3 Коопсуз дивиденд кирешеси үчүн жогорку кирешелүү РЕИТ

Кыймылсыз мүлк инвестициялык тресттери же REITs, адатта, коопсуз жана жагымдуу дивиденд кирешесин алуу үчүн эң сонун жер. Себеби, алар нөлдүк корпоративдик салыктан пайда көрүшөт жана мыйзам боюнча салык салынуучу кирешенин 90% дан кем эмесин акционерлерине дивиденд катары төлөшү керек. Мындан тышкары, REITs басымдуу көпчүлүгү кыймылсыз мүлк келишимдик ижара кирешесинин коргонуу жана туруктуу мүнөзүнөн пайда алышат.

Натыйжада, ондогон жылдар бою иштеп келген көптөгөн көк чиптүү РЕИТтер Дивиденд Аристократтары (25+ жыл катары менен дивиденддердин өсүшү) жана/же Дивиденд Кингс катары дүйнөдөгү эң элиталык дивиденддерди өстүрүүчү компаниялардын катарына кошулганы таң калыштуу эмес. (50+ жыл катары менен дивиденддердин өсүшү).

Бул жерде биз коопсуз дивиденддерди сунуш кылган жана дивиденддердин падышасы же дивиденд аристократы болгон үч жогорку кирешелүү РЕИТти карап чыгабыз.

Жаш аристократ "Көчүү" шартында

Essex Property Trust (ESS) Dividend Aristocrats клубуна жакында кошулду, анткени ал 28 жыл катары менен дивиденддерин өстүрдү. Анын абдан жагымдуу узак мөөнөттүү өсүү перспективаларын, мыкты балансты жана консервативдүү төлөм катышын эске алуу менен, биз анын дивиденддерин көп жылдар бою өстүрүүнү күтөбүз.

Анын бизнес модели биринчи кезекте Батыш Жээкте көп үй-бүлөлүү турак жай жамааттарын өнүктүрүү, кайра иштеп чыгуу, башкаруу, сатып алуу жана сатуудан турат. Учурда ал жүздөгөн жамааттарга жайылган 60,000ден ашык батирлүү батирлерге ээ.

Бул бизнес моделинен үч негизги альфа-генерациялоочу атаандаштык артыкчылыктарга ээ.

Биринчиден, ал көп үй-бүлөлүү мүлктөрдү иштеп чыгып, андан кийин аларды олуттуу кирешеге сата алат. Экинчиден, ал мүлктөрдү сатып алуу үчүн өзүнүн тажрыйбасын жана бизнес тармагын колдоно алат, андан кийин акционерлер үчүн абдан жагымдуу тобокелдикти жөнгө салуучу кирешелерди алып келе турган баалуулуктарды жогорулатуучу кайра куруу иш-чараларына катыша алат. Үчүнчүдөн, анын географиялык багыты күчтүү экономикалык негиздери бар сунуштар чектелген рыноктордо иштээрин билдирет. Натыйжада, ашыкча сунуштун базарларды каптап кетүү коркунучу аз, демек, анын касиеттери айланасында күчтүү чуңкурга ээ. Технология секторунун рынокторундагы жумуш орундарынын өсүшүн жана анын өнүгүү жана кайра өнүктүрүү мүмкүнчүлүктөрүн чектөө менен камсыз кылууну эске алганда, ESSтин жаркын келечеги бар.

ESS ошондой эле негизги муктаждыкты сунуш кылгандыктан, рецессияга бир топ туруктуу экенин далилдеди, анын акча агымы жана дивиденддердин өсүү профили биз жакынкы келечекте катуу рецессияга туш болгон учурда дагы келечектүү көрүнөт. Мисалы, бир акцияга операциялардан түшкөн каражаттар (FFO) акыркы рецессия учурунда чындыгында көбөйсө, 5.57-жылы 2007 доллардан 6.14-жылы 2008 долларга, андан кийин 6.74-жылы 2009 долларга чейин өскөн.

Атаандаштык артыкчылыктарын жана төмөнкү тобокелдик профилин 4% дивиденддердин кирешеси жана күтүлгөн 5-6% FFO жана кийинки жарым он жылдыкта CAGR акциясына дивиденд менен айкалыштырганда, ESS коопсуз жогорку кирешени издеп жаткан инвесторлор үчүн абдан жагымдуу тобокелдик-сыйлык профилин сунуштайт. .

'O' легендасы

Кыймылсыз киреше (O) легендарлуу дивиденддердин өсүү запасы, S&P 500 1994-жылы ачыкка чыгып, 27 жыл катары менен көбөйгөн ай сайын жагымдуу дивиденддерди төлөп тургандан бери анын жалпы кирешесин кыйраткан тажрыйбасынан улам.

