Ипотекалык кредиттер кескин өсүп жаткандыктан, биз үйдүн баасынын төмөндөшүн күтүшүбүз керекпи?

АКШ рецессияга учурап жатканда, АКШнын пайыздык жогорулашынын акыркы айлампасында ачык жеңилгендердин бири турак жай рыногу болду. Маалыматтар эмнени сунуштайт?

Биринчиден, ал азырынча анчалык деле жаман эмес. Бүгүнкү күндө үй баасы күчтүү бойдон калууда, Zillow жыл сайын үй баасын жогорулатты 18% июлуна карата. Бир аз пессимисттик, РедфиндикиRDFN
маалыматтарда үй баалары жылдан жылга жогорулаган, бирок буга чейин июнь айынан тарта сууга түшө баштайт.

Бирок андан да жаман болот. Башка турак-жай маалыматтары кыйынчылык күтүп турганын көрсөтүп турат. Мисалы, S&P Select Homebuilders Index S&P 500 көрсөткүчүн жыл башынан бери 11% га төмөн аткарды, ал эми курулуш менен камсыздоо запастарынын көрсөткүчтөрү да ушундай эле начар. Биржа келечектеги кирешенин акылга сыярлык болжолдоочусу болуп саналат, бирок ал дайыма эле туура боло бербейт.

Бул турак-жай рыногунда көйгөйлөр бар экенин билдирет. ЖМК, текстиль жана унаа тетиктери сыяктуу бир нече биржа секторлору начарыраак иштешти. Бирок, үй куруучулардын кирешесине көптөгөн факторлор таасир этет, демек, үй кургандардын өздөрү менен же турак жай рыногунда маселе барбы?

Ипотекалык чендерди жогорулатуу

Ипотекалык чыгымдардын өсүшү жалпы турак жай рыногун тынчсыздандырууда. Ипотекалык чыгымдар абдан тез өстү. Бүгүн 30 жылдык жөнгө салынуучу чен ипотека 5.5% пайыздык ченди камтыйт. Өткөн жылы ал 3%дан аз болгон. Бул ипотекалык чыгымдардын кескин өсүшү. Бул инфляциянын акыркы маалыматтарына окшоп, биз 1980-жылдардан бери көрө элек кадам.

Турак жай рыногун муздатуу үчүн ипотекалык чыгымдардын тез өсүшүн күтүү адилеттүү. Көптөр үчүн үй сатып алууда чектөө үйдүн стикер баасы эмес, алардын ипотеканы төлөө мүмкүнчүлүгү. Ипотекалык ставкалардын көтөрүлүшү, көптөр көтөрө ала турган мүлктүн баасын төмөндөтүшү мүмкүн.

АКШнын керектөөчүлөрүнө башка чектөөлөр

Ипотекалык чыгымдар абдан маанилүү болсо да, бул дагы белгилей кетүү керек студенттик кредит боюнча төлөмдөрдү кайра баштоо кийинки январь (ал тургай, кээ бир карыздарды жеңилдетүү менен), жана потенциал АКШнын рецессия коркунучтары үй сатып алууда да керектөөчүлөрдүн ишенимине доо кетириши мүмкүн. Демек, башка терс жышаандары да бар.

Суроо жана сунуш

Андан кийин камсыз кылуу сүрөтү бир аз начарлап баратат. Ылайык Redfin берүү маалыматтары, азыр сатыла турган үйлөр көбөйдү жана аларды сатууга көп убакыт талап кылынат. Бул турак-жай рыногунда ашкерелик жаратууда. Биз кризистик деңгээлде эмеспиз. Сунуш 2020-жылдагы деңгээлге кайтып келди, ал эми сатуу убактысы 2021-жылдын эң начарына окшош. Бирок, бул жай мезгилинде турак жай үчүн адаттагыдай эле сезондук жактан абдан күчтүү, ошондуктан нерселер, албетте, туура эмес багытта жылып жатат жана кийинки бир нече ай мындан да жаман болушу мүмкүн.

Fed

Албетте, ФРС чендерди көтөрө элек. Күтүүлөр башкасына сентябрда Fed жыйынында чендерди жогорулатуу. Бирок, жакшы кабар, ипотекалык ставкалар, адатта, базарларда Fed келечекте эмне кылат деп ойлогондой бааны түзөт. Бул узак мөөнөттүү ипотекалык ставкалар, эгерде Fed күтүлгөндөн көбүрөөк чендерди көтөрсө гана көтөрүлүшү керек дегенди билдирет жана алар чендерди көтөрсө, чындыгында төмөндөшү мүмкүн, бирок рынок ойлогондон азыраак. Бирок, 2023-жылы ФРС чендерди жогорулатууну уланта берсе, ипотекалык ставкалар дагы жогорулашы мүмкүн деген коркунуч бар, анткени базарлар Fed 2023-жылы кайсы тарапка жылаарын билбейт.

Кийинкиси эмне?

Ошентип, биржа турак-жай жөнүндө тынчсызданып жатат, жана бул жарым-жартылай, анткени ипотекалык ставкалар абдан тез көтөрүлгөн болушу мүмкүн. Биз үйлөрдү сатууга көп убакыт талап кылынарын жана көп үйлөр бар экенин көрүп жатабыз. Бул үй баалары күчтүү чуркоодон кийин жумшара башташы мүмкүн экенин көрсөтүп турат.

Бирок, биз үй бааларынын жумшаргандыгын жана алар жылдан-жылга жогорулап баратканын эми гана көрүп жатканыбызды чындыгын текшергенибиз оң. Ошондой эле, турак-жайдын баасы кыйла туруктуу болот. Тарыхый жактан алганда, 10-жылдардагыдай же 1970-2008-жылдардагы финансылык кризис учурундагыдай баалар болжол менен 9%га төмөндөгөн өтө начар турак жай рыногу. Ошентип, баалуу кагаздар рыногуна салыштырганда, үй баасында терс өзгөрүү кыйла аз.

Үйлөрдүн баасы жакында абдан күчтүү болду. Мунун бир топ жакшы себептери бар. Тарых АКШнын үй баалары бир кыйла туруктуу экенин эскертет да. 1980-жылдардагы ипотекалык кредиттер азыркыга окшош болгон кезде? Үйдүн баалары ошол он жыл ичинде баанын төрттөн бир бөлүгүнө гана төмөндөгөн жана бул 1% төмөндөгөн.

Ооба, үй баалары мындан ары эки орундуу санга көтөрүлбөшү мүмкүн. Чынында, көптөгөн белгилер турак-жайдагы нерселер начарлай турганын көрсөтүп турат. Бирок, эсиңизде болсун, турак жай рыногу үчүн чындап эле жаман нерсе, эгерде тарых кандайдыр бир жол көрсөткүч болсо, үй бааларынын бир орундуу төмөндөшү сейрек кездешет.