3 чыкылдатуу 12.7% кирешелүүлүккө

Кыймылсыз мүлк күчөп баратат, бул кыймылсыз мүлк инвестициялык тресттери (REITs) дагы бир жолу соодалашууну билдирет.

Акыры! REIT кирешелери кайра болушу керек болгон жерге кайтып келди — (жер) ванилин S&P 500 үстүнөн ээлик кылуу!

Биз каршы чыккандар, албетте, популярдуулуктан да жакшыраак кыла алабыз Vanguard Real Estate ETF (VNQ). 3.5% жаман болбосо да, биз талкуулай турган 12.7% "баш макаланын кирешелүүлүгүнө" салыштырмалуу кубарып турат.

Эмне үчүн REITs кайра арзан? Жөнөкөй: Fed.

Мен ай мурун айтканымдай, жогорку пайыздык чендер REITs (жана бардык башка компаниялар үчүн) үчүн капиталдын жогорку чыгымдарды гана эмес, ошондой эле облигациялардын кирешелүүлүгү барган сайын атаандаштыкка жөндөмдүү болуп, киреше үчүн көбүрөөк атаандаштыкты билдирет.

REITs, чынында эле, биз күткөндөй жүрүштү ...

Чоң сүрөт, бирок биз бул мезгилди арзан баада жана орточо кирешеден алда канча жогору кирешелүүлүк менен сатып алуу үчүн эң жакшы мезгилдердин бири катары карап чыгабыз.

Биз эмнеден башташыбыз керек? Келгиле, 11.4% дан 13.5% га чейин түшүм берген REITдин үч пакетин талкуулайлы.

Necessity Retail REIT (RTL)

Дивиденддердин кирешеси: 13.5%

Менде бир аз жумшак жерим бар Getty Realty (GTY), "Кызыксыз сулуу" деген калыпка туура келген жалгыз ижарачы адис, анын касиеттерин мен "зарыл" деп атаган сатуучуларга: май куюучу жайларга, дүкөндөргө, авто тетиктерди сатуучу дүкөндөргө ижарага берип, сиз сүрөттү аласыз.

Ошону эске алып, мен болмокмун бар өзүн чакырган кыймылсыз мүлк фирмасын сүйүү Necessity Retail REIT (RTL), Туурабы?

Necessity Retail компаниясы 1,000 штатта 48ден ашык жалгыз ижарачыга жана "ачык асмандагы электр, анкердик жана азык-түлүк борборлоруна" ээ, алар негизинен узак мөөнөттүү келишимдер боюнча таза ижарага алынган. Анын ижарачылары 44 түрдүү тармактардан келишет, анын ичинде газ/ынгайлуулугу, саламаттыкты сактоо жана тез тейлөө ресторандары - бир дагы тармак түз сызык ижара акысынын 8% дан ашыгын түзбөйт.

Эмне үчүн мынчалык чоң REIT мынчалык бейтааныш угулат? Ооба, бир жыл мурун ал атын өзгөрткөн American Finance Trust (AFIN)-ат 2020-жылы изилдедим. Мен анын ресторандарга, көңүл ачуучу жайларга, сатуучуларга жана кеңселердин мүлкүнө катуу таасир этүүсү COVID учурунда "жоопкерчилик" экенин, бирок COVID калыбына келтирүү мүмкүнчүлүгүнөн улам бул арзан сатып алуу сыяктуу көрүнүшү мүмкүн экенин белгиледим.

Бүгүнкү күнгө чейин тез алдыга, жана RTL бир топ башка көйгөй бар, атап айтканда, карыз.

2021-жылдын аягына жакын, ал CIM Real Estate Finance Trust компаниясынан 1.3 чекене активди 81 миллиард долларга сатып алгандыгын, ошондой эле үч негизги эмес кеңсе активдерин ажыратууну жарыялады.

Жакшы кабарбы? RTL өзүнүн эң мыкты 10 ижарачынын концентрациясын төмөндөтүп, кеңсе мейкиндигине таасирин 7%дан 1%га чейин кыскартты. терс жагы? Чоң карыздын жүгү барган сайын күчөдү. Бул РЕИТтин азыр 2.8 миллиард доллар таза карызы бар, бул анын оңдолгон EBITDAсынан 10 эсеге жакын жана рыноктук капиталынан үч эседен көп!

Бул жерде дивиденддерди жабуу эч кандай коркунучтуу эмес, анткени дивиденд операциялардан түшкөн 83 айлык оңдолгон каражаттардын (FFO) 12% гана түзөт. Бирок карыздын көптүгү жана ачык катализаторлордун жоктугу мага RTL жөнүндө бир аз тыным берет.

Глобалдык таза ижара (GNL)

Дивиденддердин кирешеси: 11.4%

Глобалдык таза ижара (GNL) Бул коммерциялык РЕИТ, анын атынан "Глобалдык" бул жерде эле АКШда эмес, Улуу Британияда, Нидерландыда, Финляндияда жана Францияда дагы 10 өлкөдө иштейт. Ал 311 тармакта 140 ижарачыга ижарага берилген 50 мүлккө ээ, бирок тармактын концентрациясы бир аз жогору - каржылык кызмат көрсөтүүлөр (13%) жана автоөндүрүш (12%) портфелдин эки орундуу бөлүгү болуп саналат.

