Учурда өтө арзан болгон 3 мыкты РЕИТ

Учурдагы аюу рыногунда REITs өзгөчө катуу сокку урду. S&P 500 быйыл 18% га төмөндөсө, Кыймылсыз мүлк секторун тандоо SPDR ETF (XLRE) 26% төктү.

РЕИТтин начар иштешинин негизги себеби - бул жогорку пайыздык чендердин көпчүлүк РЕИТтердин пайыздык чыгашаларына тийгизген таасири, алар олуттуу өлчөмдөгү карызды алып жүрүшөт.

Бирок, кээ бир REITs узак мөөнөттүү көз караштан алганда өтө арзан болуп калды. Жогорку пайыздык чендер басыла баштаганда, күчтүү негиздери бар РЕИТтер өздөрүнүн бирдик ээлерине жогорку сыйлыктарды бериши мүмкүн.

Ушуну менен бирге, үч өзгөчө жагымдуу РЕИТтин келечегин талкуулайлы.

Pure-Play ооруканасы REIT

2003-жылы негизделген, Medical Properties Trust (MPW) өз секторунда жалгыз таза оюн оорукана REIT болуп саналат.

REIT 400дан ашык ар кандай операторлорго ижарага берилген 30дөн ашык мүлккө ээ. Активдердин көбү жалпы курч медициналык ооруканалар болуп саналат жана жеке рыноктордо суроо-талаптын жана сунуштун дисбаланс тобокелдигин азайтуу үчүн 29 штатта касиеттери менен ар кандай географиялар боюнча жакшы диверсификацияланган. Америкалык портфелден тышкары, Medical Properties Германия, Улуу Британия, Италия жана Австралия сыяктуу негизги эл аралык рынокторго стратегиялык таасирин тийгизет.

Medical Properties кээ бир атаандаштык артыкчылыктарга ээ. REIT жалгыз таза оюн ооруканасы катары, анын бизнесинде дээрлик 20 жылдык тажрыйбасы бар, ал өз ордунда чоң тажрыйбага ээ. Ошондой эле масштабдуу үнөмдүүлүккө ээ.

Оорукана REIT катары, Медициналык касиеттери көпчүлүк РЕИТтерге караганда рецессияга туруктуураак, анткени көпчүлүк керектөөчүлөр эң жагымсыз экономикалык шарттарда да ден-соолукка чыгашаларын азайтпайт. REIT 2020 жана 2021-жылдары бир бирдикке операциялардан [FFO] рекорддук каражаттар менен коронавирустук кризистин бардык мезгилинде туруктуулугун көрсөттү. Экинчи жагынан, Улуу Рецессияда трест бир бирдикке FFO 31% га төмөндөп, анын көлөмүн кыскартты. дивиденд 26%.

Medical Properties укмуштуудай ырааттуу өсүш рекордун көрсөттү. Ал акыркы 10 жылдын тогузунда орточо жылдык чен менен 9.3% га өстү. Ырааттуу аткаруу РЕИТтин бекем бизнес моделинин жана анын кылдат аткарылышынын далили. Көпчүлүк базарларындагы калктын улгайып бараткан шамалынын жана келечектүү сатып алуу түтүгүнүн аркасында, Medical Properties жакынкы жылдарда өзүнүн өсүү траекториясында кала берет.

Башка жагынан алганда, саламаттыкты сактоонун башка РЕИТтери сыяктуу эле, Медициналык касиеттери учурда кээ бир терс шамалдарга, атап айтканда, инфляциянын эмгек чыгымдарына тийгизген таасири, пациенттердин көлөмүнүн пандемиядан кийинки солгун калыбына келиши жана фискалдык стимул пакеттеринин азайышы. Натыйжада, биз коопсуз тарапта болуу үчүн, кийинки беш жыл ичинде FFOнун орточо жылдык өсүшү 0.4% гана деп эсептейбиз.

Medical Properties тогуз жыл катары менен өзүнүн дивиденддерин көтөрдү жана учурда 9.3% дивиденддердин кирешелүүлүгүн сунуш кылууда. REIT татыктуу төлөм катышы 64% жана бекем балансы бар, пайыздык жабуу коэффициенти 2.6. Ошондой эле анын коргонуу бизнес моделин эске алуу менен, анын дивиденддери жакынкы келечекте коопсуз деп эсептелиши керек.