Ал эбегейсиз масштабга ээ, портфели 11,733 объекти 1,147 ижарачыга консервативдүү структураланган үч эсе таза ижарага берилген. Онун 8.8 жылдык орточо салмактанып алынган ижара мөөнөтү бар жана анын ижаралык кирешесинин 43% инвестициялык деңгээлдеги ижарачылардан алат, бул анын келечектеги акча агымынын агымын жогору көрүүгө мүмкүнчүлүк берет. Акча агымынын бул агымы рецессия маалында да абдан жакшы иштээрин далилдеди, бул анын профилинин күч-кубатына кошумча.

А-кредиттик рейтинги менен, анын ноталары жана облигациялары үчүн төлөөгө чейинки 6.3 жылдык орточо салмактанып алынган мөөнөт, 5.5x белгиленген төлөмдү жабуу коэффициенти, карыздын 95% камсыздалбаган, 88% туруктуу пайыздык чен боюнча карыз, ликвиддүүлүк жогору 2.5 миллиард доллар жана жылдык проформага карата таза карыз 5.2x түзөтүлгөн EBITDA, O балансы чепке окшош.

Учурда O акциялары 4.5% дивиденддердин жагымдуу кирешелүүлүгүн сунуштайт, ал абдан коопсуз жана күчтүү бизнес моделин жана тажрыйбасын эске алганда, көп жылдар бою өсүүсү мүмкүн. O ошондой эле EV / EBITDA, P / AFFO жана P / NAV негизинде тарыхый орточо көрсөткүчтөрүнө олуттуу арзандатуу менен соода кылат. Акция боюнча күтүлүп жаткан орто бир орундуу жылдык AFFO жана 4.5% дивиденддердин кирешеси менен бирге бул жагымдуу тобокелдикти жөнгө салган жалпы киреше профилин түзөт.

Бул РЕИТтен федералдык ишти жасаңыз

Акыр-аягы, Federal Realty Trust (FRT) АКШдагы жогорку кирешелүү, калк жыш жайгашкан жээк базарларындагы соода борборлоруна ээлик кылган, өнүктүргөн жана кайра өнүктүргөн алдыңкы чекене соодага багытталган REIT болуп саналат. .

3,100тен ашык объектиде 105дөн ашык ижарачы бар жана бир дагы ижарачы өзүнүн жылдык негизги ижара акысынын 3% да камсыз кылбайт, FRT электрондук сооданын өсүшүн улантып, келечектеги рецессиялар чекене сатуучуларга зыян келтиргендиктен, чекене банкротко каршы жакшы изоляцияланган. жана алардын кожоюндары.

Алгылыктуу киреше жана демографиялык тенденциялары бар рыноктордо концентрациялануусунан тышкары, FRT өзүнүн учурдагы жана жаңы мүлкүнө жагымдуу кирешелүүлүк менен инвестициялоо үчүн өзүнүн күчтүү А-бааланган балансын колдонуу аркылуу акционерлер үчүн баалуулуктарды жаратат. Ижара кирешесинин өсүшүнө түрткү берүүдөн тышкары, бул инвестициялар анын активдерин жаңы жана арендаторлор жана сатып алуучулар үчүн жагымдуу сактап, алардын атаандаштык позициясын андан ары бекемдейт.

Албетте, рецессиянын далили болбосо да, FRT акыркы ири рецессия учурунда абдан жакшы иштеди жана анын диверсификациясын, рынокторунун күчтүүлүгүн жана ижарачылардын жана мүлктөрдүн сапатын эске алганда, кийинки рецессия учурунда дагы кайталайт. Акыркы ири рецессияда, анын бир акциясына FFO 6.4-жылы жыл менен салыштырганда 2008% га өскөн, 8.8-жылы 2009% га төмөндөгөн, андан кийин 10.5-жылы 2010% га өскөн. Натыйжада, биз анын мындан ары да уланаарына ишенебиз. узак мөөнөттүү дивиденддердин өсүшү.

Жыйынтык

Өтө жогорку деңгээлдеги экономикалык белгисиздик менен, коопсуз жана жагымдуу киреше инвестициялары инвесторлор үчүн болуп көрбөгөндөй баалуу. ESS, O, жана FRT сыяктуу далилденген жана жагымдуу баадагы жогорку кирешелүү РЕИТтер менен инвесторлор дүйнөдөгү эң мыкты кыймылсыз мүлк портфелдерине, башкаруу топторуна жана бизнес моделдерине кире алышат, алар көптөгөн адамдар үчүн өсүп келе жаткан киреше агымын токтото бериши керек. келе жаткан жылдар.