22.5%) деп эсептелет.

Ипотека жана келишим баасы

Эгерде мүлктү сатып алуучу өзүнө алса, а күрөөгө коюу же дагы башка вексель сатып алуу менен, мүлктүн наркынын негизи ипотека же нота суммасына азайтылышы керек. Биздин мисалга кайтып келүү үчүн, Халдын саткан мүлкү боюнча 100,000 XNUMX доллар ипотекасы бар деп коёлу.

Эгерде ижара мүлк 400,000 100,000 долларга сатылган Халдын 300,000 400,000 доллар ипотекасы бар, келишим баасы 100,000 XNUMX долларга чейин төмөндөтүлгөн (XNUMX XNUMX доллар – XNUMX XNUMX доллар).

Эгерде ипотеканын суммасы мүлктүн жалпы такталган базасынан ашып кетсе, айырма биринчи жылы төлөм катары көрсөтүлүшү керек жана келишимдин баасы ошол суммага көбөйтүлөт.

Мисалы, Халдын мүлкүндө 250,000 50,000 доллар ипотека бар деп айт. Бөлүп төлөөдөн тышкары, Хал биринчи жыл ичинде $250,000 ($200,000 - $XNUMX) ашыкча төлөм жөнүндө отчет бериши керек.

Бөлүп төлөө боюнча сатуунун мисалы

Келгиле, жогорудагы мисалды колдонуп, Хал өзүнүн үлүш сатуусун кийинкиге калтыргысы келсе, кантип түзө аларын карап көрөлү капиталга салыктар келерки жылга.

Хэл ижарага алган үйү үчүн 400,000 миң доллар сунуш алат. Ал мүлктү 300,000 миң долларга сатып алган. Бул жылдар аралыгында ал 100,000 XNUMX доллар алган жешилиши чыгарып салуулар, анын туураланган негиз $ 200,000.

Демек, Халдын декларациялоо үчүн 200,000 400,000 доллары (200,000 XNUMX – XNUMX XNUMX доллар) салык салынуучу кирешеси бар.

Халдын кеңешчиси бир жылда 50,000 400,000 долларды жарыялоонун ордуна сатуудан түшкөн кирешени ар бири XNUMX XNUMX доллардан сегиз жылдык бөлүккө бөлүүнү сунуштайт. Бөлүп төлөөлөр жыл сайын конструктивдүү түрдө алынса, бул ыкма Халга кирешени, демек, кирешенин пропорционалдуу бөлүгүн сегиз жылдын ичинде эсепке алууга мүмкүндүк берет.