Медициналык касиеттери учурда дээрлик 10 жылдык төмөн баа-FFO катышы боюнча 6.9 менен соода кылууда, бул 12.5 запастагы тарыхый орточо көрсөткүчтөн бир топ төмөн. Өзгөчө арзан баа жогоруда айтылган тескери шамалдардан жана инфляциянын келечектеги акча агымдарынын учурдагы наркына тийгизген таасиринен келип чыккан. Инфляция басаңдай баштаганда, FFO эселенген көрсөткүчү өзүнүн тарыхый орточо деңгээлине кайтып келе башташы мүмкүн. Ошентип, биз кийинки беш жылдын ичинде 12.6% жылдык баа берүүнү күтөбүз. Ошондой эле 9.3% дивидендди жана бирдикке FFOнун 0.4% өсүшүн эске алганда, биз акция кийинки беш жылда 18.5% жылдык жалпы кирешени сунуштай алат деп ишенебиз.

Бул REIT кеңседе берет

Office Properties Income Trust (Үйрөнүү) - бул 160 штатта жайгашкан 31тан ашык имаратка ээлик кылган жана негизинен жогорку кредиттик сапаты бар жалгыз ижарачыларга ижарага берилген РЕИТ. РЕИТтин портфелинде учурда 90.7% толуп, курулуштун орточо жашы 17 жылды түзөт.

Office Properties өзүнүн ижара кирешесинин 64% инвестициялык деңгээлдеги ижарачылардан алат. Бул REIT секторунда инвестициялык деңгээлдеги ижарачылар тарабынан төлөнүүчү ижара акысынын эң жогорку пайыздарынын бири. Америкалык өкмөттүк ижарачылар ижаралык кирешенин болжол менен 20% түзөт, ал эми башка эч бир ижарачы жылдык кирешенин 4% дан ашыгын түзбөйт. Жалпысынан, Office Properties ижарачылардын өзгөчө кредиттик профилине ээ, бул ишенимдүү акча агымына алып келет жана ошону менен олуттуу атаандаштык артыкчылыкты түзөт.

Башка жагынан алганда, Office Properties жогорку карызга ээ, анын пайыздык чыгашасы учурда анын бардык операциялык кирешесин жалмап жатат. Демек, ишеним өзүнүн рычагдарын азайтуу үчүн активдерди сатуу процессинде. Деверевация процесси акыркы эки жылда РЕИТтин көрсөткүчтөрүнө терс таасирин тийгизүүдө.

Үчүнчү чейректе Office Properties объектисинин толуп калуу деңгээли 94.3%дан 90.7%га төмөндөдү жана анын нормалдаштырылган FFO бирдиги үчүн өткөн жылдын чейрегине караганда 10%га төмөндөдү. Активдерди сатуудан жана айрым ижара мөөнөтүнүн бүтүшүнө байланыштуу акыркы эки жылда бирдикке FFO жалпысынан 19% га кыскарды жана быйыл дагы 3% -4% га төмөндөшү күтүлүүдө.

Мындан тышкары, коронавирустук кризис көптөгөн компанияларды операциялык чыгымдарды азайтуу үчүн туруктуу "үйдөн иштөө" моделин кабыл алууга алып келиши мүмкүн. Мындай жылыш узак мөөнөттүү келечекте Office Properties компаниясына зыян келтирет, бирок бул тенденцияга пандемиянын таасирин баалоого али эрте. Office Properties-тин аткарылышына карыздын жогорку жүгү жана "үйдөн иштөө" тенденциясынын өзгөрүшүнө байланыштуу, биз кийинки беш жылда бирдикке FFOнун орточо жылдык өсүшүн 2% гана күтөбүз.

Office Properties дивиденддерин төрт жыл катары менен тоңдурду, бирок ал 15.7% дивиденддердин өзгөчө жогорку кирешесин сунуш кылууда. REIT 47% дени сак төлөө катышы бар, бирок анын ашыкча карызы бар. Натыйжада рецессия болгон учурда анын дивиденди кыскартылышы мүмкүн.

Жакшы жагы, акция учурда 10 жылдык 3.0 орточо 10 жылдык орточо баасынан бир топ төмөн болгон 8.0 FFO катышы боюнча 6.0 жылдык төмөн баа менен соода кылууда. REIT жогорку рычагынан улам, биз консервативдүү болууну каалайбыз жана ошентип адилеттүү баанын FFO катышын XNUMX деп эсептейбиз.

Эгерде акция биздин адилет бааланган деңгээлге беш жылдын ичинде жетсе, анын кирешесинде 15.0% жылдык пайда болот. Ошондой эле 15.7% дивидендди жана бирдикке FFOнун 2.0% өсүшүн эске алганда, Office Properties кийинки беш жылда 24.7% жылдык жалпы кирешени сунуштай алат.