Анын аталышынын башка бөлүгү - RTL сыяктуу эле, аны жактыруу үчүн негиз болуп саналат "Таза ижара". Эскерте кетсек, таза ижара камсыздандыруу, тейлөө жана салыктардын "тазасы" болуп саналат, демек, ал ижара акысын чогултуп, калганынын баарын ижарачыларга калтырат. Бул GNL инвесторлору үчүн тынчсыздана турган өзгөрмөлөр аз дегенди билдирет; кирешелер салттуу ижарага караганда алда канча ишенимдүү жана ишенимдүү.

Ошентип, эмне ката GNL менен?

Баштоочулар үчүн, Global Net Lease COVIDдин айынан дивиденддерин кыскарткан көптөгөн РЕИТтердин бири болгон. Тактап айтканда, компания 25-жылдын апрель айында төлөмүн бир акция үчүн 40% дан 2020 центке чейин кыскартты жана ал артка караган жок.

Эгерде кыскартуунун кандайдыр бир жакшы жагы бар болсо, анда учурдагы төлөм туруктуураак болот. AFFO төлөм катышы 93% ды түзөт, бул жетиштүү коопсуз, бирок аюулар жакынкы айларда кунт коюп карап турушат.

Ошондой эле, Necessity Retail сыяктуу, GNL да 2.2 миллиард долларды түзгөн абдан чоң карызга ээ. Бул анчалык деле жаман эмес, жок дегенде салыштырмалуу - бул 8x туураланган EBITDA жана 1.5x анын базар капкагы. Ал эми бул карыз боюнча төлөп жаткан орточо салмактанып алынган пайыздык чен (3.5%) RTLге (4.2%) караганда бир аз жакшыраак.

Ошентип, Global Net Lease, албетте, анын сөөлдөрү бар. Бирок агрессивдүү дивиденд инвесторлору үчүн GNL - бул сейрек кездешүүчү көп улуттуу кыймылсыз мүлк оюну, ал өзүнүн AFFO жана туураланган EBITDA менен салыштырганда жагымдуу деңгээлде соода кылат - мыйзам долбооруна туура келиши мүмкүн.

Office касиеттери киреше Trust (OPI)

Дивиденддердин кирешеси: 13.2%

Кээде эң жаман көрүнгөн жагдайлар да пайдалуу жемиштерди бере алат.

кабыл алуу Office касиеттери киреше Trust (OPI), мисалы. Бул REIT 160 мүлккө ээ, ал негизинен жогорку кредиттик ижарачыларга - бизнеске эле эмес, ошондой эле мамлекеттик мекемелерге да ижарага берет. Жана мен аны 2022-жылдын октябрында карап чыкканымда, ал чындап эле кечирээк ылдамдаган он жылга созулган төмөндөөнүн сазына баткан — OPI акциялары дээрлик жарымына кыскарган.

Бирок ушул WFH убагында офис-мүлктүн ээси болуу канчалык кыйын болсо да, OPI анын артыкчылыгы жок эмес. Ошондо мен "балким, базар OPIди ашыкча саткандыр" деп ойлогом.

Ачык айталы: OPI COVIDден бир топ мурун башталган катуу салгылашууда.

"WFH", "алыстан иштөө" жана "телекоммуникация" деген терминдер 2020-жылы негизги агымга ээ болушу мүмкүн, бирок корпоративдик Америка жылдар бою ийкемдүү жумуш шарттарына көбүрөөк ооп келген - COVID жөн гана тенденцияга сылык түрткү берди.

Ошентсе да, ставка каршы Office Properties Income Trust, жок эле дегенде, азыр кооптуу болушу мүмкүн. Акыркы бир нече айдын ичинде ал өз наркынын дээрлик 20% кайтарып алганы менен, акция дагы эле өтө арзан, болгону беш эсе CAD (бөлүштүрүү үчүн жеткиликтүү накталай акча, кээ бир РЕИТтер үчүн альтернативалуу кирешелүүлүк көрсөткүчү). Эгер сиз салттуу REIT метрикасын колдонгуңуз келсе, OPI нормалдаштырылган FFO 4x азыраак соода кылат.

Андан тышкары, OPI Нью-Йорк шаарында жайгашкан ижарачыларга кан төгүүчү REIT эмес. Бул көбүрөөк шаар четинде жайгашкан, учурда 96% ээлеген. Анын ижарачыларынын үчтөн бир бөлүгү өкмөттүк уюмдар же подрядчылар болуп саналат, алар кеңселерине жабышкан ижарачылардын түрлөрү. Жана бир нече жыл эч кандай тоскоолдуксуз ийкемдүүлүктү сунуштагандан кийин, көптөгөн иш берүүчүлөр акыры артка чегинип, жумушчулардын кеңседе бир нече күн өткөрүүнү талап кыла башташты.

Бретт Оуэнс - инвестициялар боюнча башкы стратег Карама-каршы Outlook. Кирешелер жөнүндө көбүрөөк маалымат алуу үчүн, анын акыркы атайын баяндамасын акысыз көчүрмөсүнө алыңыз: Сиздин эрте пенсиялык портфелиңиз: чоң дивиденддер - ай сайын - түбөлүккө.

Ачыкка чыгаруу: эч ким