Киреше үчүн бул сейфти сындырыңыз

Сактоо (КООПСУЗ) 2017-жылы ачыкка чыгып, iStar анын менеджери жана негизги инвестору болгон. Ушул күнгө чейин, iStar көпчүлүк акционери бойдон калууда, бирок ал мыйзам боюнча корпоративдик башкаруу максаттары үчүн добуш берүүчү акциялардын 42% гана көзөмөлдөө менен чектелген.

Safehold - бул жерди ижарага алуу REIT, ал бизнеске өз бизнеси үчүн имараттарга ээ болуу үчүн капиталды натыйжалуураак жол менен камсыз кылуу менен кыймылсыз мүлк тармагын революция кылууга багытталган. Траст АКШ боюнча коммерциялык мүлктөрдүн астындагы жерлерди узак мөөнөткө сатуу жана ижарага берүү менен алектенет жана кыймылсыз мүлктү инвестициялоону жана өнүктүрүүнү колдоо үчүн жалаң гана жерди ижарага алууга багытталган жалгыз REIT.

Safehold сатуу жана кайра ижарага жерди ижарага берүү секторунда алгачкы кыймылдаткыч болуп саналат. Натыйжада, ал РЕИТти кенен киреше маржасы жана келечектеги өсүш үчүн кеңири орун менен камсыз кылган инновациялык жана уникалдуу лизинг продуктуларын сунуш кылуудан пайда көрөт. Бирок, бул бизнеске кирүү үчүн бир нече тоскоолдуктар бар, демек, ишенимдин атаандаштык артыкчылыгы туруктуу болбой калышы мүмкүн.

Safehold учурда күчтүү бизнес импульсуна ээ. Үчүнчү чейректе, ал бир нече жаңы оригинациялардын аркасында өткөн жылдын чейреги менен салыштырганда кирешесин 52% га өстүрдү жана жарым-жартылай жер ижарасын сатуудан түшкөн пайданын эсебинен бирдикке FFO үч эсеге жакын өстү. REIT жер ижарасын 2020-жылдын декабрында 76.7 миллион долларга сатып алып, үчүнчү кварталда 136 миллион долларга саткан. Туруктуу бизнес импульсунун аркасында, РЕИТ быйылкы жылы FFO бирдигине 30% га өсүп, жаңы рекорддук деңгээлге чыгуу жолунда турат.

Safehold 7 триллион долларга бааланган жалпы даректүү рыноктун лидери. Бирок, өсүп жаткан пайыздык чендер РЕИТтин таза активинин наркына (NAV) басым жасайт. Ошондуктан, биз келерки беш жылдын ичинде РЕИТтин NAV орточо жылдык өсүшүн 2.7% деп болжолдойбуз.

Мындан тышкары, трест учурда 2.4% дивиденддердин кирешелүүлүгүн сунуш кылууда. Бул кирешелүүлүк Медициналык Продукциянын жана Офис Мүлктөрүнүн кирешесинен бир топ төмөн болсо да, Safehold дивиденди башка эки REITдин дивидендине караганда алда канча коопсуз, биринчи кезекте 35% катуу төлөм катышынын аркасында.

Safehold учурда 0.62ге жакын беш жылдык төмөнкү баанын NAV катышында соода кылууда, бул биздин болжолдонгон адилет баа 1.0 деңгээлинен бир топ төмөн. Пайыздык чендер модернизациялана баштаганда, биз РЕИТ өзүнүн адилет баа деңгээлине кайтып келет деп күтөбүз. Эгерде акциялар беш жыл ичинде өзүнүн адилет баа деңгээлинде соода кылса, анын кирешесинде жылдык 12.6% пайда болот. Ошондой эле 2.4% дивидендди жана NAV бирдигине 2.7% өсүшүн эске алганда, Safehold кийинки беш жылда 17.0% жылдык жалпы кирешени сунуштай алат.

акыркы Thoughts

Жогорудагы үч REIT, биринчи кезекте, 40 жылдык жогорку инфляциянын алардын жыйынтыктарына жана алардын баасына тийгизген таасиринен келип чыккан, алардын сатылышынан улам өзгөчө арзан болуп калды.

Инфляцияны 2% узак мөөнөттүү максатына чейин калыбына келтирүүгө артыкчылык берген ФРдин агрессивдүү саясатынын аркасында келерки жылы инфляциянын басаңдай баштаарын күтөбүз. Инфляция токтогон сайын, жогорудагы үч РЕИТ инвесторлорго сыйлык бере алат.